房屋买卖居间合同纠纷案一审代理词

　　尊敬的审判长：

　　我们接受原告陆X富的委托和广东环球经纬律师事务所的指派，在贵院正在审理“陆X富诉满堂红（中国）置业有限公司广州分公司、满堂红（中国）置业有限公司、第三人邹X生居间合同纠纷案”中，担任原告陆X富的一审代理人，出庭参与诉讼，现针对双方争议焦点发表如下代理意见，供法庭审理参考：

　　一、被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司（以下简称“满堂红广州分公司”）故意隐瞒重大事实，完全违背最大诚实信用原则，无权收取中介代理费。

　　最大诚实信用是中介代理机构的基本行为准则，本案庭审表明，被告满堂红广州分公司在居间服务过程中，没有如实告知原告在广州地区购买商品的条件，而是在签订了《存量房买卖合同》，并收齐了全部的中介费后，才向原告出具证据6《办理商业按揭，买家需要提供的资料》、证据7《满堂红二手房交易指南》，事后告知原告非广州人还要提供一年的税单或社保证明；这 “先斩后奏”的做法，完全违背房地产中介服务程序；后者《指南》也没有“一年的税单或社保证明”内容说明；后面有关办理个人所得税单、变更购房人等方面的情况看，更进一步印证被告不诚信。被告满堂红广州分公司没有如实履行告知义务；故意隐瞒重大事实，也剥夺了原告缔约的选择权，即使在满堂红广州分公司的居间下，原告与第三人签约，也是其恶意促成，合同根本上没法履行，其无权收取中介代理费。

　　另外，证据2《买卖代理费支付承诺书》是满堂红广州分公司格式文书，其有关内容与客观的情况不符合，被告满堂红广州分公司根本就没有向原告提供如实的服务，特别房地产市场行情、房屋买卖过户及抵押贷款等方面服务；被告满堂红广州分公司在法庭上也无法举证书面的详细《服务方案》或《风险告知书》。该《承诺书》文书的内容不能成为被告一免责事由或成为其收取中介服务费的依据。如果满堂红广州分公司真的如实告知有关情况，原告也不会“自投罗网”；更不符合常理.

　　二、原告根本不具备在广州市区购房的主体条件，即使被告满堂红广州分公司居间使“原告与第三人”签订《存量房买卖合同》，但该合同不具有可履行性，被告满堂红广州分公司无权据此收取原告的费用。

　　广州市人民政府于2011年2月24日公告、施行《关于进一步严格执行我市商品住房限购政策的通知》（穗府办（2011）3号），该《通知》第一条明确规定：能够提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。这一强制性限购规定，决定了原告在广州市区购买商品房的前提条件；如果在签约前，原告没有达到上述有关条件，就不能在广州市区内购买商品房；本案涉及交易的房屋位于广州市海珠区域，显然适用上述限购规定。从本案客观情况看，原告在2011年5月23日签约的当日，并不具备上述条件，被告满堂红广州分公司为原告、第三人提供居间交易广州市区商品房服务，完全违背诚信。

　　而被告满堂红广州分公司作为房地产中介的专业机构，熟悉有关房地产交易的各种政策规定，在原告并非广州市户籍居民，在签约前却没有告知原告有关购房条件，审查有关买卖主体资格，满堂红广州分公司而为了收取中介费，隐瞒事实真相，欺骗原告，恶意促成买卖合同，而最终原告、第三人之间《存量房屋买卖合同》也无法履行，一切的责任在于被告满堂红广州分公司，被告满堂红广州分公司没有权利向原告中介费用。

　　被告满堂红广州分公司没有向原告履行如实报告相关政策规定的义务，反而为了获取报酬而恶意隐瞒相关政策规定，向原告提供虚假情况，违反了合同法诚实信用的基本原则，根据《合同法》第425条的规定：“居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告。居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任。”被告满堂红广州分公司无权向原告收取中介代理费，所收的费用应当予以退还原告。

　　三、原告与第三人签订《存量房买卖合同》后，被告满堂红广州分公司作为居间服务的单位，没有完成后面交易过户、转按揭服务，所收取中介代理费应当退还。

　　被告满堂红广州分公司作为原告与第三人房屋买卖服务居间方，负有办理过户、转按揭等方面的法定义务，但在《存量房买卖合同》后，由于原告的条件不符，交易根本不能进行下去，更谈不上被告满堂红广州分公司履行了上述的法定义务。因此，被告满堂红广州分公司收取中介代理费，应当退还。

　　四、被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司是被告满堂红（中国）置业有限公司的分公司，返还中介代理费的民事责任应由被告满堂红（中国）置业有限公司承担。

　　被告满堂红（中国）置业有限公司是《中介费发票》上的收款单位，又是被告满堂红（中国）置业有限公司广州分公司的总公司，依法应承担返还中介代理费的民事责任。

　　综上所述，原告请求人民法院尽快作出公正判决。

　　此致

　　广州市海珠区人民法院

　　广东环球经纬律师事务所

　　律师：卢愿光

　　2011年10月3日