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河南新长城建设有限公司、赵全明等与河南省佳旺房地产开发有限公司在建建筑物抵押权纠纷一审民事判决书
时间：2020年06月02日 来源： 作者： 浏览次数：1766 收藏[0]河南省固始县人民法院
民 事 判 决 书
（2015）固民初字第1716号
原告河南新长城建设有限公司。（以下简称新长城公司）
法定代表人汪光银，总经理。
原告赵全明。
二原告委托代理人金培宏，河南蓼阳律师事务所律师。
被告河南省佳旺房地产开发有限公司。（以下简称佳旺公司）
法定代表人唐畢桉，总经理。
原告新长城公司、赵全明诉被告佳旺公司在建建筑物抵押权纠纷一案，原告于2015年7月27日向本院起诉，本院于同日决定立案审理，并依法组成合议庭，于2015年11月9日公开开庭进行了审理，原告新长城公司、赵全明的委托代理人金培宏到庭参加了诉讼，被告佳旺公司经本院传票传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告新长城公司、赵全明诉称，被告佳旺公司在固始县城南新区开发“蓼城壹号”项目，并将该项目1、2、3、4号楼发包给原告新长城公司承建，由于被告拖欠原告新长城公司工程款和原告赵全明个人债务，双方于2014年12月30日签订《协议书》，后期又于2015年3月26日签订了《补充协议》，此二份协议经固始县人民法院确认合法有效。该协议中约定：蓼城壹号1、2、3、4号楼折价抵给二原告前二原告享有绝对所有权和处分权，除固始县农村商业银行抵押贷款外，无其他抵押贷款及其他债权债务，并保证其在经营期间所产生的债权债务及遗留问题与该四栋楼房无关，协议同时约定违约金1000万元。协议签订后二原告方知被告以该楼房作抵押四处融资，致使被告的几个债权人多次阻扰原告建设和开发，而且该楼房现已两次被人民法院查封，被告还私自非法将原本已折抵给二原告的房产又抵付给他人，被告的行为已严重构成违约。另外，被告在固始县农村商业银行用该楼房的部分房产及土地使用权证抵押贷款3500万元，未能偿还到期利息，二原告被迫为被告垫付利息。为此，要求被告支付违约金1000万元，并偿还为其垫付的利息2755200元。
被告佳旺公司辩称，一、二原告共同起诉，固始县人民法院受理二原告共同起诉并合并审理是违法的；二、本案所涉及（2015）固民初字第482号民事调解书存在违法情况，被告正在通过法律途径解决。请驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2014年3月16日，原告新长城公司与被告佳旺公司签订《工程框架协议书》，被告佳旺公司将其位于固始县城南新区“蓼城壹号”第1、2、3、4号四栋楼房发包给原告新长城公司承建。因被告未能按期支付原告新长城公司工程款，加之被告佳旺公司在签订上述协议书前欠原告赵全明欠款，原、被告三方于2014年12月30日签订了《协议书》，该协议书约定：一、甲方（指佳旺公司）欠乙方（指新长城公司）建设的工程款经甲乙双方约定（按2008定额决算）按1、2、3、4四栋楼房建筑面积每平方米1400元据实结算所欠金额；加之甲方欠丙方（指赵全明）债务4500万元，现甲方自愿用乙方承建的固始县**光大道县政府西侧蓼城壹号1、2、3、4四栋楼房（含地下车库）所有权及其所使用的土地使用权按楼房建筑面积每平方米2500元折价抵给乙方和丙方用于偿还乙方的工程款和丙方的债务。折抵后多出余额付给甲方。二、乙、丙两方在签订协议后对蓼城壹号住宅楼小区1、2、3、4号四栋楼房及所占土地使用权享有开发权、自主经营权、收益权、处置权等权利。但乙、丙两方对此楼盘开发利用必须符合小区的整个规划设计。三、乙、丙两方获得蓼城壹号住宅楼小区1、2、3、4号四栋楼房所有权及土地使用权后，仍然以甲方名义自主开发利用等，甲方必须无条件配合。出售楼房过程中的一切税费全部由乙、方全部承担。乙、丙两方必须按其销售楼房价款总额的2‰交纳管理费给甲方。甲方先期用蓼城壹号小区4号楼和6号楼及1、2号楼商业门面房在固始县农村商业银行抵押贷款3500万元，甲方应于2017年1月14日前负责解除抵押。五、甲方保证对蓼城壹号住宅楼小区1、2、3、4号四栋楼房及所用土地在抵付给乙、丙方前享有绝对所有权和处分权，另外，甲方保证除本协议第五条抵押贷款外，无其他抵押贷款及其他债权债务。甲方同时保证其在经营期间所产生的债权债务及遗留问题与该四栋楼无关。六、乙、丙两方在获得上述四栋楼房所有权及土地使用权后，在开发利用期间所产生的债权债务与甲方无关。七、各方如有补充协议，必须以文字形式另行协商签订，补充协议与本合同具有同等效力。上述协议经甲、乙、丙三方签字盖章后即具有法律效力，一方违反此协议，支付给对方违约金1000万元。2015年3月26日，原、被告三方经自行协商，又签订了《补充协议》，该《补充协议》约定：一、2014年12月30日签订的《协议书》中的第一条中关于工程价款的结算变更为：甲乙双方约定按2008定额决算，据实结算。二、2014年12月30日签订《协议书》中第五条“另外甲方保证除本协议第五条抵押贷款外”中的“第五条抵押贷款”指的是《协议书》中的第四条抵押贷款。三、新增一条为“甲乙丙三方在销售处置该土地及所建房屋涉及在固始县农村商业银行抵押部分，在解除抵押之前须征得银行的同意。”四、2014年12月30日签订《协议书》中的其余条款不变。因被告佳旺公司在协议履行过程中不主动配合原告，二原告向本院起诉被告，要求确认原、被告协议书的效力。2015年4月2日，本院下发（2015）固民初字第482号民事调解书，确认原告新长城公司、赵全明与被告佳旺公司于2014年12月30日所签订的《协议书》及双方于2015年3月26日所签订的《补充协议书》合法有效。
本案在审理过程中，还查明以下事实：
一、2015年5月13日，经河南省信阳市中级人民法院调解，被告佳旺公司同意将“蓼城壹号”小区2号楼房12-18层共36套商住房总面积5495平方米以每平方米2000元价格抵付给周华学，并下发了（2015）信中法民初字第41号民事调解书。被告佳旺公司未能主动履行上述调解书约定的义务，周华学向信阳市中级人民法院申请执行，信阳市中级人民法院于2015年6月30日下发（2015）信中法执字第60-1号执行裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”小区2号楼12-18层36套商住房及2号楼9-11层14套商住房。
二、2015年5月15日，被告佳旺公司等因与王国良有借款纠纷，信阳市平桥区人民法院下发（2015）平民初字第01590号民事裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”1号楼3-19层中价值相当于900万元的房产。
三、2015年7月10日，被告佳旺公司等因与熊金凤、李华、陆鑫、蔡秀红、蔡玉红、展如堂有民间借贷纠纷，信阳市浉河区人民法院下发了（2015）信浉民初字第1785、1849、1850、1851、1852、1853号民事裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”小区2号楼8层801、802、803号房屋及2号楼9层901、902、903、904号房屋。
四、2015年6月29日，被告佳旺公司等因与何春梅产生民间借贷纠纷，信阳市浉河区人民法院下发（2015）信浉民初字第1681号民事裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”一期一单元7001、1102、1201、1202、1302、1602号房屋和三单元1305号房屋。
五、2015年6月29日，被告佳旺公司等因与何玲、杨林、王雅洁产生民间借贷纠纷，信阳市浉河区人民法院下发（2015）信浉民初字第1678、1685号民事裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”一期二单元903、904、1003、1004、1103、1204、1303、1503、1504、1603、1604号房屋和三单元1505、1605号房屋。
六、2015年6月29日，被告佳旺公司等因与何维军、孙华、陈晨、姚瑶产生民间借贷纠纷，信阳市浉河区人民法院下发（2015）信浉民初字第1677、1680、1682、1684号民事裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”一期三单元1005号房屋。
七、2015年6月29日，被告佳旺公司等因与陈长兰、陈果产生民间借贷纠纷，信阳市浉河区人民法院下发（2015）信浉民初字第1679、1683号民事裁定书，查封了被告佳旺公司“蓼城壹号”一期三单元706、1006、1205号房屋。
八、被告佳旺公司在河南固始农村商业银行贷款3500万元，并用二原告承建的部分房屋作抵押，二原告为了工程顺利施工，在被告佳旺公司未能正常偿还贷款利息时，为被告佳旺公司垫付了贷款利息2597120元（截止到2015年10月30日）。
九、被告佳旺公司因欠他人欠款未还，导致二原告在被告佳旺公司账户上的房屋销售款216175.51元及90955.99元被信阳市中级人民法院冻结，影响了二原告的工程建设及房屋销售。
上述事实，有下列证据证实：1、（2015）固民初字第482号民事调解书；2、（2015）信中法民初字第41号民事调解书、（2015）信中法执字第60-1号执行裁定书、查封公告、周华学与被告佳旺公司等达成的调解协议；3、（2015）平民初字第01590号民事裁定书、协助执行通知书、查封公告；4、（2015）信浉民初字第1785、1849、1850、1851、1852、1853号民事裁定书、协助执行通知书；5、（2015）信浉民初字第1681号民事裁定书、协助执行通知书；6、（2015）信浉民初字第1678、1685号民事裁定书、协助执行通知书；7、（2015）信浉民初字第1677、1680、1682、1684号民事裁定书、协助执行通知书；8、（2015）信浉民初字第1679、1683号民事裁定书、协助执行通知书；9、贷款利息收回凭证15张；10、民事答辩状、庭审笔录等。
本院认为，被告佳旺公司因拖欠原告新长城公司工程款及原告赵全明个人欠款，与二原告签订《协议书》及《补充协议书》，上述《协议书》及《补充协议书》双方在履行过程中发生纠纷后，经本院审理，双方以调解方式再次确认该《协议书》及《补充协议书》合法有效，为此，双方均应严格履行协议约定的各项义务。被告佳旺公司在与他人产生债务纠纷后，自愿与债权人达成协议，将已经抵付给原告的楼房又抵付给他人，同时，被告佳旺公司因为未能处理好与其他多人的债务，导致抵付给原告的多套房屋被法院查封、用于收取房屋销售款的银行账户被冻结，被告佳旺公司的上述行为已构成违约，影响了原告的开发及销售，给原告造成了一定的损失，故二原告要求被告赔偿违约金，本院应予支持，但要求按照协议约定赔偿1000万元违约金过高，根据公平原则，本院酌定为500万元。被告佳旺公司在未能及时偿还其拖欠的银行贷款利息时，二原告为了保证工程顺利建设，为被告垫付的银行贷款利息2597120元，被告佳旺公司应当偿还。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国民法通则》第八十四条的规定，判决如下：
一、被告河南省佳旺房地产开发有限公司于本判决生效后十日内赔偿原告河南新长城建设有限公司、赵全明违约金500万元，并同时支付原告赵全明为其垫付的银行贷款利息2597120元。
二、驳回原告河南新长城建设有限公司、赵全明其他诉讼请求。
案件受理费98331元，申请保全费5000元，合计103331元，二原告负担33351元，被告负担69980元。
被告如未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，同时预交二审诉讼费98331元，上诉于河南省信阳市中级人民法院。
审 判 长 聂士峰
审 判 员 吕 品
人民陪审员 祝尊兵
二〇一六年二月二十三日
书 记 员 万曼曼