华智越等89人与无锡三阳银辉房地产开发有限公司、无锡市银辉物业有限公司、无锡三阳百盛广场有限公司物权确认纠纷一案

上诉人（原审原告）华智越，男。

法定代理人王雪妹（系华智越之母），女。

上诉人（原审原告）吴红叶，女。

上诉人（原审原告）张立平，男。

上诉人（原审原告）徐弘伟，男。

法定代理人徐世平（系徐弘伟之父），男。

上诉人（原审原告）陆霏，女。

上诉人（原审原告）王成希，男。

法定代理人王伟炳（系王成希之父），男。

上诉人（原审原告）王佳，女。

上诉人（原审原告）田军，男。

上诉人（原审原告）薛亚君，女。

上诉人（原审原告）王利新，男。

上诉人（原审原告）邬品华，女。

上诉人（原审原告）朱耀平，男。

上诉人（原审原告）吴红燕，女。

上诉人（原审原告）应宜家，女。

上诉人（原审原告）伍岚，女。

上诉人（原审原告）虞泽青，男。

上诉人（原审原告）吕晓健，男。

上诉人（原审原告）俞艳斐，女。

上诉人（原审原告）丁洪良，男。

上诉人（原审原告）杨俊贤，男。

上诉人（原审原告）吴震，男。

上诉人（原审原告）石伟，男。

上诉人（原审原告）柯新龙，男。

上诉人（原审原告）许秋萍，女。

上诉人（原审原告）游淳，男。

上诉人（原审原告）符梅珍，女。

上诉人（原审原告）杨菁，女。

上诉人（原审原告）蒋立人，男。

上诉人（原审原告）林胜涛，男。

上诉人（原审原告）尤浩洋（曾用名尤意），男。

法定代理人徐文（系尤浩洋之母），女。

上诉人（原审原告）李蕙，女。

上诉人（原审原告）汤宇剀，男。

上诉人（原审原告）孙莺，女。

上诉人（原审原告）常虎彪，男。

上诉人（原审原告）奚建幸，男。

上诉人（原审原告）无锡瑞翔贸易有限公司。

上诉人（原审原告）龚雨舜，男。

上诉人（原审原告）余炳和，男。

上诉人（原审原告）江敏，女。

上诉人（原审原告）郑怡婷，女。

上诉人（原审原告）秦艳明，女。

上诉人（原审原告）郑邦衡，男。

上诉人（原审原告）朱中一，男。

上诉人（原审原告）郑卫芬，女。

上诉人（原审原告）胡丽雅，女。

上诉人（原审原告）陈明，男。

上诉人（原审原告）邱雪峰，男。

上诉人（原审原告）施佳妮，女。

上诉人（原审原告）王锡明，男。

上诉人（原审原告）袁云，男。

上诉人（原审原告）王琰，女。

上诉人（原审原告）徐亚明，女。

上诉人（原审原告）胡旭，男。

上诉人（原审原告）秦一明，男。

上诉人（原审原告）夏美顺，女。

上诉人（原审原告）孙海东，男。

上诉人（原审原告）倪彭军，男。

上诉人（原审原告）朱燕，女。

上诉人（原审原告）李南，女。

上诉人（原审原告）马宝金，男。

上诉人（原审原告）应仙明，男。

上诉人（原审原告）崔卫平，男。

上诉人（原审原告）王焕干，男。

上诉人（原审原告）汤解薪，男。

上诉人（原审原告）彭志超，男。

上诉人（原审原告）村莲馨，女。

上诉人（原审原告）杨长缨，男。

上诉人（原审原告）钱锦炜，男。

上诉人（原审原告）纪立社，男。

上诉人（原审原告）莫耀玉，男。

上诉人（原审原告）朱炳国，男。

上诉人（原审原告）周军，男。

上诉人（原审原告）沈丽明，女。

上诉人（原审原告）钱敏英，女。

上诉人（原审原告）杨惠珍，女。

上诉人（原审原告）杨雪珍，女。

上诉人（原审原告）邬玉新，男。

上诉人（原审原告）无锡双珍针纺织工艺品有限公司。

上诉人（原审原告）郁义根，男。

上诉人（原审原告）谢文斌，男。

上诉人（原审原告）林惠军，男。

上诉人（原审原告）顾威，男。

上诉人（原审原告）张琪蕙，女。

上诉人（原审原告）杨体康，男。

上诉人（原审原告）陆礼新，女。

上诉人（原审原告）申屠绍华，男。

上诉人（原审原告）程政旗，男。

上诉人（原审原告）张文华，女。

上诉人（原审原告）马永顺，男。

（上述上诉人以下简称上诉人华智越等89人）

委托代理人杜峥、姜辉（受上诉人华智越等89人的共同特别授权委托），江苏法舟律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）无锡三阳银辉房地产开发有限公司。

被上诉人（原审被告）无锡市银辉物业有限公司。

委托代理人（受无锡三阳银辉房地产开发有限公司、无锡市银辉物业有限公司共同委托）钱志伟，江苏恒茂律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）无锡三阳百盛广场有限公司。

上诉人华智越等89人与被上诉人无锡三阳银辉房地产开发有限公司（以下简称三阳银辉公司）、无锡市银辉物业有限公司（以下简称银辉物业公司）、无锡三阳百盛广场有限公司（以下简称三阳百盛公司）物权确认纠纷一案，无锡市崇安区人民法院于2010年2月11日作出(2009)崇民一初字第55号民事判决。宣判后，华智越等89人不服该判决，向本院提起上诉。本院于2010年4月15日受理后，依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。

原审法院查明：摩天360大厦由人民中路121-1号、121号、123号、125号内的有关房屋组成。其中，人民中路121-1号房屋（建筑面积161.89平方米）登记在蔡惠珠、黄耀清名下；人民中路121-A号房屋（建筑面积283.94平方米）、121-B号房屋（建筑面积60.48平方米）、121-2A号房屋（建筑面积2733.43平方米）、121-3A号房屋（建筑面积3089.97平方米）、121-4A号房屋（建筑面积2685.19平方米）、121-5A号房屋（建筑面积2337.86平方米）房屋均登记在三阳银辉公司名下；人民中路125号房屋（建筑面积411.25平方米）登记在张锡岗、朱耀中名下。

人民中路123号内有430套房屋，360多位业主，房屋建筑面积合计66974.20平方米。华智越等89人起诉时系人民中路123号内相关房屋的业主。

2004年，三阳银辉公司在销售摩天360大厦房屋过程中，曾在楼书、报纸广告等宣传资料中以图片、文字说明等形式宣传该大厦1层有豪华装修大厅，2层至4层有8000平方米的高档餐饮区，5层有室内休闲会所及室外景观会所，设有室内游泳池、健身房、温室花园茶座、乒乓室、桌球室、棋牌室、迷你影院、舞蹈室、按摩房、卡拉OK、咖啡屋、网吧、洗衣房、美容美发中心、医务室等。

目前，三阳百盛公司承租使用了三阳银辉公司名下人民中路121号内1至5层的房屋。

2008年12月25日，华智越等89人诉至法院称，三阳银辉公司在销售广告及宣传资料（楼书）中对摩天360大厦的1-5楼大堂、高档餐饮区、休闲会所的位置、功能甚至建材标准均作了具体确定的说明和允诺，对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响，应当视为要约，虽未载入商品房买卖合同，但亦应视为合同内容，三阳银辉公司、银辉物业公司理应严格依合同履行。三阳银辉公司作为开发商，虽拥有上述房屋所有权，但属于设有用途限制的所有权，其使用权应当专属于全体业主，并使用于约定用途。现三阳银辉公司、银辉物业公司擅自改变大厦1-5楼用途出租给他人使用，三阳百盛公司已对1-5楼进行装修使用，三公司的行为已经构成对摩天360大厦全体业主合法权利的侵害，应当立即恢复原状按原来承诺实现相关房屋的功能，如果不能恢复原状则应召开业主大会确认相关权利。现请求判令：1、确认摩天360大厦1-5楼的使用权归华智越等全体大厦业主共有；2、确认三阳银辉公司、银辉公司、三阳百盛公司擅自将大厦1-5楼改作他用的行为构成侵权；3、三阳银辉公司、银辉公司、三阳百盛公司立即停止侵权行为，按原承诺在1-5楼实现大堂、高档餐饮区及休闲会所功能。

诉讼中，华智越等89人表示其主张的房屋标的范围为：以人民中路121－3A号房产平面图为标准，该图投影后所包括的人民中路121号内1－5层的所有房屋部分均在其主张范围内，既包括三阳银辉公司取得所有权的部分，也包括三阳银辉公司未取得所有权的部分，但不包括人民中路121-1号、125号房屋。具体为：1、1层的大堂部分属于全体业主共有；2、5层游泳池、通道部分，从测绘数据看未计算面积进行所有权登记，但是该部分由全体业主公摊了建造成本，因此该部分应为共有部分； 3、2-4层部分（含原2层、4层中原楼层上空被封闭部分）、5层游泳池和通道以外部分由三阳银辉公司设定了用益物权，应由业主享有共同使用权，如果要使用该部分房屋应当经过全体业主或业主委员会同意。

另查明，法院应华智越等89人申请，调取了摩天360大厦的原可行性研究报告、建筑设计图纸、竣工图纸、规划定点图、总平面图等建筑资料；向无锡市曦晨测绘有限公司就摩天360大厦的测绘登记情况进行了调查。

可行性研究报告等资料综合反映，该大厦项目设计的原功能设置安排为1-4层为大堂、商业（银行证券）、餐饮用房，5层为会所，用于商务、健身、娱乐等；其中1层有大堂、办公门厅等，2-4层有酒吧、餐厅等，5层有游泳池、茶室、健身房、娱乐室、洗衣店、美容厅等。

无锡市曦晨测绘有限公司表示：1、摩天360大厦中人民中路123号内的房屋部分与人民中路121号、121-1号、125号内的房屋部分从功能上分属不同区域，从人民中路123号大门进入后的1层门厅、监控室、电梯以及2-5层的电梯部分属于整幢大楼的共有部分，上述部分的面积会分摊到人民中路121号、121-1号、123号、125号内的所有房屋之中，6层以上房屋的共有部分则由6层以上房屋自行分摊；2、人民中路121号内1层房屋中未进行所有权登记的面积部分属于人民中路121号内1-5层房屋的共有部分；3、根据房屋测量规范，人民中路121号5层平台部分、2层和4层中的上空部分均不计算面积，并非共有部分；4、人民中路121号、121-1号、125号房屋内并无人民中路123号6层以上房屋的共有部分，并无面积分摊到人民中路123号内房屋之中。

上述事实，由房屋所有权证、房屋共有权证、房屋买卖合同、楼书、报纸广告、物业手册、建筑平面图照片、建筑总平面图、规划定点图、可行性研究报告、房屋建筑面积实测函、房屋建筑面积测绘成果、房屋初始登记证、产权证办理情况记录表、房屋业主名单、房屋竣工图纸、锡计资（2002）第174号文件、现场勘察笔录、现场照片、房屋权属证明、调查笔录、房产平面示意图以及当事人的陈述等证据在卷佐证。

原审法院认为，物权是权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利，物权的取得和行使，应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。本案争议焦点主要在于摩天360大厦业主对于人民中路121号内摩天360大厦1-5层所有房屋是否享有所主张的相关权利。对于上述房屋，原告明确阐述了其所主张的3种权利，对于1层部分享有建筑物区分所有权，对于5层的游泳池及通道部分享有共有权，对于2-4层、5层游泳池及通道以外部分享有用益物权。首先，根据物权法规定，业主的建筑物区分所有权是指业主对建筑物内的住宅、经营性用房专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。人民中路121号内的1层房屋中，三阳银辉公司享有对其中121-A号以及121-B号房屋的所有权，上述部分属于建筑物的专有部分，他人并不享有共有权；对于1层中其他部分的房屋，由于该部分房屋与人民中路123号房屋中的1层部分在结构上可以相互区分，在利用上也可以相互独立，同时根据测绘部门的答复，该部分房屋仅为人民中路121号内1-5层房屋的共有部分，面积并未分摊至人民中路123号内的房屋之中，故原告对于该部分房屋亦不享有共有权。第二，根据物权法规定，物权的种类和内容，由法律规定。原告主张对人民中路121号内2-4层部分、5层游泳池通道以外部分享有用益物权，但是根据物权法用益物权仅是与所有权、担保物权相对应的物权类型，而非具体权利，原告在诉讼期间并未明确其主张的权利是用益物权中的何种具体权利，故对于原告主张享有用益物权的意见不予采纳。第三，原告主张对人民中路121号5层的游泳池及通道部分享有共有权，但根据房产平面图和测绘部门的答复，上述部分应属人民中路121号5层的平台部分，并不计算面积，同时该平台亦非人民中路123号房屋的楼顶平台，故对于原告的上述主张本院亦不予采纳。综上，由于三阳银辉公司享有人民中路121 -A号、121-B号、121-2A号、121-3A号、121-4A号以及121-5A号房屋的所有权，原告所主张的相关权利无法得到相应的物权保护，故对原告要求确认摩天360大厦1-5楼使用权归原告等全体大厦业主共有，确认三被告构成侵权，并要求三被告停止侵权，按原承诺在1-5楼实现相关功能的请求均不予支持。综上，一审法院作出一审判决：驳回华智越等89人的诉讼请求。诉讼费160元由华智越等89人负担。

宣判后，华智越等89人不服该判决，向本院上诉称：三阳银辉公司在销售房屋过程中，承诺本案诉争的房屋作为会所等辅助功能设施，归全体业主使用，应视为商品房买卖合同约定内容，即使三阳银辉公司取得诉争房屋的所有权，该所有权的权限也应有所限制，业主享有地役权。三阳银辉公司取得摩天360大厦121-A至5A的房屋所有权后，未经业主同意，擅自与银辉物业公司、三阳百盛公司变更房屋使用功能，侵害了业主用益物权权益。请求二审法院撤销原审判决，支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人三阳银辉公司、银辉物业公司辩称，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，本案是物权确认之诉，而不是合同之诉，上诉人提出三阳银辉公司销售房屋过程中的宣传资料与本案无关联性。三阳银辉公司对诉争房屋享有所有权，上诉人要求确认其对诉争房屋的物权，没有法律依据。请求二审法院维持原审判决。

被上诉人三阳百盛公司未发表答辩意见。

二审查明的事实与原审相同，对原审法院查明的事实，本院予以确认。

本院认为，所谓地役权是指土地上的权利人，为了自己使用土地的方便或者土地利用价值的提高，通过约定而得以利用他人土地的一种定限物权。根据《物权法》规定，设定地役权必须签订书面协议方能生效，否则不能产生地役权设立的法律后果。本案中，双方当事人诉争的标的，是房屋，而非土地使用权；双方亦未为设定地役权而签订书面协议。故华智越等89人上诉称，三阳银辉公司对摩天360大厦1-5楼的所有权属限定物权，上诉人基于地役权享有共同使用权的意见，与法不符，本院不予采纳。由此，上诉人基于用益物权权利基础请求确认被上诉人使用摩天360大厦1-5楼的行为构成侵权，恢复原状，没有法律依据，本院亦不予支持。

综上，原审判决查明事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费160元，由上诉人华智越等89人负担。

本判决为终审判决。

                                      审  判  长  薛　崴

                                        代理审判员  杜伟建

                                        代理审判员  沈  君

                                         二○一○年七月八日　

                                       书  记  员  杨晓敏