上诉人向淑梅与被上诉人王忠发、罗继华、杨祖秀物权确认纠纷一案

上诉人（原审被告）：向淑梅，女，1970年2月15日生，汉族，个体工商户，住重庆市石柱土家族自治县南宾镇石桥子兰后街。

委托代理人：胡顺成，重庆律缘律师事务所律师。

委托代理人：孙小雪，重庆律缘律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）：王忠发，男，1943年6月23日生，土家族，民营企业负责人，住重庆市石柱土家族自治县南宾镇下街县社保局家属院5-2。

委托代理人：王义勇，重庆经冠律师事务所律师。

被上诉人（原审第三人）：罗继华，男，1964年9月23日生，汉族，无业，住重庆市石柱土家族自治县南宾镇人民路62号1幢2单元7-3。

被上诉人（原审第三人）：杨祖秀，女，1970年5月3日生，个体建筑商，住重庆市永川区胜利路办事处永青村幺磨村民小组。

上诉人向淑梅与被上诉人王忠发、罗继华、杨祖秀物权确认纠纷一案，石柱土家族自治县人民法院于2009年2月25日作出(2008)石法民初字第795号民事判决，向淑梅对该判决不服，向本院提起上诉。本院受理后，于2009年7月22日对上诉人向淑梅及其委托代理人胡顺成、孙小雪，被上诉人王忠发的委托代理人王义勇进行了询问，并依法组成合议庭进行了审理。本案现己审理终结。

一审法院审理查明：2003年9月27日第三人杨祖秀向工商行政管理部门申请成立了石柱县建新农贸市场，经营者杨祖秀。杨祖秀在市场内设立了建新农贸市场管理办公室，并雇请了本案第三人罗继华等二人管理该市场。对位于该市场内的石油公寓门面房杨祖秀口头委托罗继华帮其出售，并将《石油公寓商品房售购合同》和刻有“石柱土家族自治县建新综合农贸市场管理办公室”的公章一枚交与罗继华。2005年1月24日，被告向淑梅在建新农贸市场管理办公室内由罗继华经手签订了《石油公寓商品房售购合同》，购买了石油公寓B幢407号门面房。该合同上记载的甲方为杨祖秀，乙方为向淑梅，该合同书上加盖了“石柱土家族自治县建新综合农贸市场管理办公室”公章，但无杨祖秀亲笔签名或其加盖私章。合同约定：总售价2.8万元，甲方负责办理土地证、房产证和水电户口，双方签订合同时预付2.3万元，乙方领取两证两户和钥匙时一次性付清欠款0.5万元。同日向淑梅交购房款2.3万元，收款人为罗继华。交款同时罗继华将407号门面房钥匙交与了向淑梅。向淑梅于2005年2月将此门面装修完毕后用于出租。2005年3月23日，原告王忠发与第三人杨祖秀签订了《重庆市石柱土家族自治县宏丰煤矿见天坝新打主井硐转让协议》，甲方为重庆市石柱县宏丰煤矿（法定代表人王忠发），乙方为石柱县新建农贸市场（法定代表人杨祖秀）。该协议“第二条约定：甲方将中平洞水平线以下所有资源等转让给乙方，价格260万元。第三条约定：乙方将建新农贸市场的16间门面及菜市场大棚的所有权、经营权、房产证、土地使用证等证照一并转让给甲方，另外再补甲方人民币128万元，首付甲方订金30万元，余欠的98万元和门面与甲方的采矿许可证办来后一并相互对换兑现（凭甲方出据的现金、门面收据为凭）。第六条约定：乙方负责办理建新农贸市场16间门面及大棚的所有权、土地使用权、经营权、各种证照给甲方，办证费用由乙方负担，姓名（名称）以甲方提供的为准。”该协议中约定的16间门面中包括了向淑梅已购买的407号门面。2006年2月23日，第三人杨祖秀将407号门面产权登记过户给了原告王忠发。2006年9月1日，原告王忠发向工商行政管理部门申请设立了合伙企业，名为石柱土家族自治县建新农贸市场，合伙事务执行人为王忠发。原告王忠发于2008年8月26日起诉请求：1、确认原告对石油公寓B幢407号门面房屋的财产所有权，并收回被被告侵占的门面房屋；2、被告赔偿因非法占有原告财产而给原告造成的经济损失7500元（二年半租金）；3、被告承担本案的全部诉讼费用。

另查明，南宾镇建新街煤坪段的石油公寓及大棚系永川市胜利建筑工程有限责任公司（该公司法定代表人杨祖秀）开发修建，石油公寓B栋407号门面房产权于2002年8月20日办理产权过户登记给了本案第三人杨祖秀所有。

原告王忠发诉称：原告系原重庆市石柱县宏丰煤矿所有人和法定代表人，杨祖秀系原石柱县建新农贸市场的开发人和所有人。2005年3月23日，原告与杨祖秀签订了《重庆市石柱土家族自治县宏丰煤矿见天坝新打主井硐转让协议》，杨祖秀将建新农贸市场16间门面及菜市场大棚一并转让给王忠发，包括了被告向淑梅占有的B栋负1层第407号门面。2006年2月23日杨祖秀办理了该房屋产权过户手续，将B栋负1层第407号门面产权过户到了原告王忠发名下。2006年3月初，原告前往执业，发现被告向淑梅已占据该房并用于出租。被告向淑梅仅提供了一交款23000元的收据。经原告电话联系杨祖秀，杨祖秀不认可其收款。被告称给她一段时间找杨祖秀解决，同时约定双方均不收取房租，待解决争议后由产权人收取。2008年4月，杨祖秀到石柱，被告却拒绝找杨祖秀解决，同时私自收取了房租。原、被告交涉无效，特根据《物权法》和《民事诉讼法》的相关规定，起诉至法院，请求确认原告门面房屋的财产所有权，并收回被被告侵占的门面房屋；由被告赔偿因非法占有原告财产给原告造成的经济损失7500元（二年半租金），并由被告承担本案的全部诉讼费用。

被告向淑梅辩称：1、被告向淑梅与第三人杨祖秀签订的《石油公寓商品房售购合同》合法有效。因为委托代理一般产生于代理人与被代理人之间存在的基础法律关系之上，这种法律关系既可以是委托合同，也可以是劳动合同、合伙合同等。本案中，罗继华是杨祖秀聘请的建新农贸市场的管理人员，这是整个市场经营户们众所周知的事实，且通过罗继华之手买该市场门面并取得房产证的不乏其人。因此，罗继华基于职务关系经手与向淑梅签订《石油公寓商品房售购合同》的行为是合法有效的代理行为，直接对被代理人杨祖秀发生效力，被代理人杨祖秀应承担因代理行为产生的民事义务和民事责任。即使杨祖秀否认委托罗继华卖房，从杨祖秀是建新农贸市场的负责人，市场内设有管理办公室，罗继华帮杨祖秀管理市场，罗继华持有空白合同文本、公章，证人郎后荣、马培香、马玉淑等人经罗继华之手交易后已取得房产证的事实也足以认定罗继华的行为构成表见代理，杨祖秀仍须对罗继华的行为承担民事责任。且被告向淑梅已按合同约定履行了主要义务，即支付了价款2.30万元，在合同签订后的第二天已执业。第三人杨祖秀应全面履行与被告签订的《商品房售购合同》所约定的全部义务。2、第三人杨祖秀与原告在明知或应当知道被告已合法占有407号门面后还继续办理产权过户，是恶意串通，损害第三人合法利益的行为，其取得的物权应属无效。原告认为“办理产权过户手续，就当然取得房屋所有权”的观点是片面的，在《物权法》第七条“物权的取得和行使应当遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。”以及《民法通则》第五十八条第四项“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的民事行为无效。”之规定中，关于有效取得所有权的前提条件已非常明晰。第三人杨祖秀在2005年1月24日与被告向淑梅签订《商品房售购合同》后，于2005年3月23日又与原告王忠发签订《煤矿转让协议》，杨祖秀的恶意已很明显。2005年6月原告的女婿田丰到建新农贸市场核对门面，原告就知道407号门面已被被告所购买，即使原告否认，那么王忠发与杨祖秀于2005年3月23日签订协议，直至2006年2月23日才办理产权过户登记，在长达一年的时间里，原告称自己不知道是违背日常生活经验法则和交易习惯，原告王忠发是应当知道的。以上事实足以说明原告与第三人杨祖秀就本案争执门面的过户行为是恶意串通，原告不应享有407号门面的所有权。根据《合同法》第59条的规定，当事人恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的，因此取得的财产收归国家所有或者返还集体、第三人。原告取得该房屋属不当得利，即使进行了过户登记，也应返还给被告向淑梅。3、407号门面是被告合法占有，依法享有租金收益，不存在应赔偿给原告之理。就算原告对407号门面拥有的是合法的所有权，也因超过诉讼时效而丧失要求被告赔偿二年半租金7500元的胜诉权。4、即使法院最后确认原告是407号门面合法有效的所有权人，被告因装修及维护该门面支出的费用2040元也应由原告返还。

第三人杨祖秀未作答辩。

第三人罗继华述称：自己是杨祖秀雇请的工作人员，杨祖秀让其负责石柱县建新农贸市场的管理和市场内摊位费的收取，同时还帮杨祖秀出卖该市场内的门面房。杨祖秀给自己提供了打印好的《石油公寓商品房售购合同》和建新农贸市场的公章。因当时农贸市场不值钱，整个市场39间门面杨祖秀40万元就同意卖，所以杨祖秀也没有给罗继华确定一个具体的价格。经自己联系后凡愿意购买该市场内的门面的，罗继华就用杨祖秀提供的合同书和公章与购房者签订房屋买卖合同，然后杨祖秀来办理过户手续就行了，像这样通过罗继华手帮她卖了19间门面，约40万元购房款有的通过银行打帐给杨祖秀，有的款项在她过石柱时直接付给她。除407号和409号门面未办过户手续外，其余的门面都办了过户手续。卖407号门面时，杨祖秀在石柱，卖后自己就把钱和签订的买卖合同交给了杨祖秀。之后，杨祖秀和王忠发关于市场门面转让和煤矿交易的事自己开始并不知道，双方都避开自己，后来还是向淑梅告诉自己的。罗继华知道后，杨祖秀给我说卖给王忠发8万多元一间，这边卖给向淑梅才两万多元，就把向淑梅的钱退了。后王忠发、杨祖秀双方达成协议，由王忠发从应付杨祖秀的市场转让款中扣除2万元给罗继华，让罗继华来处理407和409号门面的退款事宜。407号门面退25000元，409号门面退20000元。加上罗继华还欠杨祖秀18500元的卖房款，罗继华再贴几千元钱就可以解决这两间门面的事情。杨祖秀离开石柱后，王忠发就不同意了。罗继华就从尚欠杨祖秀的钱中拿了1万元退给了409号门面的购买人。后王忠发在杨祖秀来石柱后又同意了，在罗继华不知情的情况下又退给了409号门面的购买人20000元，导致407号门面退款不够，所以引起本案纠纷。

一审法院认为，一、第三人罗继华与杨祖秀之间是否存在委托代理关系以及被告向淑梅与第三人杨祖秀之间订立的《石油公寓商品房售购合同》是否合法有效。委托代理是指基于被代理人的委托授权行为而产生的代理。被代理人的委托授权行为，也称为代理权的授受。在实践中，被代理人的委托授权行为通常与委托合同、合伙合同、劳动合同等基础法律关系相结合，在被代理人向代理人作出授予代理权的单方意思表示之后，代理人就取得代理权。代理权的授受在性质上属于有相对人的单方民事法律行为，适用现行法律关于民事行为的一般规定。根据我国《民法通则》第六十五条第一款的规定“民事法律行为的委托代理，可以用书面形式，也可以用口头形式。法律规定用书面形式的，应当用书面形式。”从第三人杨祖秀、罗继华的陈述材料均有“杨祖秀雇请罗继华帮其管理建新农贸市场、杨祖秀还叫罗继华帮其联系出售市场内的门面和签合同、罗继华收的购房款通过银行打帐给杨祖秀”等事实的陈述，足以认定杨祖秀就石油公寓门面出售事务（除办理产权过户登记外）以口头形式委托了罗继华代为处理。罗继华基于该口头委托取得了帮杨祖秀代为出售石油公寓门面的代理权。同时，从罗继华持有空白合同文本、门面钥匙、公章等事实和被告提供的证人谭森林、郎后荣、马培香、马玉淑的证言等证据材料也印证了这一事实。对第三人罗继华与杨祖秀之间存在委托代理关系这一事实，予以认定。

根据《中华人民共和国民法通则》第六十三条第二款规定“代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”《中华人民共和国合同法》第九条第二款规定“当事人依法可以委托代理人订立合同。”第四十四条第一款规定“依法成立的合同，自成立时生效。”的相关规定，《石油公寓商品房售购合同》上虽然没有第三人杨祖秀的亲笔签名或印章，但第三人罗继华以被代理人杨祖秀的名义与被告向淑梅签订合同的行为属处理委托事务行为，且第三人罗继华没有越权代理的行为，该合同依法对第三人杨祖秀具有约束力。被告向淑梅与第三人杨祖秀于2005年元月24日订立的《石油公寓商品房售购合同》应属合法有效。

二、原告王忠发与第三人杨祖秀在转让本案讼争之房407号门面时是否存在恶意串通。恶意串通是指当事人在知道或者应当知道自己的行为会损害国家、集体或者第三人利益，还去实施这种行为。首先，第三人杨祖秀将407号门面再转让给原告王忠发时是否存在的恶意。从原告王忠发与第三人杨祖秀于2005年3月23日签订的《重庆市石柱土家族自治县宏丰煤矿见天坝新打主井硐转让协议》和被告向淑梅持有的2005年1月24日签订的《石油公寓商品房售购合同》，第三人罗继华陈述的“2003年1月24日，被告向淑梅到农贸市场办公室签订了书面合同后，交了2.3万元购房款，我当时就把钥匙交给了被告，卖该门面时杨祖秀也在石柱，卖后我就把合同和钱交给了她。杨祖秀转让给王忠发的门面一间售价在8万多元而卖给向淑梅的一间门面才2万多元，杨祖秀就给他说把向淑梅的购房款退了”的事实，以及杨祖秀自己陈述的同意如何退向淑梅的购房款的事实和被告向淑梅于2005年1月24日取得钥匙后就对407号门面进行了占有、使用、收益，杨祖秀却一直未向被告主张侵权责任等事实，相互印证了第三人杨祖秀是在知道407号门面已卖与向淑梅后，为了获得更多利益而又将407号门面再转让给原告王忠发。杨祖秀称自己是和王忠发交易完毕后很久才知道407号门面被卖给了向淑梅的陈述与客观事实和交易习惯不符，且第三人杨祖秀与本案的处理结果有直接的利害关系，其陈述的证明力弱于第三人罗继华的陈述。综上，第三人杨祖秀将407号门面再转让给原告王忠发时存在的恶意。其次，原告王忠发在与第三人杨祖秀签订转让合同时是否存在恶意。原告王忠发与第三人杨祖秀所签订的转让协议中约定了门面的过户及办证费用由乙方（杨祖秀）负责，门面的交付凭甲方（王忠发）出据的门面收据为凭。从该约定和交易习惯可知，原告王忠发必然会对转让的16间门面进行现场清点。而407号门面被告向淑梅在2005年2月装修完毕后已开始正式执业。原告王忠发通过现场清点门面是能够发现407号门面已被卖掉的事实。那么原告王忠发是在什么时间知道或应当知道407号门面已卖与被告？本案中能够证明该事实的证据只有原告王忠发、被告向淑梅、第三人杨祖秀、罗继华的陈述。原告王忠发称自己是在2006年3月初才知道；被告向淑梅称自己是在2005年6月份左右才知道；第三人杨祖秀称自己是在2006年初才知道；第三人罗继华在庭审中陈述2005年7月份王忠发去核对了门面就已经知道407号门面已被被告买了，而其对杨祖秀的调查笔录质证后又称王忠发与杨祖秀签买卖合同前知道407号门面已经卖给向淑梅和知道该事情还是向淑梅告诉自己的。上述四名当事人关于原告王忠发知道或应当知道407号门面已卖与被告的时间陈述各不相同，第三人罗继华的陈述又前后矛盾，无法采信。根据谁主张谁举证的原则，对原告王忠发与第三人杨祖秀签订合同时是否存在恶意串通的举证责任由被告向淑梅承担。而被告方提供的证据仅有自己陈述，且陈述的原告王忠发知道407号门面已出售给自己的时间是2005年6月份左右。而原告王忠发与杨祖秀签订合同的时间为2005年3月23日。被告的该证据也只能证明原告王忠发是在合同签订后才知道这一事实，被告在答辩中也对该事实予以认可，第三人罗继华也有关于知道该事情还是向淑梅告诉自己的陈述。综上，原告王忠发是在与第三人杨祖秀签订转让合同后才知道407号门面已卖给了被告向淑梅这一事实，其在签订转让合同时不存在恶意。综上所述，原告王忠发与第三人杨祖秀在签订合同时不存在恶意串通。

三、原告王忠发明知一房二卖还办理产权过户登记手续，其行为是否必然导致所取得的物权无效。引起物权变动的原因行为是房屋买卖合同，合同无效，则基于该合同所取得的物权才会无效。合同有效，则基于该合同所取得的物权就有效。虽然我国法律规定，不动产所有权的取得以登记为生效条件，但办理产权过户登记属房地产行政管理部门的具体行政行为，且第三人杨祖秀办理产权过户登记手续时持有407号门面的产权证，只有在引起物权变动的原因行为，即房屋买卖合同无效的情况下，才可确认经过该登记所取得的不动产所有权无效。综上，办理产权过户登记手续时存在恶意的行为不能引起所取得的物权无效这一法律后果。

四、被告应否赔偿原告二年半的租金损失7500元，原告应否支付被告装修费用2040元。被告向淑梅是基于合法有效的房屋买卖合同而占有407号门面，该占有是具有法律的原因，是一种有权占有，并且这种占有是附带使用权的占有。原告王忠发于2006年2月23日取得407号门面所有权，其基于所有权对407号门面也享有占有、使用、收益和处分的权利。对原告王忠发基于所有权而丧失的租金收益由被告向淑梅赔偿为妥，对被告向淑梅基于合同而丧失的租金收益由第三人杨祖秀赔偿为妥。原告王忠发因房屋所有权而取得的门面装修部分的财产属不当得利，对被告向淑梅开支的装修费用2040元应由该门面的实际受益人原告王忠发予以补偿。

原告王忠发于2006年2月23日取得407号门面所有权，但其在2008年8月26日才主张权利，对被告主张原告超过诉讼时效的租金损失部分不应支付的理由，予以支持。对原告王忠发从2006年9月至2008年8月共计两年的租金损失由被告向淑梅赔偿。其租金标准原告只提供了2008年的同地段相同门面的租金收入为2500元至3000元，对其2006年和2007年租金收入标准以被告陈述的为准，即2006年按每月150元、2007年按每月166元、2008年按每月200元的标准进行计算赔偿为4192元。

综上所述，本案中两份房屋买卖合同的形成时及办理完毕产权过户登记手续的最后时间均发生在《物权法》施行前。新法对其施行前已发生的事实和行为不适用。所以本案不适用《物权法》的相关规定。当各买受人均无与出卖人恶意串通的故意时，其所签订的合同均是有效合同，不能履行的，依法承担违约责任。在此情形下，我国《城市房地产管理法》第三十六条明确规定，房地产转让应办理权属登记。未经登记，不发生所有权的转移。先办理房屋登记手续的买受人王忠发取得房屋所有权。被告向淑梅在知道一房二卖的情况后，怠于行使权利，而导致其未能取得407号门面的所有权。对第三人杨祖秀一房二卖的违约行为，造成被告向淑梅所持有的房屋买卖合同已实际履行不能的损失，被告在本案中未明确主张一并审理，本案不作处理，其可通过另案起诉解决。依照《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十二条、第七十五条、第九十二条、第一百零六条第三款，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百三十条的规定判决：一、南宾镇建新街石油公寓B幢负1层407号门面房屋的所有权属原告王忠发所有。被告向淑梅在本判决生效后十日内将该407号门面房屋交还原告；二、被告向淑梅赔偿原告门面租金损失4192元；三、原告王忠发补偿被告门面装修费用损失2040元；四、驳回原告的其他诉讼请求。案件受理费1690元，由第三人杨祖秀承担1600元，原告王忠发承担90元。

上诉人向淑梅对该判决不服，向本院提起上诉。请求撤销原判，确认争议门面属上诉人所有。本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要事实和理由：一、原判认定王忠发与杨祖秀在签订合同时不存在恶意窜通有违生活经验法则和交易习惯。杨祖秀在2005年1月24日与向淑梅签订售房合同后，于同年3月23日又与王忠发签订《煤矿转让协议》将已售给向淑梅的门面转让给王忠发，其恶意行为有目共睹。根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第九条第一款规定，照日常生活经验法则能推出另一事实，当事人无须举证。因为二人签订转让合同时一定会去现查看，此时上诉人已对门面进行装修使用，王忠发应该知道门面被出售的事实。二、原判认为办理产权登记过户时的恶意行为不能引起所取得的物权无效的法律后果错误。杨祖秀与王忠发在办理产权过户时存在恶意窜通。一审将恶意窜通点界定在签订合同时是片面的。原判房屋买卖合同无效所取得的物权才无效，合同有效取得的物权就有效于法无据。合同有效，但双方在登记过户时恶意窜通，其取得的物权不能发生预期的物权变动效果。三、本案不能适用物权法的相关规定，应适用城市管理法的规定。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定：“权属有争议的房地产，不得转让”。而王忠发在办理过户登记时明知407号门面已由上诉人合法占有的情况下，恶意办理过户登记违反了法律的强制性规定，其民事行为无效。四、原判认为向淑梅知道一房二卖后，怠于行使权利致未能取得407号门面房的所有权与事实不符。上诉人从未放弃过主张权利，相比开发商杨祖秀和民营企业负责人王忠发相比系弱势群体，且已合法占有门面4年多，却遭遇恶意当事人撵出自己所购门面的境地，无法让上诉人服判息诉。五、有瑕疵的产权证不能对抗已交付的房屋，最高法院的一些观点应保护交付方。另外，一审对租金的判决错误，未赔偿上诉人的装修损失不当。

被上诉人王忠发答辩称：一、一审认定事实清楚，王忠发与杨祖秀签订的合同合法有效，杨祖秀未与向淑梅签订合同，也未收到购房款，合同是上诉人与罗继华签订的。二、王忠发与杨祖秀签订合同不存在恶意窜通行为，合同的签订和产权过户都是合法有效的，房产证未被撤销前，其债权不能对抗物权，上诉人也一直未找杨祖秀主张过权利。上诉人主张门面房归其所有属无诉之判，请求驳回其对王忠发的诉请。

本院二审查明：2008年12月30日，一审法院向被上诉人杨祖秀进行了询问，杨祖秀陈述在2005年底其与王忠发一同到建新市场对门面进行清点，结合罗继华的陈述，可以认定王忠发与杨祖秀在2006年2月23日办理过户登记之前，均明知407号门面房已售与向淑梅的事实。

本院查明的其他事实与一审查明的事实相同。

本院认为，本案争议的主要焦点为：一、向淑梅、王忠发分别与杨祖秀对同一门面房签订的合同的效力及王忠发与杨祖秀签订合同及办理过户登记时是否具有恶意窜通行为。二、一房二卖中向淑梅实际占有房屋但未办理过户登记与王忠发未占有房屋但已过户登记的情况房屋所有权应由谁享有，若王忠发享有房屋所有权，向淑梅应否赔偿租金损失。

一、关于合同效力问题。双方签订的合同均属有效合同。《中华人民共和国民法通则》第六十三条规定：“公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，以被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。”杨祖秀口头委托罗继华出售石柱县建新农贸市场石油公寓商品房，并将《石油公寓商品房售购合同》和刻有“石柱土家族自治县建新综合农贸市场管理办公室”的公章一枚交与罗继华。据此，罗继华与杨祖秀之间形成销售房屋的委托代理关系，罗继华与向淑梅签订的《石油公寓商品房售购合同》应合法有效，其产生的法律后果应由被代理人杨祖秀承担。杨祖秀与王忠发签订合同时，虽然杨祖秀明知石油公寓407号门面房屋已出售的事实，主观上具有恶意行为，但没有证据证明王忠发明知407号门面已被出售而与杨祖秀恶意串通损害他人的合法权益的事实，加之在争议门面房屋产权仍登记在杨祖秀名下的情况下，王忠发有足够的理由相信杨祖秀对争议门面房屋享受物权，不能认定双方签订合同时具有恶意窜通行为。故杨祖秀与王忠发之间签订的《重庆市石柱土家族自治县宏丰煤矿见天坝新打主井硐转让协议》合法有效。

 二、关于房屋权属及租金问题。从本院已查明的事实来看，王忠发与杨祖秀在办理过户登记之前均明知407号门面房已售给向淑梅，但王忠发在与杨祖秀签订的《重庆市石柱土家族自治县宏丰煤矿见天坝新打主井硐转让协议》合法有效的情况下，有权要求杨祖秀履行合同义务，将合同约定的转让门面房屋过户登记到自己的名下，故王忠发在明知杨祖秀将争议门面房屋另外出售给向淑梅情况下仍将争议门面过户登记到自己的名下的行为不属恶意窜通行为，向淑梅以此主张登记过户行为无效的理由不成立，本院不予支持。

《中华人民共和国物权法》于2007年10月1日起施行，虽然本案各方当事人的民事行为发生在《中华人民共和国物权法》施行之前，但在《中华人民共和国物权法》施行后，王忠发仍属争议门面房屋的登记权利人，其取得的物权应当受到《中华人民共和国物权法》的保护。根据《中华人民共和国物权法》第九条规定，除法律另有规定的外，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条也明确规定，房地产转让应办理权属登记。未经登记，不发生所有权的转移。《中华人民共和国物权法》第十七条规定，不动产权利证书是权利人享有该不动产物权的证明。该法第十九条规定，权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。虽然王忠发在办理407号门面房屋产权过户登记时明知该门面已由上诉人向淑梅合法占有，但其为了实现自己的合同目的取得过户登记不应认定为恶意窜通损害他人利益的行为，上诉人向淑梅虽基于合同而实际占有不动产，但未办理产权过户登记，未实际取得物权，亦未在知悉争议门面登记给王忠发后向有关登记机关申请更正登记，故向淑梅仍属合同利益上的一种债权利益，不能对抗王忠发已取得的物权效力。故王忠发基于物权的效力有权主张实现物权的目的，有权依照《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定排除自己行使物权的障碍，即有权请求向淑梅交付占有的门面房屋。向淑梅可基于合同上的债权向违约方杨祖秀另案主张违约责任。故上诉人向淑梅主张争议门面由其所有的理由不成立，本院不予支持。原判确定的门面租金损失4192元正确，但向淑梅基于有效合同行为占有争议门面房屋，该损失不应由向淑梅赔偿，应由一房二卖的违约方杨祖秀赔偿，原判由向淑梅赔偿属适用法律错误，应予纠正。原判由王忠发补偿向淑梅门面装修费用损失2040元，因王忠发未提起上诉，视为其同意原判结果，可予维持。

综上，原判认定事实清楚，但适用法律有误，依法应予纠正。上诉人向淑梅的上诉理由部分成立，其相应的上诉请求本院予以支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，《中华人民共和国民法通则》第六十三条、七十一条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十六条和《中华人民共和国物权法》第九条、第十七条、第三十五条的规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：

一、维持石柱土家族自治县人民法院(2008)石法民初字第795号民事判决第一、三、四项，撤销第二项；

二、由杨祖秀赔偿王忠发的门面租金损失4192元。

一审案件受理费1690元，由杨祖秀负担；二审案件受理费1690元，由杨祖秀负担。

如果未按本判决指定的履行期间给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本判决为终审判决。

本判决发生法律效力后，当事人应自觉履行判决的全部义务。一方不履行的，权利人可以向石柱土家族自治县人民法院申请强制执行。申请执行的期限为二年。该期限从法律文书规定履行期间的最后一日起计算；法律文书规定分期履行的，从规定的每次履行期间的最后一日起算；法律文书未规定分期履行的，从法律文书生效之日起计算。

                                                 主 审 人　   张泽端

                                                 审 判 员     黄 飞

                                                 代理审判员　  谭中宜

                                                 二ＯＯ九年十月十五日

                                                 书　记　员    谢红军