云南瑞坤房地产有限责任公司与昆明市五华区农村信用合作联社返还原物纠纷一案

云南省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2012）云高民一终字第114号

上诉人（原审原告）：云南瑞坤房地产有限责任公司，住所地：云南省昆明市护国路250号护国大厦18—19楼。

法定代表人：苏伟斌，该公司执行董事。

委托代理人：王贝，云南德凯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托代理人：李康妮，云南德凯律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

被上诉人（原审被告）：昆明市五华区农村信用合作联社，住所地：云南省昆明市护国路38号京瑞大厦。

法定代表人：姜华，该社理事长。

委托代理人：刘胡乐，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

委托代理人：李睿，云南刘胡乐律师事务所律师。代理权限：特别授权代理。

上诉人云南瑞坤房地产有限责任公司（以下简称瑞坤公司）因与被上诉人昆明市五华区农村信用合作联社（以下简称五华区农信社）返还原物纠纷一案，不服云南省昆明市中级人民法院（2011）昆民一初字第153号民事判决，向本院提起上诉。本院于2012年7月12日受理后，依法组成合议庭，于2012年9月6日公开开庭审理了本案。上诉人瑞坤公司的委托代理人王贝、李康妮，被上诉人五华区农信社的委托代理人刘胡乐、李睿到庭参加诉讼。庭审后，双方当事人书面申请本院给予双方时间进行调解，本院予以准许。2016年1月26日、2016年5月18日，本院两次组织双方进行调解，双方未能达成一致意见。本案现已审理终结。

瑞坤公司上诉请求：撤销一审判决，改判支持其一审全部诉讼请求，即判令五华区农信社退回占用的278㎡金店商铺，并赔偿其经济损失582.7936万元；一、二审诉讼费用由五华区农信社承担。其事实及理由为：1.一审判决认定事实不清，使金店商铺形成“一物三主”，上诉人无法履行生效调解书的内容；2.一审法院曲解（2005）云高民一终字第295号民事判决的内容，该判决仅判令瑞坤公司交付五华区农信社京瑞大厦一、二、三层（总面积3644㎡），并明确实际面积按产权证面积上所记载面积为准，也即3644㎡只是依据双方的《换房协议书》得出的在建标的物面积的意向数字，并不是现房的精准面积，判决书并没有明确第一层的交付标的中涵盖了金店商铺。3.一审判决据以认定事实的证据已被撤销。根据双方的《换房协议书》约定，瑞坤公司最终交付给五华区农信社的房屋面积以产权证上所记载的面积为准，而五华区农信社自行办理的产权证已被生效的行政判决所撤销，在合法的产权证办理好之前，不能确认交付房屋的实际面积，即使实际交付面积达不到约定的3644㎡，双方也约定了评估找补的解决方法，不能因为实际交付面积达不到合同约定，就将本应交付给第三人的房屋交付给五华区农信社。一审判决依据已被依法撤销的证据作为认定事实及作出判决的依据，属认定事实错误。

被上诉人五华区农信社口头答辩称：一审判决认定事实清楚，京瑞大厦不存在上诉人所称的金店商铺，被上诉人已合法取得京瑞大厦一层的产权；依据（2005）云高民一终字第295号民事判决，上诉人应当交付给被上诉人京瑞大厦一层的面积为1124㎡，但实际交付面积不足，故不存在上诉人自留和交付第三人的部分；三份行政判决并未否认京瑞大厦一至三层的所有权属于被上诉人的事实，并且判令产权部门重新颁发产权证，该判决正在云南省昆明市五华区人民法院（以下简称五华区人民法院）强制执行中。上诉人没有证据证明对争议标的物享有权利，诉请被上诉人返还原物和赔偿损失没有依据。请求驳回上诉，维持原判。

一审法院经审理确认以下事实：1995年至1996年期间，云南省京剧院（以下简称省京剧院）与云南瑞坤公关有限公司（1999年9月变更为云南瑞坤房地产有限责任公司）就合作建房事宜签订合作协议书、补充协议等。2011年11月5日，省京剧院与瑞坤公司合作建房纠纷一案，在云南省高级人民法院的主持下，双方达成调解协议［详见（2005）云高民一初字第8号民事调解书］，其中约定：省京剧院应得房屋面积为6313.24㎡＋两层副楼面积（副楼面积以产权部门确认为准）；大楼（即京瑞大厦）一层七米铺面及相应二层带楼梯（面积不少于278.6㎡）、大楼四、五、六、七层（含副楼）归省京剧院所有。2006年12月25目，云南省高级人民法院就瑞坤公司与昆明市五华区长春农村信用合作社（以下简称长春农信社）互易合同纠纷案作出（2005）云高民一终字第292号生效民事判决、（2005）云高民一终字第294号生效民事判决、（2005）云高民一终字第295号生效民事判决。其中（2005）云高民一终字第292号案件判决：瑞坤公司于2006年12月31日前将“京瑞大厦”主楼第三层交付给长春农信社使用；瑞坤公司于2007年6月31日前将“京瑞大厦”主楼第三层房屋的产权证办妥交付给长春农信社。实际面积以产权证上所载面积为准，如有出入按照双方认可的评估机构的评估价找补；瑞坤公司于本判决生效之日起十日内支付长春农信社违约金800000元。（2005）云高民一终字第295案件判决：瑞坤公司于2006年12月31日前将现已建成的“京瑞大厦”一、二、三层（三层已另案处理）主楼及北裙楼一、二、三层交付给长春农信社使用；瑞坤公司于2007年6月1日前将南裙楼二、三层交付给长春农信社使用；瑞坤公司于2007年6月31日前将一、二、三层房屋产权证办妥交付总面积为3644㎡，实际面积按产权证上记载面积为准，出入面积按照双方认可的评估机构的评估价找补；长春农信社于本判决生效后十日内支付给瑞坤公司不能置换房屋约定价款3990000元；瑞坤公司于本判决生效后十日内将昆明市人民东路人民巷54套住房、昆明市老海埂路望城坡办公室一幢的房屋相关手续交回长春农信社；长春农信社于本判决生效后十日内支付瑞坤公司增加工程量的经济补偿2200000元；长春农信社于本判决生效后十日内支付瑞坤公司负责道路开口、开路及门前相关市政设施配套完善，并负责解决门前公交站台迁移工作等费用600000元。2007年1月24日，瑞坤公司与长春农信社签订《“京瑞”大厦已建一、二、三层初步交接手续》，内容为：瑞坤公司开发的护国路40#-42#京瑞大厦，于2006年12月8日及2007年1月17日分别通过了工程验收及消防验收，现根据云南省高院判决所确定的内容（详见判决书）将已建盖完毕的京瑞大厦一层971.56㎡，二层1011.82㎡，三层1140.68㎡，合计3124.06㎡移交长春农信社；最终结算面积按移交方所交付产权证上所记载的面积为准。2007年2月15日，中国银行监督管理委员会云南监管局批复取消昆明市五华区辖内原农村信用合作社法人资格，昆明市五华区辖内原农村信用合作社及分支机构作为五华区农信社的分支机构。2008年1月2日，昆明市规划局针对京瑞大厦颁发《建设工程规划验收合格证》，合格证记载建设单位为省京剧院、瑞坤公司，建筑规模为24367.98㎡。2011年5月10日，护国路京瑞大厦商铺一层登记房屋所有人为五华区农信社［昆房权证（昆明市）字第××号］，登记建筑面积为881.27㎡；护国路京瑞大厦商铺二层登记房屋所有人为五华区农信社［昆房权证（昆明市）字第××号］，登记建筑面积为976.81㎡；护国路京瑞大厦商铺三层登记房屋所有人为五华区农信社［昆房权证（昆明市）字第××号］，登记建筑面积为1111.38㎡。上述房屋所有权登记依据为云南省高级人民法院（2005）云高民一终字第292、294、295号生效民事判决。其后，瑞坤公司不服昆明市住房和城乡建设局（以下简称昆明市住建局）向五华区农信社颁发昆房权证（昆明市）字第201128446、第××号、第××号房屋所有权证的具体行政行为，向五华区人民法院提起行政诉讼，五华区人民法院于2011年12月27日作出（2011）五法行初字第20、21、22号行政判决，判决撤销昆明市住建局于2011年5月lO日向五华区农信社颁发的昆明市房权证字第××号、第××号、第××号《房屋所有权证》，由昆明市住建局重新向五华区农信社颁发昆明市京瑞大厦第一、二、三层房屋的《房屋所有权证》。至本案审理终结，上述行政判决尚未生效。另，2006年11月28日，昆明市房兴测绘有限公司受瑞坤公司委托对京瑞大厦房屋面积作出测量报告，其中记载：一层金店227.21㎡，一层商场744.35㎡，二层商场1011.82㎡，三层商场1140.68㎡。2011年2月18日，昆明市房兴测绘有限公司受五华区农信社委托对京瑞大厦1—3层、2202-2602、2205—2605房屋面积作出测量报告，其中记载：一层建筑面积为881.27㎡，二层建筑面积976.81㎡，三层建筑面积111.38㎡，一至三层总建筑面积2969.46㎡。

一审法院认为，根据法院生效法律文书确认事实及建设工程规划许可手续记载，本案争议涉及的京瑞大厦系省京剧院与瑞坤公司合作开发建设，相应建设项目已取得建设工程规划验收合格证，属于合法建盖。根据《中华人民共和国物权法》第三十条“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力”之规定，省京剧院及瑞坤公司因合法建盖行为而取得“京瑞大厦”的所有权。因房屋互易纠纷，云南省高级人民法院于2006年12月25日作出生效判决，判令瑞坤公司于2006年12月31日前将京瑞大厦一、二、三层主楼及北裙楼一、二、三层交付长春农信社使用，于2007年6月31日前将一、二、三层房屋产权证办妥交付长春农信社，并明确“京瑞大厦”一、二、三层总面积3644㎡，实际面积按产权证上所记载面积为准，出入面积按照双方认可的评估机构的评估价找补。根据上述判决内容，瑞坤公司应向长春农信社交付的标的物为“京瑞大厦”一、二、三层，应有面积为3644㎡，如有出入则按评估价找补。即瑞坤公司履行交付义务的标的物系“京瑞大厦”一、二、三层整体，并不存在瑞坤公司自留或第三人部分。按照2006年11月28日瑞坤公司委托所做房屋面积测量报告，“京瑞大厦”建筑面积中：一层金店为227.21㎡、一层商场为744.35㎡、二层商场为1011.82㎡、三层商场为1140.68㎡，相应数据与2007年1月14日瑞坤公司、长春农信社所签订《“京瑞”大厦已建一、二、三层初步交接手续》中记载的数据相符，且未超过生效判决确定的总面积。据此可以确定，瑞坤公司履行云南省高级人民法院生效民事判决义务过程中，实际也是将“京瑞大厦”一、二、三层整体交付长春农信社。故五华区农信社作为长春农信社的权利义务承继人，对“京瑞大厦”一、二、三层的整体占有、使用系基于云南省高级人民法院生效判决所确定权利及瑞坤公司的交付而为，依法属于有权占有。而对于将“京瑞大厦”一、二、三层房屋所有权登记至长春农信社（或五华区农信社）名下，云南省高级人民法院生效民事判决已确定属瑞坤公司的义务。至于不动产登记部门对“京瑞大厦”一、二、三层的登记是否有瑕疵（即是否存在登记面积与实际误差问题），并不影响五华区农信社基于生效民事判决所享有的权利（即取得“京瑞大厦”一、二、三层房屋所有权的权利）以及瑞坤公司基于生效民事判决所负有的义务（即将“京瑞大厦”一、二、三层房屋所有权登记至生效判决所确定的权利主体名下）。因瑞坤公司针对“京瑞大厦”一、二、三层房屋不动产登记具体行政行为所提起的行政诉讼，并不改变云南省高级人民法院生效民事判决所确定的权利义务，故一审法院对瑞坤公司要求中止本案诉讼的请求不予支持。此外，针对瑞坤公司与省京剧院之间的合作建房纠纷，云南省高级人民法院（2005）云高民一初字第8号民事调解书确认“大楼一层七米铺面（按瑞坤公司主张即为本案争议的金店位置以及其要求返还的金店铺面）及相应二层带楼梯（面积不少于278.6㎡）、大楼四、五、六、七层（含副楼）归省京剧院所有”，根据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力”之规定，则本案瑞坤公司所主张之房屋应为省京剧院所有，瑞坤公司并非权利人。据此，一审法院依照《中华人民共和国物权法》第二百四十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百零七条之规定，判决：“驳回原告云南瑞坤房地产有限责任公司的诉讼请求。案件受理费52595.55元，由原告云南瑞坤房地产有限责任公司承担。”

本院二审庭审中，经征询双方当事人对一审判决认定事实的意见，上诉人瑞坤公司提出五项异议：1.省京剧院与瑞坤公司就合作建房一案在云南省高级人民法院主持下达成调解协议的时间（即调解书出具的时间）为2007年11月9日而非一审认定的2011年11月5日；2.原判引述（2005）云高民一终字第295号民事判决主文不全面，导致理解错误，原判要求上诉人交付的是产权证而非3644㎡的房屋；3.一审认定京瑞大厦一层所有权登记依据是（2005）云高民一终字第295号民事判决错误，该判决仅明确办理产权登记，但未明确具体面积，面积是被上诉人单方委托测绘的；4.一审认定至一审审理终结，（2011）五法行初字第20、21、22号行政判决尚未生效错误，该三份判决已于2012年4月生效；5.遗漏认定上诉人委托昆明市房兴测绘有限公司作出的京瑞大厦房屋面积测量报告存放于昆明市住建局。被上诉人除认可上诉人提出的第一项异议外，对一审认定的其余事实无异议。对双方当事人均无异议的事实，本院予以确认。对上诉人提出的异议，本院审查认为：1.本院（2005）云高民一初字第8号调解书于2007年11月9日作出，一审对该时间认定有误，本院予以纠正；2.本院（2005）云高民一终字第295号民事判决主文第三项及第五项分别判令瑞坤公司将京瑞大厦一、二、三层及房屋产权证办妥交付给五华区农信社，一、二、三层总面积为3644㎡，故上诉人所提第二、三项异议不成立；3.上诉人提出的第四项异议本院将结合双方提交的新证据进行评判；4.上诉人提出的第五项异议与双方争议的焦点问题无关，异议不成立。另，2011年2月18日，昆明市房兴测绘有限公司受五华区农信社委托对京瑞大厦1-3层房屋面积进行测绘，一审法院将测量报告中第三层建筑面积“1111.38㎡”误写为“111.38㎡”，本院予以纠正。

二审中，上诉人瑞坤公司提交四组新证据：1.商品房预售许可证、昆明市建设工程竣工验收备案表，欲证明瑞坤公司通过合法手续取得京瑞大厦的所有权；2.商品房购销合同（作废）、张发润所作情况说明，欲证明被上诉人明知金店商铺不在（2005）云高民一终字第295号民事判决的交付范围，为实现整体使用的目的，向瑞坤公司提出购买金店商铺。双方于2007年1月22日商定购房合同内容，瑞坤公司便将房屋交给五华区农信社实际占有，但事后五华区农信社又反悔，拒不签订购房合同而非法占有金店商铺。2007年9月9日，五华区农信社将未签章的三份购房合同返还给瑞坤公司；3.本院（2007）云高民一终字第154号民事判决书，欲证明该判决判令省京剧院向昆明傲邦企业发展有限公司交付京瑞大厦总面积不少于278.6㎡的房屋，但因省京剧院并未实际占有该房屋，无法交付；4.昆明市中级人民法院（2012）昆行终字第00017、00018、00019号行政判决书，欲证明该三份生效判决维持了五华区人民法院（2011）五法行初字第20、21、22号行政判决，即撤销昆明市住建局向五华区农信社颁发的昆明市房权证字第201128450、20××57、20××46号《房屋所有权证》，五华区农信社占有京瑞大厦一、二、三层无法律依据，应当将涉案金店商铺返还给瑞坤公司。被上诉人五华区农信社质证认为：1.第一组证据中，商品房预售许可证无原件，不予质证，竣工验收备案表不是新证据，与本案无关；2.第二组证据不属于新证据，商品房购销合同没有被上诉人的签章且是作废合同，真实性、合法性和关联性不予认可，情况说明无法确定是否为张发润本人所写，也与本案无关；3.第三组证据与本案双方争议问题无关；4.第四组证据三份行政判决书亦是被上诉人二审提交的新证据，对真实性、合法性无异议，行政判决撤销产权证的理由是登记面积问题，不影响五华区农信社对京瑞大厦一层房屋的所有权。

被上诉人五华区农信社提交三份新证据：五华区人民法院（2011）五法行初字第20号行政判决书、昆明市中级人民法院（2012）昆行终字第00017号行政判决书、昆明市五华区人民法院《不预交执行费通知书》，欲证明京瑞大厦第一层房屋所有权××××区农信社，法院判决撤销京瑞大厦第一层房屋所有权证的原因是登记机关未尽到合理的注意义务，与房屋权属无关，生效判决判令登记机关重新向五华区农信社颁发房屋所有权证，五华区农信社已向五华区人民法院申请强制执行。瑞坤公司质证认为，对上述证据的真实性、关联性无异议，但不认可证明内容，登记机关虽然是按照法院生效判决进行房屋所有权登记，但判决并没有明确登记面积是多少，可以办产权证并不能推断产权人是谁，京瑞大厦一层包括两个部分，登记机关在产权登记时没有尽到合理的注意义务，将金店商铺扣除在产权登记之外。

对双方当事人提交的新证据，本院审查认为，上诉人提交的第一组证据中，商品房预售许可证无原件，竣工验收备案表与双方争议问题无关，不予采纳；第二组证据本院将结合争议焦点综合评判；第三组证据与本案双方争议的焦点问题无关联，不予采纳；第四组证据与被上诉人提交的证据部分重合，双方均对真实性无异议，本院予以采纳，至于该证据与被上诉人提交的新证据能否证明双方各自的主张，本院将结合争议焦点综合评判。

根据双方当事人二审提交的新证据，本院另确认以下事实：昆明市住建局、五华区农信社因不服五华区人民法院（2011）五法行初字第20、21、22号行政判决，向昆明市中级人民法院提起上诉，昆明市中级人民法院于2012年3月26日作出（2012）昆行终字第00017、00018、00019号行政判决，驳回上诉，维持原判。随后，五华区农信社向五华区人民法院申请强制执行上述行政判决。

综合双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点问题是：瑞坤公司诉请五华区农信社返还京瑞大厦一层金店商铺并赔偿损失有无相应依据。

本院认为，首先，双方于2000年至2001年期间签订的三份《换房协议书》约定，五华区农信社用其所有的座落于不同位置的房屋分别与瑞坤公司在建的京瑞大厦第一、二、三层及二十至二十七层临街住宅用房按面积进行交换，差价互补；互换的京瑞大厦一层面积为1122.4㎡，二层面积为1301.6㎡，三层面积为1220㎡，合计3644㎡。换房协议中并没有将金店商铺排除在互换的京瑞大厦一层商铺范围之外，并且建成后的京瑞大厦一层含金店商铺在内的面积，无论根据哪一方当事人委托所做的测量均未超过合同约定面积。

其次，本院（2005）云高民一终字第295号民事判决判令瑞坤公司将京瑞大厦一、二、三层主楼交付五华区农信社使用，房屋产权证亦办妥交付，判决同时明确了一、二、三层主楼总面积为3644㎡。双方于2007年1月24日签署的《“京瑞”大厦已建一、二、三层初步交接手续》载明：京瑞大厦已通过了工程验收及消防验收，根据云南省高级人民法院民事判决所确定的内容，瑞坤公司将已建盖完毕的京瑞大厦一层971.56㎡，二层1011.82㎡，三层1140.68㎡移交给五华区农信社。此面积与2006年11月28日瑞坤公司委托昆明市房兴测绘有限公司所作测量报告中载明的一层金店为227.21㎡、一层商场为744.35㎡，二层商场为1011.82㎡，三层商场为1140.68㎡的数据相吻合，也即瑞坤公司履行本院生效判决交付给五华区农信社的一层商铺中应包含金店商铺。瑞坤公司二审中辩称其之所以交付金店是因为双方于2007年1月22日另行就金店的购买事宜协商达成一致意见，但交付金店后五华区农信社反悔没有在购销合同上签字。五华区农信社不认可该主张。本院认为，《“京瑞”大厦已建一、二、三层初步交接手续》中记载的包括金店商铺在内的移交面积并未达到双方《换房协议书》约定的总面积，且瑞坤公司二审提交的关于金店的《商品房购销合同》标明为作废合同，合同首部“商品房买受人”一栏空缺，尾部仅有甲方瑞坤公司的签章，故其欲证明双方另行协商购买金店并据此交付金店的主张因证据不充分，本院不予采纳。瑞坤公司二审提交的第二组证据本院亦不予采信。

第三，瑞坤公司诉昆明市住建局房屋管理行政登记三案中，昆明市中级人民法院终审判决虽然撤销了昆明市住建局颁发给五华区农信社的京瑞大厦一至三层《房屋所有权证》，但理由是昆明市住建局关于房屋面积这一登记事项与此前的档案记载发生抵触，未尽到合理的注意义务。撤销《房屋所有权证》并不影响本院生效的民事判决确定的当事人的权利义务，且行政判决也判令昆明市住建局重新向五华区农信社颁发《房屋所有权证》，故瑞坤公司主张其应交付给五华区农信社京瑞大厦一层的面积随着《房屋所有权证》被撤销而无法确定，一审法院依据已被依法撤销的证据作出本案判决于法无据的上诉理由不成立，本院不予采纳。

综上所述，瑞坤公司关于京瑞大厦一楼金店商铺不属于双方房屋互易范围，五华区农信社侵占金店商铺的主张与事实不符，其诉请五华区农信社返还金店商铺并赔偿损失没有事实及法律依据。瑞坤公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决驳回其诉讼请求并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费52595.55元，由上诉人云南瑞坤房地产有限责任公司负担。

本判决为终审判决。

本判决送达后即发生法律效力。

审　判　长　　贺茭

代理审判员　　张萍

代理审判员　　刘希

二〇一六年八月十日

书　记　员　　范蕊