洛阳春信商贸有限公司诉登封市君召新希望学校、登封市君召乡人民政府返还原物纠纷一案

原告洛阳春信商贸有限公司。

法定代表人任红霞，该公司经理。

委托代理人刘国杰，男，河南群达律师事务所律师。

被告登封市君召新希望学校。

负责人郭占清，该校负责人。

委托代理人蔡银河，男，河南景国计律师事务所律师。

第三人登封市君召乡人民政府。

法定代表人马宗仁，男，该乡乡长。

委托代理人吴晓，男，成年，汉族。

第三人登封市君召乡南洼村村民委员会。

法定代表人张战怀，男，该村委主任。

第三人登封市君召乡南洼村第一村民组（又称南洼村东洼村民组）。

代表人许少伟，男，该组组长。

原告洛阳春信商贸有限公司（以下简称春信公司）诉被告登封市君召新希望学校（以下简称希望学校）、第三人登封市君召乡人民政府（以下简称乡政府）、登封市君召乡南洼村村民委员会（以下简称南洼村委）、登封市君召乡南洼村第一村民组（以下简称南洼一组）返还原物纠纷一案，本院于2009年9月1日立案受理后，依法由审判员杨军献担任审判长，与审判员李海霞、吴燕平共同组成合议庭公开开庭进行了审理。原告春信公司的委托代理人刘国杰、被告希望学校、第三人乡政府的委托代理人吴晓到庭参加了诉讼，第三人南洼村委、南洼一组经本院传票传唤无正当理由拒不到庭，本案现已审理终结。

原告诉称： 1993年原告春信公司应登封市政府和君召乡的多次邀请，为了促进地方经济发展，经有关部门批准，原告春信公司投资700多万元，在胥店村开发综合市场，用于征地、补偿、房屋建设等。根据建筑情况，分为A、B、C、D、E、F六个区。房屋建成后，没有正常使用，原告春信公司委托人暂时看管。后被告趁原告春信公司看管不严之机，占用了E区约3000平方米房产及配套设施用于开办新希望小学。原告发现后，多次公告要求被告立即退出占用的房屋、土地及设施，被告以种种理由拒不退还，请求依法判令被告立即退还占用原告的房产约3000多平方米和总土地使用面积17.08亩（详见附表）及配套设施，本案的诉讼费由被告承担。2009年10月6日原告春信公司增加诉讼请求为：1、依法解除、终止原告与第三人乡政府于1998年2月26日签订的委托管理合同，并按委托合同已收的各项款额及委托管理的房屋、设施、场地返还给原告；2、依法确认第三人乡政府与第三人南洼村委的委托管理协议书无效，并判令第三人南洼村委对代管期间已收取的各项款额（租赁费）为不当得利应返还给原告；3、依法确认第三人南洼村委与第三人南洼一组租赁合同为无效合同，并判令第三人南洼一组在租赁期间已收取的租赁费及其他款额应返还给原告；4、依法确认第三人南洼一组与被告之间签订的租赁协议无效。      

被告辩称：1、原告对所诉之物不享有权利，不具备本案的诉讼主体资格；2、被告与第三人南洼一组签订的租赁合同合法有效，原告没有证据证明其是上述土地及房屋的合法所有人，原 告所主张的要求被告立即返还土地和房屋及配套设施的请求于法无据；3、原告要求返还原物已超过诉讼时效。综上，请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人乡政府述称：1、第三人与原告签订的委托管理合同因原告没有向第三人交付可供代管的财产，造成该合同始终都没有履行；2、第三人乡政府与第三人南洼村委签订的托管协议是在原告的授意下所为，是原告的真实意思表示；3、本案已超过诉讼时效，第三人乡政府与原告签订的托管合同，约定的有效期为1998年2月至2001年12月，2001年12月至今有八年之久。第三人乡政府与第三人南洼村委2000年8月20日签订的租赁合同距今已有九年之久。原告一直未向第三人乡政府主张过权利，本案原告对第三人乡政府的起诉已远远超过了诉讼时效；4、原告与第三人乡政府签订的房产代管合同是无效的。原告将其开发的房产委托给第三人乡政府代管，其前提首先是委托代管的标的物必须合法有效，代管行为才能发生法律效力。而原告在胥店村开的发房产没有农用地转用批准手续、建设用地批准手续、土地权属证书等等相关手续，该托管合同是无效的民事行为；5、原告与第三人乡政府之间的委托管理合同关系，与本案的返还原物一案，并不是一个法律关系，两者合并审理缺乏法律依据；6、诉状称“被告趁原告公司看管不严之机，占用了原告公司E区约3000平方米的房屋及配套设施用于开办新希望小学”，由此可证明，本案的发生结果与第三人乡政府没有因果关系；7、诉状称“多次公告要求被告立即退出占用房屋”，第三人乡政府没见过一次公告的内容。

第三人南洼村委述称：1993年原告在没有农用地使用批准手续、没有建设用地批准手续、没有土地权属证书、没有建设规划手续、没有征地补偿和农业人员安置手续的情况下，在第三人南洼村非法占用使用土地非法大肆开发建设。原告长期非法占用本村土地，农业人员得不到安置，土地收益得不到落实，原告公司无人出面解决，本村为了避免农民集体利益损失的继续扩大，不得已将闲置已久的房产予以代管，但在代管期间没有出租过一间房产，没有收取过一分一文的租赁费，更谈不上返还原告租金，原告的行为严重侵害了本村农民集体的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。

第三人南洼一组述称：1993年原告在没有农用地使用批准手续、没有建设用地批准手续、没有土地权属证书、没有建设规划手续、没有征地补偿和农业人员安置手续的情况下，在第三人南洼一组非法占用使用耕地非法大肆开发建设。原告长期非法占用本组土地，农业人员得不到安置，土地收益得不到落实，原告公司无人出面解决，本组为了避免农民集体利益损失的继续扩大，不得已将闲置已久的房产予以代管，但收入全由本组村民人均分配，本组没有扣留一分钱。原告的行为侵害了本村农民集体的合法权益，请求依法驳回原告的诉讼请求。

根据原、被告诉辩意见，第三人述称意见，本庭归纳本案的争议焦点为：1、房屋的所有权归谁？2、房屋目前的现状。

针对本案归纳的争议焦点，原告提供下列证据，支持其诉讼请求。第一组证据：1、原告营业执照一份；2、洛阳春信经济开发有限公司变更为洛阳春信商贸有限公司档案资料一份，共同证明原告的诉讼主体资格适格。第二组证据：1998年2月26日原告与第三人乡政府签订的委托管理协议书一份，证明原告与第三人乡政府之间存在委托与受委托的关系，另外证明委托期限、范围、事项，该协议中所涉及的房产权属归原告方。第三组证据：2000年8月30日第三人乡政府与第三人南洼村委签订的委托代管协议书一份，证明第三人乡政府未经原告许可，对受委托范围内的部分房屋又委托给第三人南洼村委进行管理，再委托的行为属无效行为，又证明了委托管理范围内房屋产权仍归原告方。第四组证据：第三人南洼一组与登封市新希望学校签订的租赁合同书一份，证明第三人南洼一组将原告的房屋擅自出租给被告希望学校使用，从而可以证明被告希望学校侵权事实存在。第五组证据：登封市君召新希望学校负责人变更证明一份，证明被告新希望学校负责人由原来的乔××变更为郭占清。第六组证据：情况登记表一份，证明2003年4月27日，原告在统计房屋被占用情况登记时，被告希望学校已认可占用原告所建房屋、基本情况、时间以及租金75000元的事实。第七组证据：照片2张，证明被告侵占原告房屋现状的事实。第八组证据：公告一份，证明原告已主张过权利。第九组证据：1、1993年7月24日原告与第三人南洼村委及君召乡土地所签订的征用土地协议书一份；2、1996年1月原告交给君召乡土地所土地补偿费、管理费270000元；3、郑土征（1995）426号批复，批准原告建设用地17.08亩；4、1996年1月13日领款证明书一份，证明君召乡土地所收到原告款后，将款交给第三人南洼村委及东洼村民组（又称南洼一组），组长、会计已领到补偿费；5、1997年12月17日第三人乡政府给原告出具证明：在登封市君召乡胥店村建设房屋10000平方米，是原告建的，房屋占用土地，土地使用证还在办理当中。上述证据共同证明原告的建设用地是合法的，建筑物是原告投资所建。第十组证据：法律文书一份，登封市人民法院（2007）登民二初字第127号民事判决书一份，该判决书已发生法律效力，判决书中确认房屋是原告所建，原告有权收回自己所建的房屋。

被告对原告提供的证据质证意见是：对第一组证据有异议，该营业执照已过期，与本案无关；对第二组、第三组证据认为与被告无关；对第四组证据认为原告未提供原件，不予质证，它不能证明第三人南洼一组将房屋出租给被告；对第五组证据无异议；对第六组证据认为与被告无关，且它不能证明被告占用原告的房屋；对第七组证据认为不能证明原告对房屋享有所有权；对第八组证据认为被告占用的房屋是与第三人南洼一组签订的租赁协议，且公告不能证明房屋所有权归原告所有，原告主张返还原物已超过诉讼时效，原告从来未向被告主张过权利，被告是合法占用；对第九组证据中的证据1认为该协议书没有原件，没有第三人南洼一组的签名，没有说明给第三人南洼一组补偿多少，不能说明已办理农用地转批手续，目前该土地还在第三人南洼一组名下，原告无权主张不动产物权，该证据不能证明原告享有该房屋所有权；对第十组证据认为与本案无关。综上，原告没有证据证明对房屋享有所有权，且没有权利证书，无权向被告主张返还原物。

第三人乡政府对原告提供的证据的质证意见是：1、第三人乡政府与原告签订的委托管理合同因原告没有向第三人交付可供代管的财产，造成该合同始终都没有履行；2、第三人乡政府与第三人南洼村委签订的托管协议是在原告的授意下所为，是原告的真实意思表示；3、其它证据与原告和第三人乡政府签订的委托代管协议无关。

被告提供以下证据，支持自己的答辩理由：租赁合同一份，证明被告租赁的是第三人南洼一组的房屋，与原告无关。

原告对被告提供的证据质证意见是：被告提供的证据与原告方提供的协议书复印件不一致，估计是被告后来补签的，对补签协议的真实性有待查实。

第三人乡政府对被告提供的证据质证意见是：与第三人无关。

第三人乡政府未向法庭提交书面证据。

第三人南洼村委未到庭，亦未举证。

第三人南洼一组未到庭，亦未举证。

结合原、被告、第三人举证、质证意见，本院对证据认证如下：原告的第一组证据为原告的营业执照及变更登记手续，本院予以采信；原告的第二组、第三组证据为原告与第三人乡政府的托管协议及第三人乡政府与第三人南洼村的托管协议，因在诉讼中原告放弃了对第三人乡政府的诉讼请求，本院对该二份证据中确认本案争议的房产由原告开发的事实及2000年8月30日第三人乡政府与第三人南洼村的托管协议附表一（房产现状平面图）、附表二（总建筑面积3396.11平方米，北楼42间1369.58平方米，东楼13间426.37平方米，西楼10处1600.16平方米，围墙高2.9米、长277.89米，共缺15合门、11个窗户、131块玻璃，院内共有灭菌灶4座、无顶菇棚4座）确定的房屋现状及托管配套设施予以认可，对其它内容不予审查；对第四组证据，被告明知该房产是原告投资所建，仍与第三人南洼一组签订长期出租协议开办希望学校，该协议无效，对该证据，本院不予采信，但对被告租赁争议房产开办希望学校的事实予以认可；原告提供的第五组证据为学校负责人变更证明，对该证据本院予以采信；原告的第六组、第七组证据能共同证明本案争议房屋的现状，本院对该两组证据予以采信；原告提供的第八组证据因是复印件，被告不予认可，本院不予采信；原告的第九组证据为征地手续、土地批文、乡政府证明，共同证明原告的前期准备工作及本案争议房屋是原告投资所建，对该证据本院予以采信；第十组证据为本院生效法律文书一份，本院予以采信。被告提供其与第三人南洼一组签订的租赁合同书一份，租赁争议房屋开办希望学校的事实，本院予以认可。

本院经审理查明：1993年3月份，原告征用登封市君召乡南洼村的土地，在胥店至君召公路东侧投资建设正骨医院。1995年8月28日郑州市国土资源局作出郑土征（1995）426号《关于登封市少林连天公墓等39个单位用地问题的批复》同意补办征地手续，交给原告使用。1996年1月5日，原告向登封市君召乡土地管理所缴纳土地补偿费、管理费、登记费和图纸规划费27万元。1998年2月26日洛阳春信经济开发公司委托第三人君召乡人民政府对本案争议的房产进行代管，委托期限截止到2001年年底。2000年8月30日第三人君召乡人民政府委托第三人君召乡南洼村委对争议的房产进行代管，双方在协议中承认洛阳春信公司在胥店开发区开发的房产，除原洛阳春信公司已卖出的外，现在所有产权仍归春信公司所有，由春信公司委托君召乡政府管理。2000年10月1日第三人南洼一组将原告投资所建的正骨医院房产及所属院出租给被告希望学校，双方约定租期10年，租金75000元。2002年3月3日被告希望学校负责人由乔西灵变更为郭占清。2004年12月22日第三人南洼一组与被告希望学校签订了补充租赁合同，把租期10年变更为长期租赁，原告为了维护自己的合法权益诉于本院。另原告自愿放弃2009年10月6日其增加的诉讼请求中1、2、3项。

另查明：洛阳春信经济开发公司于1998年3月18日变更为洛阳春信商贸有限公司。2000年8月25日洛阳市工商处字[2003]第7号《关于洛阳春信商贸有限公司提交虚假证明骗取公司登记的处罚决定》吊销了其营业执照。

本院认为：原告征用南洼村的土地，已经国土资源主管部门批准，且已缴纳了征地补偿费、管理费、登记费和规划费，并投资建设3000多平方米房产及配套设施用于开办正骨医院，登封市君召乡人民政府也证明该案房产属原告投资所建，因此原告对该案房产享有支配权，被告未经原告同意，与第三人南洼一组签订长期出租协议开办希望学校，亦未经原告追认，因此原告要求确认被告与第三人南洼一组签订的房产长期出租协议无效的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持；原告要求被告返还3000多平方米房产及配套设施用于开办新希望小学的诉讼请求，本院予以支持；被告辩称原告对所诉之物不享有权利，更不符合起诉应具备的诉讼主体资格，但未提供相应的理由和依据，故本院不予采纳；原、被告争议的房产属于物权，而物权不受债权诉讼时效的限制，故被告辩称本案已超过时效的意见，本院不予采纳；至于原告是否取得规划许可证和土地使用证，该问题应由有关行政部门处理，不属于人民法院民事案件审理范围，故第三人南洼村委、南洼一组述称原告没有取得土地使用证、规划证的意见，与本案没有关联性，本院不予采信。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、第五十九条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条的规定，经合议庭评议，并报经本院审判委员会研究决定，判决如下：

一、确认第三人登封市君召乡南洼村第一村民组与被告登封市君召新希望学校之间签订的租赁协议无效；

二、被告登封市君召新希望学校于本判决生效之日起三十日内退还占用原告洛阳春信商贸有限公司的房产（面积以附表为准）和相应土地（面积17.08亩）及配套设施（详见2000年8月30日第三人登封市君召乡人民政府与登封市君召乡南洼村村民委员会签订的托管协议书附表一、附表二，但不含附表一平面图中、、4-14三处房产，附表二中的总建筑面积相应扣除该三处房产的建筑面积）。

本案受理费11480元，由被告登封市君召新希望学校承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状一式十二份，并按规定交纳上诉费，上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                                 审 判 长 杨军献

                                                 审 判 员 吴燕平

                                                 审 判 员 李海霞

                                                 二0一0年三月十二日

                                                 书 记 员 王延洧