黎俊峰、廖中建所有权确认纠纷再审民事判决书

广东省高级人民法院

民 事 判 决 书

（2016）粤民再323号

再审申请人（一审被告、二审上诉人）：黎俊峰，男，1960年8月9日出生，香港特别行政区居民，住址：广东省珠海市斗门市井岸镇。

委托诉讼代理人：陈武能，北京陈武能律师事务所律师。

被申请人（一审原告、二审被上诉人）：廖中建，男，1951年9月1日出生，汉族，身份证住址：广东省珠海市香洲区。现住广东省珠海市香洲区。

委托诉讼代理人：缑燕燕，广东大同（珠海）律师事务所律师。

一审被告：珠海经济特区尖峰实业集团有限公司。住所地：广东省珠海市拱北粤华路新市区第1栋（瑞兴楼）。

法定代表人：吴列，总经理。

一审第三人：珠海正邦房地产开发有限公司。住所地：广东省珠海市拱北岭南路6号领秀城WS2商业街。

法定代表人：尹玉明，总经理。

委托诉讼代理人：郑琇匀，北京德恒（珠海）律师事务所律师。

委托诉讼代理人：张文京，北京德恒律师事务所律师。。

再审申请人黎俊峰因与被申请人廖中建、一审被告珠海经济特区尖峰实业集团有限公司（以下简称尖峰公司）、一审第三人珠海正邦房地产开发有限公司（以下简称正邦公司）所有权确认纠纷一案，不服广东省珠海市中级人民法院（2015）珠中法民四终字第13号民事判决，向本院申请再审。本院于2016年3月10日作出（2015）粤高法民申字第2888号民事裁定，提审本案。本院依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。再审申请人黎俊峰、被申请人廖中建及其委托诉讼代理人缑燕燕律师、一审第三人珠海正邦房地产开发有限公司的委托诉讼代理人郑琇匀律师到庭参加诉讼。尖峰公司经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

黎俊峰申请再审称，涉案房屋是我购买的，房屋所有证登记在我名下，我仅是将其暂借给廖中建居住，一、二审法院没有调查清楚尖峰公司的职工问题和借房暂住问题，没有认真核查购房的原始凭证，在尖峰公司不能举证证明其出资购买了拱北区北岭村新住宅第九幢301房的情况下，就判决该房屋属于廖中建，并判令尖峰公司与我共同把现在拆迁补偿的岭秀城3栋1801号房过户到廖中建名下不当。请求撤销一、二审判决，驳回廖中建的诉讼请求。

廖中建辩称，涉案拱北区北岭村新住宅第九幢301房是尖峰公司出资购买的房产，为将黎俊峰的户口迁入珠海而将房屋登记在黎俊峰名下，黎俊峰调离尖峰公司后将房屋交还公司，公司安排给廖中建居住并随后出售给廖中建。黎俊峰没有任何证据证明涉案房屋是其出资购买，而尖峰公司出具的《关于补办廖中建购房的请求报告》陈述了房屋的来源，说明房屋是尖峰公司所有。黎俊峰认为房屋归其所有并出借廖中建使用，缺乏事实依据。即使房屋是黎俊峰所有，其与廖中建签订的《协议》也约定其在收取4万元后应协助配合廖中建办理房屋拆迁手续并过户至廖中名下。原判决认定事实清楚，处理正确，应予维持。

正邦公司述称，我方已按照一、二审判决将房屋过户到廖中建名下，如果再审的判决结果与一、二审不一致，也应由黎俊峰与廖中建解决。

尖峰公司没有提出意见。

廖中建向一审法院起诉请求：1、判令尖峰公司、黎俊峰将位于珠海市香洲区拱北岭秀城3栋1801房之产权过户给廖中建；2、请求尖峰公司、黎俊峰承担本案的全部诉讼费。

一审法院认定事实：廖中建、黎俊峰都曾为尖峰公司员工。1988年，黎俊峰与林合容签订买卖合同，向林合容购买珠海市拱北北岭村新住宅第九幢301房，并于1988年9月14日办理了产权证书至黎俊峰名下。尖峰公司主张该房是为了黎俊峰办理珠海户籍，公司以其名义购买的。黎俊峰、尖峰公司均称年代久远，无法提供当年房款支付的凭据。1990年开始，上述301房由廖中建实际居住使用至拆迁。

2002年11月5日，尖峰公司向上级利源公司发出《关于补办廖中建购房的请示报告》，内容为：廖中建夫妇曾于1988年在公司房改购买井岸镇后山南巷30号302房，因其调往拱北尖峰大厦上班，公司安排黎俊峰名下住房一套给廖中建居住，收回井岸房屋。廖中建在2002年8月要求办理黎俊峰名下房屋的过户手续，黎俊峰1988年下半年定居香港，将房屋交回公司，公司当即安置廖中建居住至今。经查实并与黎俊峰在2002年8月2日面谈，其口头确认该房屋由我司出资购买给其居住，已在1989年交回公司，但没有办理过户手续。经研究，决定以1000元/㎡变卖给廖中建夫妇，更名中涉及补地价、税费在总价中减除其应承担的部分，在廖以预算数额缴款后，委托授权廖中建直接与黎俊峰联系，办理过户手续。利源公司11月6日批复同意尖峰公司意见。

2002年11月13日，廖中建与尖峰公司签订《关于处理拱北北岭村新住宅第九幢301房的议定书》（以下简称《议定书》），约定：根据廖中建提出要求购买珠海市拱北北岭村新住宅第九幢301房（该房产权证名下是黎俊峰，产权实属尖峰集团公司），尖峰公司已报请主管部门批复，同意将该房屋以1000元/㎡价格优惠转让给廖中建。以廖中建在斗门的购房一套（井岸镇后山南巷30号302房）交回尖峰集团公司的补偿。双方为解决黎俊峰名下的房屋产权证变更过户到廖中建，经多次协商达成如下意见：1、北岭村新住宅第九幢301房面积122㎡，单价1000元/㎡,合计12.2万元。2、以上房价，尖峰公司按预算减除在办理过户手续中所要求付的补地价、交易费、个人所得税、土地增值税、评估费等费用（有关费用均以1000元/㎡作计算基数）及廖中建交付斗门房改购房款16715元，由利源公司预收4万元（具体结算按珠海市房产登记中心办理过户的有效票据参照双方共同定价标准实支实结、多余少补）。尖峰公司收到上述款项后，委托廖中建联系办理过户手续。3、尖峰公司委托廖中建直接与黎俊峰联系、协商、操作变更过户，由黎俊峰名下产权证一步到位变更到廖中建名下，至于廖中建与黎俊峰联系所需费用由廖中建自理，尖峰公司不作补偿。4、廖中建与黎俊峰通过尽力协商仍无法变更过户，尖峰公司同意已收款项如数退回原主。协议签订后，廖中建于2002年11月14日向利源公司支付了40000元。

2003年3月21日，黎俊峰与廖中建签订《协议》，约定：受廖中建委托，廖中建需黎俊峰协助办理拱北北岭村新住宅第九幢301房有关拆迁手续及将该房转至廖中建名下。黎俊峰代收取香港律师咨询服务费、交通差旅费等75000元整。廖中建先付40000元，余款35000元在过户前付清。办理过程中，廖中建需承担与该房有关的一切税费及费用。廖中建于当天向黎俊峰支付40000元，黎俊峰出具了《收据》，说明收取律师咨询服务费、交通差旅费四万元。

2003年3月24日，黎俊峰与正邦公司（原称“珠海中邦房地产开发有限公司”）就拱北北岭村新住宅第九幢301房的拆迁补偿签订《房屋拆迁补偿合同》，约定上述301房交由正邦公司拆迁，补偿140㎡房屋一套，超过补偿面积的由黎俊峰支付9900元，正邦公司支付2440元搬迁补助费，每月2196元临时安置补助费。同日，黎俊峰在广东德赛律师事务所办理见证，委托廖中建儿子廖俊彪办理回迁房抽签选房，代为领取搬迁费，安置费及其他补偿，《房屋拆迁补偿合同》的相关事宜。2007年10月20日，廖俊彪办理抽签手续，抽取岭秀城3栋1801号房。期间的补偿款项、补交费用均由廖中建及其家人以黎俊峰的名义和账户代为办理。上述1801号房屋由廖俊彪办理交付手续，一直由廖中建及其家人居住至今。2013年1月，黎俊峰登报公告遗失《拆迁补偿合同原件》，并向正邦公司发出通知，撤销廖俊彪的委托授权，6月25日，发出《声明》，原拆迁合同原件遗失，要求正邦公司办理岭秀城3栋1801房的房产证。

一审法院判决：一、黎俊峰于判决发生法律效力之日起十日内协助廖中建办理珠海市拱北岭秀城3栋1801房的过户登记手续至廖中建名下。二、驳回廖中建的其他诉讼请求。本案一审案件受理费20252元，由廖中建负担10126元，黎俊峰负担10126元。

黎俊峰不服一审判决，上诉请求：1、撤销一审判决第一项，驳回廖中建的全部诉讼请求；2、判令一审、二审的全部诉讼费用由廖中建负担。

二审法院确认一审法院查明的事实。二审法院另查明：1987年6月21日，林合容与珠海特区海岺筹建办签订《楼宇购销合同》，双方约定林合容以36600元的价格向珠海特区海岺筹建办购买珠海市拱北北岭村住宅小区第九幢301房。林合容于1988年5月27日办理了《房屋所有权证》（权证号码为粤房字第xxx号）。1988年9月13日，黎俊峰与林合容签订《珠海市房屋买卖合同》，双方约定黎俊峰以41000元的价格向林和容购买珠海市拱北区北岭村新住宅第九幢301房。《房屋产权登记审批书》（登记字号为珠房字第xxx号）及《房屋所有权证》（权证号码为粤房字第xxx号）上“所有权人”处原记载为“黎竣峰”，后将“竣”字划去，更改为“俊”，并在更改处加盖了“珠海市房地产登记交易中心更正专用章”。

二审调查时，黎俊峰称其是根据廖中建在民事起诉状中的陈述，认为廖中建主张《议定书》与《协议》是主从合同关系。对于2003年3月21日《协议》中所载的香港律师咨询费与差旅费，黎俊峰称实际上这两笔费用是不存在的，黎俊峰称其当时根本不愿意将房屋卖给廖中建，但廖中建多次寻找黎俊峰购买房屋，于是就编造了不存在的费用，以敷衍应付廖中建。廖中建称该笔费用实际上是其向黎俊峰购买房屋所支付的费用，在《协议》签订之后，廖中建就向黎俊峰支付了40000元，黎俊峰与廖中建的儿子廖俊彪一起去办理房产过户，当时因为房屋在拆迁期间，不能办理过户，加上房产证上黎俊峰的名字也有错误，不能立刻办理过户，黎俊峰当时称等待房屋回迁后再回来协助办理。

二审法院认为，结合二审双方的诉辩理由及二审法院查明的事实，本案二审的争议焦点在于黎俊峰是否应当协助廖中建办理珠海市拱北岭秀城3栋1801房的过户登记手续至廖中建名下的问题。二审法院对此做如下分析认定：

本案中，黎俊峰与廖中建在2003年3月21日签订的《协议》约定，黎俊峰协助廖中建办理拱北北岭新住宅第九幢301房的有关拆迁手续及将该房转至廖中建名下，并收取香港律师咨询服务费、交通差旅费等70000元，廖中建先付40000元，余款35000元在过户前付清，廖中建承担与该房有关的一切税费及费用。黎俊峰上诉称其当时根本不愿意将房屋卖给廖中建，《协议》中所载的香港律师咨询费与差旅费实际上并不存在，是黎俊峰为应付廖中建才要求了上述两项费用。对此二审法院认为，如果黎俊峰当时不同意将拱北北岭新住宅第九幢301房转至廖中建名下，其完全可以拒绝签订《协议》或者提出比70000元更高的对价，而事实是，黎俊峰不但签订了《协议》，在《协议》签订当天就收到了廖中建向其支付的40000元，并向廖中建出具了收据。故对黎俊峰的该项意见，二审法院不予采纳。黎俊峰上诉主张拱北北岭新住宅第九幢301房是其借给廖中建使用，而从本案查明事实来看，廖中建及其家人从1990年开始就已实际居住在拱北北岭新住宅第九幢301房一直到该房被拆迁，按照常理，房屋作为不动产是个人及家庭财产的重要组成部分，如果是借用房屋，双方至少应当对房屋的借用期限或借用费有约定，但黎俊峰称双方对借用期限及借用费没有任何约定，也没有证据显示黎俊峰就房屋的借用和管理向廖中建主张过任何权利，且黎俊峰在明知拱北北岭新住宅第九幢301房要被拆迁的情况下还与廖中建签订了《协议》，约定以70000元的对价协助廖中建办理拱北北岭新住宅第九幢301房的有关拆迁手续并将该房转至廖中建名下，黎俊峰的上述行为显然与生活常理不符，也与尖峰公司向利源公司提交的《关于补办廖中建购房的请示报告》中记载的相关事实矛盾，故黎俊峰关于拱北北岭新住宅第九幢301房是其借给廖中建使用的意见，理据不足，二审法院不予采纳。此外，从《协议》的约定内容来看，对于案涉拱北北岭新住宅第九幢301房，双方均没有赠与的意思表示，故黎俊峰上诉认为其与廖中建之间形成赠与法律关系，亦缺乏事实与法律依据，二审法院不予采纳。黎俊峰上诉认为廖中建自己主张《议定书》与《协议》是主从合同关系，原审判决认定主合同无效，从合同有效，于法不符。对此二审法院认为，从本案民事起诉状的内容及廖中建的陈述意见来看，廖中建并未明确提出《议定书》与《协议》是主从合同关系的主张，其本人也不认可《议定书》与《协议》是主从合同关系，且《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第八条所规定的“自认规则”是指当事人对案件事实的承认，而《议定书》与《协议》之间是何种法律关系并不属于案件事实问题。此外，一审法院也从未认定《议定书》与《协议》之间是主从合同关系，本案在没有证据证明不动产登记簿登记错误或者与实际权利人不符的情况下，一审法院根据不动产登记簿的记载认定黎俊峰是拱北北岭新住宅第九幢301房的权利人，这是一审法院根据数个证据对同一待证事实的证明力的认定规则对案件事实作出的判定，并不能以此推断出一审法院否定了《议定书》的法律效力。故黎俊峰的该项上诉主张缺乏事实和法律依据，二审法院不予支持。黎俊峰上诉认为上述拱北北岭新住宅第九幢301房不可转让，但从二审法院查明事实来看，拱北北岭新住宅第九幢301房最初是由林合容向珠海特区海岺筹建办购买，之后由黎俊峰向林合容购买，显然该房属于可以在市场上交易的房产，故黎俊峰的该项上诉意见缺乏依据，二审法院不予采纳。至于房产过户所涉及的税费缴纳问题，应由税务部门及房产登记机关按照国家法律规定予以计收，并不影响本案的审理和认定。

综合上述分析，结合本案《关于补办廖中建购房的请示报告》及《议定书》的记载内容，二审法院认为，黎俊峰协助廖中建办理拱北北岭新住宅第九幢301房的有关拆迁手续及将该房转至廖中建名下，并收取70000元，是黎俊峰与廖中建经过协商达成的一致意见，是其双方的真实意思表示，内容合法有效，双方均应诚实守信，依约履行。《协议》签订后，廖中建按照约定向黎俊峰支付了40000元，黎俊峰也授权廖中建的儿子廖俊彪办理了拱北北岭新住宅第九幢301房的有关拆迁手续，《协议》已实际履行，黎俊峰也应依约协助廖中建办理房产过户的手续。虽然上述拱北北岭新住宅第九幢301房已被拆迁，但回迁安置房是对拱北北岭新住宅第九幢301房进行拆迁而做的补偿，拱北北岭新住宅第九幢301房拆迁补偿的权利和义务均应由廖中建享有和承担，在案涉回迁房已具备办理房产登记条件的情况下，一审法院认定黎俊峰应协助廖中建办理岭秀城3栋1801房的过户登记手续，并无不当，也未超出廖中建本案提出的诉讼请求范围。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，应予以维持。黎俊峰的上诉请求，理据不足，应予以驳回。

二审法院判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费人民币20251元，由黎俊峰负担。

一、二审法院认定事实清楚，本院予以确认。

本院再审认为，根据双方在再审中的诉辩意见，本案争议焦点仍为如何确定涉案房屋的所有权，以及黎俊峰应否协助廖中建将涉案房屋过户至廖中建名下。

关于涉案房屋的所有权问题。珠海市拱北北岭新住宅第九幢301房由黎俊峰向案外人林合容购买并登记在黎俊峰名下，虽然尖峰公司与廖中建均主张该房屋是为帮助黎俊峰将户口迁入珠海市，而由尖峰公司出资、以黎俊峰的名义购买的，房屋所有权属于尖峰公司，但尖峰公司或廖中建均不能提出证据证明其主张。根据《中华人民共和国物权法》第十七条前段：“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明”的规定，在无相反证据的情况下，应推定该房屋归黎俊峰所有，原审对此认定正确。尖峰公司与廖中建签订的《关于处理拱北北岭新村新住宅第九幢301房的议定书》，约定尖峰公司将黎俊峰名下的房屋转让给廖中建，该行为未征得黎俊峰的同意，尖峰公司亦未取得涉案房屋的处分权，故该合同并未生效，廖中建依据该议定书主张向尖峰公司受让涉案房屋，缺乏事实依据，本院不予采信。

关于黎俊峰应否协助廖中建将涉案房屋过户至廖中建名下的问题。黎俊峰与廖中建签订的《协议》约定黎俊峰协助廖中建办理拱北北岭新住宅第九幢301号房屋有关拆迁手续及将该房转至廖中建名下，黎俊峰代收取香港律师咨询服务费、交通差旅费等人民币75000元，廖中建先付40000元，余款35000元在过户前付清等。从《协议》的文义分析，其中并无黎俊峰转让涉案房屋给廖中建的含义，故廖中建认为《协议》是房屋转让合同、75000元为房屋转让款，与事实不符，本院不予采信。《协议》的内容与规则在现行法律中未作明确规定，不属于有名合同。但是，我国法律尊重当事人的契约自由，只要合同是双方当事人的真实意思表示，不存在违反法律、行政法规的强制规定、以合法形式掩盖非法目的、损害国家、集体、第三人利益或社会公共利益等合同无效的情形，即属于有效合同，双方应当按照约定全面履行自己的义务。黎俊峰与廖中建在《协议》中为自己设定了权利义务，即黎俊峰处理自己名下的房屋，协助廖中建办理涉案房屋的拆迁手续并将房屋过户至廖中建名下，同时收取廖中建支付的人民币75000元作为对价，《协议》的内容不存在法律规定的无效情形。黎俊峰在二审与再审中解释《协议》中的费用是其不愿意将房屋卖给廖中建而编造的费用，该解释不合常理，本院不予采信，并认定《协议》是双方当事人的真实意思表示。从《协议》的履行过程看，黎俊峰收取了廖中建支付的40000元，并在随后该房屋的拆迁过程中出具委托书，委托廖中建的儿子廖俊彪办理回迁房抽签选房、代为领取搬迁费、安置费及其他补助费，并办理《房屋拆迁补偿合同》的相关事宜，廖俊彪亦依照委托完成了上述事项，即黎俊峰与廖中建均已履行了部分《协议》的义务。现廖中建请求全面履行《协议》，黎俊峰应当依约履行。珠海市拱北北岭新住宅第九幢301房已在拆迁及回迁后变更为珠海市拱北岭秀城3栋1801号房，黎俊峰应当依照《协议》的约定履行义务，协助廖中建将该房屋过户至廖中建名下。二审判决支持廖中建的诉请，处理正确。黎俊峰主张涉案房屋属其所有以及其仅是将该房屋借给廖中建暂住等，上述事实即使存在，也不影响黎俊峰需依《协议》的内容履行其义务，其再审请求驳回廖中建的诉讼请求，本院不予支持。综上所述，二审判决认定事实清楚，适用法律正确，处理恰当，本院以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第项规定，判决如下：

维持广东省珠海市中级人民法院（2015）珠中法民四终字第13号民事判决。

本判决为终审判决。

审判长　强　弘

审判员　孙桂宏

审判员　黄立嵘

书记员　黄翠婵

刘德荣