ＸＸ英诉上海新长宁（集团）有限公司等用益物权确认纠纷一案二审

上海市第一中级人民法院

民 事 判 决 书

（2015）沪一中民二（民）终字第382号

上诉人（原审原告）ＸＸ英。

委托代理人云惟斌，上海市大华律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）上海新长宁（集团）有限公司。

法定代表人＊＊，职务董事长。

被上诉人（原审被告）上海新长宁集团天山物业有限公司。

法定代表人＊＊，职务董事长。

上述两被上诉人之共同委托代理人杜毓丽，上海新长宁集团天山物业有限公司员工。

被上诉人（原审被告）上海华隆物业管理有限公司。

法定代表人＊＊，职务董事长。

委托代理人顾肇羽，该公司员工。

上诉人ＸＸ英因用益物权确认纠纷一案，不服上海市长宁区人民法院（2014）长民三（民）初字第2070号民事判决，向本院提起上诉。本院于2015年1月26日立案受理后，依法组成合议庭于2015年2月3日公开开庭审理了本案。上诉人ＸＸ英的委托代理人云惟斌，被上诉人上海新长宁（集团）有限公司（以下简称新长宁公司）、上海新长宁集团天山物业有限公司（以下简称天山物业）的共同委托代理人杜毓丽、上海华隆物业管理有限公司（以下简称华隆物业）的委托代理人顾肇羽到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原审查明，ＸＸ英是某甲的母亲，案外人某乙是某甲的父亲。某甲与案外人某丙于1995年1月1日经法院判决离婚，后某甲未再婚。某乙于2013年1月11日死亡，某甲于2013年2月9日死亡。

华隆物业由某房地产总公司几次更名而来。某房屋经纪公司由某置换公司更名而来，为华隆物业的下属企业。

1995年2月，某甲作为上海市静安区镇宁路4XX弄X号XX1室房屋（以下简称镇宁路房屋）承租人，经某房产公司调配，将镇宁路房屋调配到了上海市长宁区茅台路XX0弄X号XX1室房屋（以下简称茅台路房屋），当时核定家庭主要成员还有某甲的父亲某乙。1995年2月10日，某甲办理了镇宁路房屋的退房手续，退房日期为1995年2月28日。

1995年7月，某甲经某置换公司调配，将茅台路房屋调配到由华隆物业所属的上海市浦电路XX弄X号XX1室房屋（以下简称浦电路房屋），并于1995年7月12日办理茅台路房屋的退房手续，退房日期为1995年7月30日。

浦电路房屋所在大楼为住宅楼，6层建筑面积为2，320平方米，全幢产权原为某房地产总公司所有，底层使用权归某房地产总公司。浦电路18弄1号3号5号全幢房屋产权人为某房地产总公司。

尽管经历了两次换房过程，但某甲及其父亲某乙并没有从镇宁路房屋搬离，两位生前一直居住在镇宁路房屋内，户籍也一直在镇宁路房屋内。

1995年9月，某置换公司与某经营管理所签订《购房协议》，将茅台路房屋使用权转让给了某经营管理所。

2002年8月，天山物业作为新长宁公司的代理人，与案外人陈某某签订《上海市公有住房出售合同》，将茅台路房屋出售给了陈某某。该房屋目前登记所有人即为陈某某。

ＸＸ英诉至原审法院称，ＸＸ英与某乙离婚后独居一处，2013年底ＸＸ英依据有关规定以承租人直系亲属身份向某甲生前承租的物业公司申请办理变更承租人租赁手续时被告知，镇宁路房屋已于1995年2月调配到茅台路房屋，ＸＸ英随后向房屋所属的天山物业再次提出申请，天山物业向ＸＸ英出示情况说明称茅台路房屋又于1995年7月调配到浦电路房屋。经查实，没有浦电路房屋所在的“XX1室”，天山物业、华隆物业所说的调配房屋和事实根本不存在。另经查实，主持此次换房的调配单位某置换公司系华隆物业出资的下属企业，茅台路房屋已于2002年8月经由新长宁公司出售给案外人由公房转为私房。ＸＸ英认为根据上述事实，天山物业、华隆物业所称的茅台路房屋与浦电路房屋于1995年7月进行的调配行为既无齐备手续，也没有实际调配的房屋，是虚假欺诈行为。根据《上海市房屋租赁条例》第41条规定，承租人死亡后生前有本市常住户口的配偶和直系亲属可以继续履行租赁合同，因此ＸＸ英有权办理上述公有住房承租变更手续。为保护自身权益，特向法院起诉要求判令：1、新长宁公司、天山物业、华隆物业共同恢复与ＸＸ英办理茅台路房屋或与茅台路房屋同地段同价值的房屋的公有住房租赁手续；2、诉讼费由新长宁公司、天山物业、华隆物业承担。

新长宁公司及天山物业共同辩称，茅台路房屋已由新长宁公司出售给了案外人，恢复成使用权房屋已经不可能。并且茅台路房屋原承租人某甲已经于1995年7月将房屋置换，某甲已经不是该房屋的承租人。

华隆物业辩称，1995年7月某甲依据住房调配单将茅台路房屋与华隆物业下属的某置换公司的浦电路房屋进行了房屋置换。后某甲认为浦电路房屋不够理想，要求自行购房。为此，某甲与华隆物业签订了《差价换房协议书》，华隆物业出资人民币（下同）95，000元，作为某甲自行购房款，华隆物业则继续保有浦电路房屋的承租权。协议签订后，华隆物业分四笔向某甲支付了95，000元，某甲已收到全款。1995年9月，华隆物业又与某经营管理所签订《购房协议》，将茅台路房屋的使用权有偿转让给了某经营管理所。故ＸＸ英的诉请没有事实依据，请求法院予以驳回。

庭审中，华隆物业向原审法院提供一份协议书，该协议书载明：“1995年7月11日，某甲（乙方）与某置换公司（甲方）签订《差价换房协议书》，约定，乙方居住的茅台路房屋权属为公房，居住面积18.9平方米，经甲方估价，乙方同意，该房价值9.5万元。甲方提供浦电路房屋与乙方进行交换，无差价。乙方认为甲方提供的房屋不够理想，要求自行购房。经协商，甲方同意出资9.5万元，作为乙方自行购房款。乙方自行购房的有关过渡、搬迁及今后如家庭发生矛盾和住房发生困难均与甲方无关。协议签订后，乙方应在1995年7月20日之前办妥手续搬离原处，将空房钥匙交给甲方验收。”落款处有某甲的盖章，但ＸＸ英对某甲的盖章不认可。华隆物业一并提供了四份房款支出凭单，载明某房地产总公司（华隆物业前身）于1995年7月12日、8月25日、10月12日、10月27日向某甲支付了9.5万元，签收人为某甲，但ＸＸ英对该签字的真实性同样不认可。

原审另查明，浦电路房屋后因2002年动迁，已全部拆除。镇宁路房屋目前空置。

另经原审查明，未查询到某房产公司的工商登记资料，仅查到上海某外经房地产开发经营公司，而该公司目前已处吊销未注销状态。

审理中，原审法院与现镇宁路房屋的管理单位某物业公司取得联系。该公司称，某甲确实在1995年将镇宁路的房屋调配到了茅台路XX0弄X号XX1室。并且在调配单上有注明“原房由本单位保留使用”，即由当时的调配单位某房产公司保留使用。但调配后，某甲没有搬走，此后一直与其父亲居住在镇宁路房屋内，某房产公司没有向某甲收回并实际使用镇宁路房屋。由于某物业公司不是房屋使用权人，故其认为也无权干涉镇宁路房屋实际由谁使用。

原审认为，公民、法人的合法的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯。首先，对于本案中两次换房过程（即镇宁路房屋调换至茅台路房屋、茅台路房屋调换至浦电路房屋），新长宁公司、天山物业、华隆物业在房屋调换过程中操作规范，程序合法，已经尽到审慎义务。ＸＸ英诉称浦电路房屋不存在，新长宁公司、天山物业、华隆物业有欺诈嫌疑。尽管浦电路房屋已被拆除，但根据房地产登记簿记载，浦电路X8弄X号房屋的产权人为华隆物业的前身某房地产总公司，ＸＸ英称浦电路房屋不存在依据不足。此外，根据法律规定，公有居住房屋受配人应在一个月内向出租人办理租赁手续，某甲在1995年7月就签署了住房调配单（茅台路房屋—浦电路房屋），如未办理租赁手续，也应为某甲本人之责任。其次，茅台路房屋已为案外人买为产权房，新长宁公司、天山物业、华隆物业对茅台路房屋既无使用权也无产权。ＸＸ英要求新长宁公司、天山物业、华隆物业恢复茅台路房屋的租赁关系已无实际可能，事实上无法履行；至于ＸＸ英提出让新长宁公司、天山物业、华隆物业恢复与茅台路房屋同地段同价值房屋的租赁关系，由于该诉请指向不明确，茅台路房屋同地段同价值房屋众多，更无法确定何房屋由新长宁公司、天山物业、华隆物业管理，事实上也无法操作。即便茅台路房屋依旧是使用权房屋，亦或是ＸＸ英确定了与茅台路房屋同价值同地段的使用权房屋，某甲生前也已经将茅台路房屋调换到了浦电路房屋，新长宁公司、天山物业、华隆物业在操作过程中并无明显过错，ＸＸ英要求新长宁公司、天山物业、华隆物业承担责任依据不足，本院难以支持。

关于《差价换房协议》，如ＸＸ英坚持认为该协议不真实，同时也对某甲签署的房款凭证不认可，认为该协议存在欺诈等行为，可另寻途径主张权利。

原审法院审理后，依照《中华人民共和国民法通则》第五条之规定，于二〇一四年十一月二十八日作出判决：驳回ＸＸ英的诉讼请求。案件受理费人民币80元，因适用简易程序，减半收取计人民币40元，由ＸＸ英负担。

判决后，ＸＸ英不服，上诉于本院称，1、上诉人没有否认浦电路18弄有房屋且产权归华隆物业的事实，而是指调配的浦电路XX弄X号XX1室房屋不存在，华隆物业也确认X8弄X号一楼系商铺，印证了二至六楼为住宅的事实，商铺不可能用于公有住房调配，原审此节事实认定错误。2、从调配单显示，1995年7月12日办理完调配房屋审批手续，而《差价换房协议书》是1995年7月11日签署，7月12日即领取了第一笔款项。如果浦电路房屋调配在先，某甲出售的应是浦电路房屋，而非茅台路房屋；如果出售茅台路房屋在先，不可能完成浦电路房屋的调配，原审认定自相矛盾。3、原审回避对《差价换房协议书》合法性、真实性的认定属事实认定遗漏。茅台路房屋是独用公房，按照当时政策法规是不能进行使用权买卖，即使是差价换房的钱款也不能直接发放到当事人手中。所谓另行主张也不符合法律规定。4、原审对本案中几处异常现象未予查明。首先，被上诉人提交的证据原件显示，所有某甲经手的手续中基本都是盖章，仅有在差价换房后领取现金时有其个人签名，但即便是四份单据的签名，第一张与后三张也存有不同。其次，在镇宁路房屋调配至茅台路房屋的退房单上所盖的某甲个人印章也与《差价换房协议书》上的印章不同。上述事实的查明与本案房屋承租权是否正常流转或灭失息息相关，被上诉人的行为致使上诉人客观上无法行使承租权或致承租房屋的实体不存在，理应对上诉人的损失予以恢复或赔偿。请求二审撤销原判，改判被上诉人提供与茅台路同地段同价值的房屋恢复与上诉人办理租赁手续或赔偿上诉人承租权灭失的经济损失。

被上诉人新长宁公司、天山物业共同辩称，房屋调配单上都有当时两个主管部门的公章，被上诉人据此办理相关手续，程序都是符合当时规定的，被上诉人与华隆物业没有业务上的联系，不存在审查不严或与华隆物业串通的情况。不同意上诉人的上诉请求，要求二审法院维持原判。

被上诉人华隆物业辩称，上诉人长期不与某甲共同生活，并不清楚某甲的私章使用和签名情况，上诉人对被上诉人在原审提交的证据原件上显示某甲经手的手续中的盖章和签名都不认可，仅是上诉人的质证意见，并没有提供证据加以证明。某甲在生前处分了自己的承租权，致使其承租权消灭。请求二审法院驳回上诉，维持原判。

经本院审理查明，原审法院查明事实无误，本院依法予以确认。

本院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。某甲原为镇宁路房屋的承租人，在1995年2月、7月两次经相关公司调配房屋，由镇宁路房屋调配至茅台路房屋，又由茅台路房屋调配至浦电路房屋，某甲先后办理了镇宁路房屋的退房手续和茅台路房屋的退房手续。对此，从被上诉人新长宁公司、天山物业提供的相关证据原件反映，被上诉人新长宁公司、天山物业办理的程序、手续合法。某甲取得茅台路房屋使用权后，又与华隆物业签订《差价换房协议书》，从该协议内容来看，当时双方确定茅台路房屋的价值为9.5万元，华隆物业以等价值的浦电路房屋与之交换，但某甲认为浦电路房屋不够理想，要求自行购房，最终某甲领取了9.5万元，同时办理了茅台路房屋的退房手续，浦电路房屋的调配亦终止履行。此外，某甲生前从未对茅台路房屋或浦电路房屋主张过任何权利，某甲之后仍长期居住镇宁路房屋可以印证上述事实。本院认为，被上诉人华隆物业针对上诉人的主张，提供了《差价换房协议书》和向某甲支付9.5万元的支出凭单，且从上海市房地产登记资料显示，浦电路房屋当时的权利人为某房地产总公司，即变更名称后的华隆物业。上诉人以某甲个人印章前后不同，以自己判断的某甲签字前后不同，以某甲办手续时是盖章而领取现金时是签名，来否认《差价换房协议书》的真实性，显然理由不充分，证据亦不足。上诉人也没有举证证明，该协议内容违反了当时的政策法规。被上诉人华隆物业提供了证据原件，结合查明的事实，本院认定《差价换房协议书》真实有效，且当事人已实际履行，某甲不再享有茅台路房屋的租赁使用权。上诉人ＸＸ英的诉请，缺乏事实依据和法律依据，本院不予支持。原审法院所作判决并无不当，本院予以维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币80元，由上诉人ＸＸ英负担。

本判决为终审判决。

审　判　长　　孔美君

审　判　员　　郑卫青

代理审判员　　杨斯空

二〇一五年三月十九日

书　记　员　　强　颖

附：相关法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条

第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；

……