谭彦东与陈兴江财产损害赔偿纠纷一审民事判决书

   文书正文

　　当事人信息

　　原告：谭彦东，男，汉族，1971年7月6日生。

　　被告：陈兴江，男，汉族，1965年4月17日生。

　　审理经过

　　原告谭彦东与被告陈兴江财产损害赔偿纠纷一案，本院于2019年10月14日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告谭彦东，被告陈兴江到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

　　原告诉称

　　原告谭彦东向本院提出诉讼请求：1、判令被告立即维修其房屋漏水问题，停止侵权行为；2、判令被告赔偿因房屋漏水导致原告房屋受损的维修费8000元；3、判令被告依照《维修协议》内容，额外赔偿原告5万元；4、判令被告承担房屋租金及物业费损失2.1万元；5、本案诉讼费用由被告承担。事实与理由：其与被告系邻居关系，被告的房屋在原告的楼上。2018年2月4日，其发现家中卫生间及客厅顶部漏水，经协商未果。2019年3月、7月、8月，其又因漏水问题多次找被告及物业协商，经物业现场勘察，确定被告家中卫生间因装修导致防水问题漏水。2019年物业向其出具《关于X号楼X室房屋漏水的情况说明》，确定了漏水的情况及具体原因。2019年8月22日，其与被告及物业达成关于维修的三方协议，约定被告对相关问题并对其进行赔偿，如维修好一年内再次漏水则按十倍赔偿，不低于5万元，并确定维修内容。被告却迟迟未按协议内容维修及赔偿，导致其家中长期漏水导致受损严重，为维护合法权益，故其诉至本院。

　　被告辩称

　　被告陈兴江辩称，2018年12月，因其的租户不慎将卫生间水龙头损害，造成漏水渗透原告房屋的房顶及卫生间顶部。后原告让物业停其水电，写一份维修时间承诺书。其的装修工李庆林在一周内将卫生间扣板、餐厅、客厅顶部全部刷涂料两遍并维修完毕。其认为上下楼是邻里关系，漏水系其租户造成，理应由其维修，但原告说维修好一年内再次漏水损失是被赔偿，不低于5万元，于情于里不服。但本次漏水情况，其不清楚，是否是管道漏水造成，若管道原因应找物业或开发商。其家2012年6月装修，到2018年12月分一直没漏水。望法院查清事实，本着维护当事人合法合情诉讼请求，维护合法权益，驳回不合理诉讼。

　　本院查明

　　当事人围绕诉讼请求提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，并认定如下事实：

　　原、被告系上下楼邻居关系，被告的房屋在原告的楼上。2019年8月22日，因被告的房屋漏水导致原告的房屋受损一事，原、被告在物业工作人员的见证下签署维修协议一份，该协议载明：2018年12月4日，原告的房屋发现户内卫生家及客厅顶部渗水，物业现场勘查系被告的卫生间防水所致。并协商如下：1、由被告联系其装修公司进行排查，确认漏水原因；2、因装修原因在成漏水，由被告进行维修赔偿；3、原告要求被告明确维修时间一个月，维修方案恢复原貌，原告提出的卫生间防水方案被告不同意，容易造成再次漏水，维修好一年内再次漏水造成原告的损失按十倍赔偿，不低于5万元；4、被告确认2019年8月30日前维修完毕，维修内容为：被告卫生间防水维修方案，水不漏渗透维修，保证不再漏水为原则，原告的房屋房顶粉刷、卫生间吊顶恢复原状。后因房屋再次漏水，故原告诉至本院，形成诉讼。诉讼中，原告申请对其房屋受损产生的维修费进行评估。2020年5月8日，陕西天任资产评估有限责任公司出具资产评估报告，认为原告房屋装修损失为4427元。另查，原、被告均确认在2020年6月28日，被告的房屋遭受再次漏水。诉讼中，因双方各持己见，致调解未果。

　　以上事实有当事人陈述、维修协议、照片、资产评估报告等证据附卷为证。

　　本院认为

　　本院认为，公民的合法财产受法律保护。本案中，原告与被告系上下楼的邻居关系，本应和睦相处、团结互助，对日常生活中所发生的相邻纠纷，应予互谅互让、及时妥善处理，避免损失和矛盾扩大，自觉维护社会稳定，双方却因房屋漏水不能彼此沟通解决，违背了相邻关系的原则和精神。原告因被告家渗漏水给其造成了损失，要求被告停止侵害并给予经济赔偿的主张，符合法律规定，应当得到法律保护。对因漏水造成原告的装修损失，原、被告双方对陕西天任资产评估有限责任公司出具的资产评估报告均无异议，本案依法确认原告房屋应渗漏水装修损失为4427元，被告应予赔偿。对于原告主张的房屋租金损失，故结合原、被告各自房屋的出租情况，宜按每月2500元计算6个月，即为1.5万元。至于原告主张的物业费损失，未有有效的证据支持，故本案不予采信。综上，原告因房屋漏水造成的损失共计19427元。对于原告主张的因再次漏水赔偿5万元包含了损失和违约金，损失按上述计算为19427元，则违约金为30573元。根据最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条规定：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基数，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”，该违约金约定过高，且本案对原告主张的损失予以支持，本案依法予以调整酌情认定为3000元。

　　依据《中华人民共和国物权法》第四十八条，《中华人民共和国民法总则》第三条，《中华人民共和国侵权责任法》第十九条，最高人民法院《关于适用若干问题的解释（二）》第二十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：

　　裁判结果

　　一、被告陈兴江立即停止侵害、排除漏水隐患。

　　二、被告陈兴江于本判决生效后十日内给付原告谭彦东装修损失4427元。

　　三、被告陈兴江于本判决生效后十日内给付原告谭彦东房屋租金损失1.5万元。

　　四、被告陈兴江于本判决生效后十日内给付原告谭彦东违约金3000元。

　　五、驳回被告陈兴江其余诉讼请求。

　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

　　本案受理费1775元、鉴定费2000元（原告已预交），现由原告自行负担775元；其余3000元由被告承担，于支付上款时一并支付原告。

　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。

　　审判长薛敏丹

　　人民陪审员白瑛

　　人民陪审员吴朝阳

　　二〇二〇年七月十日

　　书记员王静