中国长城资产管理公司海口办事处与梁仁义房屋抵押侵权纠纷案

海　南　省　海　口　市　中　级　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(2002)海中法民终字第56号

　　上诉人(原审被告)：中国长城资产管理公司海口办事处，住所地海口市国贸大道47号申亚大厦13层。
　　法定代表人：葛冲，总经理。
　　委托代理人：黄俊华，该办事处项目经理。
　　委托代理人：吕邵双，该办事处职员。
　　被上诉人(原审原告)：梁仁义，男，1959年1月15日出生，汉族，海南省昌隆进出口贸易总公司职工，住海口市机场西路昌隆酒店。
　　委托代理人：赵启君，海南天泽律师事务所律师。
　　原审被告：海南省昌隆进出口贸易总公司，住所地海口市机场西路昌隆酒店。
　　法定代表人：马家仁，总经理。
　　委托代理人：肖志，该司部门经理。
　　委托代理人：黄开源，该司职员。
　　上诉人中国长城资产管理公司海口办事处因房屋抵押侵权纠纷一案，不服海口市新华区人民法院(2001)新民初字第496号民事判决，向本院提起上诉，本院于2002年2月1日立案受理后，依法指定审判员胡曙光担任审判长，与审判员蔡红曼、李燕组成合议庭，共同负责对本案进行审理。现经合议庭评议，本案已审理终结。
　　原审判决认定，被上诉人与原审被告签订的《海口市公有住房买卖协议书》意思表示真实，未违反国家法律规定，为有效合同。被上诉人系根据海南省商贸厅和海口市住房制度改革办公室的有关文件规定，参加原审被告公司房改的。被上诉人所购买的海口市南宝路38号昌隆公寓401房应属房改房，而房改房的销售对象是特定的，即其只能是原审被告公司内部在职职工或者离退休职工，公房房改不同于一般的商品房买卖，原审被告虽有“昌隆公寓”的房产总证，但自被上诉人以成本价购买该房并付清全部购房款后，其产权已归被上诉人所有。原审被告明知“昌隆公寓”已进行房改并出售给其职工，但却隐瞒此真实情况，使南航农行在违背真实意思的情况下，与其签订《抵押担保借款合同》，同意其以“昌隆公寓”作为借款的抵押担保，其行为显属民事欺诈行为，故其与南航农行签订的《抵押担保借款合同》中约定的涉及被上诉人房屋部分的抵押担保条款无效，即双方之间设定的抵押担保关系无效。南航农行对抵押担保物未尽谨慎的审查义务，冒然同意原审被告将其用于抵押担保，其本身对于造成上述抵押担保条款无效也有过错。上诉人辩称抵押担保关系有效及本案诉讼方式错误的抗辩理由不能成立，不予支持。原审法院据此判决：原审被告与原中国农业银行海南省分行南航支行于1997年12月3日签订的《抵押担保借款合同》中约定的涉及被上诉人房屋部分的抵押担保条款(即抵押担保关系)无效。
　　上诉人上诉称：本案被上诉人在“抵押担保借款合同”签订时是原审被告昌隆公司的中层管理干部，对原审被告与上诉人签订“抵押担保借款合同”将房屋抵押，被上诉人应当知道。对自己的权利被侵犯，被上诉人在长达四年的时间内未依法主张权利，已丧失了胜诉权。根据合同法规定，一方以欺诈手段订合同，只有受损害方才有权请求撤销，即使昌隆公司存在欺诈，也只有作为农行南航支行及其权利继承人的上诉人才有权在法定期限内请求法院变更或撤销。原审被告与农行南航支行签订的“抵押担保借款合同”是双方的真实意思表示，南航支行订合同时尽到了谨慎审查的义务，抵押物权利证书真实，双方又办理了他项权利登记，上诉人对抵押的房屋有优先受偿权。被上诉人与原审被告之间只是债务纠纷，故请求二审依法改判，确认合同中涉及到被上诉人房屋部分的抵押担保条款有效。
　　上诉人二审提交“海口市职工购买公有住房计算表”以证实被上诉人在原审被告与农行南航支行签订“抵押担保借款合同”时系原审被告的中层管理干部，对上述所涉房屋的抵押情况明知而未有异议。
　　被上诉人答辩称：被上诉人与原审被告昌隆公司就出卖职工住房进行房改，并交清了全部购房款，且房子在此前一直使用至今，被上诉人对于房屋系物权关系而非债权关系。上诉人与原审被告恶意串通，明知是职工的房改房而用来抵押贷款，侵害了被上诉人的权益，且原审被告没有处分权而处理被上诉人财产，故上述抵押担保无效。上诉人以被上诉人曾是昌隆公司中层管理干部而推断被上诉人知道抵押借款的情况，这一推断没有根据。被上诉人直至2001年才知道权利被侵害，故本案未超诉讼时效。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求二审驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人二审未有新的证据提交。
　　原审被告海南省昌隆进出口贸易总公司陈述称：本公司向南航农行借款所抵押的房屋确属被上诉人购买的房改房，南航农行对此是明知的。当时将职工房改房抵押给上诉人贷款，是以贷还旧，为偿还该笔贷款，本公司多次与农行磋商，愿意以其它财产抵偿所欠上诉人的债务。
　　原审被告二审未有新的证据提交。
　　法庭围绕双方当事人争议的焦点问题，查明事实如下：
　　一、1996年4月28日，原审被告海南省昌隆进出口贸易总公司分别向海南省商业贸易厅和海口市住房制度改革办公室申请将本公司公有住房104套向本公司职工出售。同年6月20日，经批准同意原审被告出售104套房屋，合计建筑面积8763．27平方米。期间，1996年6月14日，作为原审被告职工的被上诉人梁仁义与原审被告订立了“公有住房买卖协议书”，由原审被告将座落于海口市南宝路(即机场西横路)38号“昌隆公寓”401房(1990年即以公房入住)以84283元的价格出售于被上诉人，所购买的房屋为100％产权。签约后，被上诉人向原审被告付清了购房款，但原审被告未将房屋产权证办至被上诉人名下。1997年12月，原审被告向中国农业银行海南省分行南航支行(下称南航农行)申请贷款310万元，原审被告以南宝路38号昌隆公寓楼作抵押，双方为此办理了该公寓楼抵押的他项权利登记手续。同月3日，双方签订了“抵押担保借款合同”，约定南航农行向原审被告发放贷款310万元，用于付结汇差价，期限自1997年12月3日至1998年6月3日，月息7．0125‰，原审被告以“昌隆公寓”楼作为借款的抵押物。签约当日，南航农行即向原审被告发放310万元贷款。1998年6月3日，借款期满，原审被告申请展期至1998年12月3日，获准。后原审被告未依约还本付息。2000年6月，原审被告所贷310万元被中国农业银行海南省分行作为不良贷款剥离，由上诉人收购，其债权由上诉人承接并行使债权人的一切权利。2001年5月被上诉人得知原审被告已将包括被上诉人在内的“昌隆公寓”楼整栋抵押给南航农行贷款310万元，致使其无法办理房产证，侵犯其合法权益，遂将案诉至原审法院，请求确认抵押担保无效。
　　上述事实，有单位出售公有住房申请表、海口市公有住房买卖协议书、收款收据、房屋产权证、房屋抵押贷款合同、房屋他项权证、借款借据、收购不良资产协议以及当事人的陈述等证据在案为凭，经双方当事人质证无异议，法庭予以认定。
　　二、被上诉人承认原审被告与南航农行签订“抵押担保借款合同”时其为原审被告的中层管理干部，但否认明知前述签约的情况而无异议。因上诉人并无其他证据证实，且两者间并无法律上的关联，法庭对上诉人所提上述证据的证据效力不予确认。
　　本院根据查明的事实，处理意见如下：
　　被上诉人与昌隆公司签订“海口市公有住房买卖协议书”意思表示真实，未违反国家法律规定，为有效合同。被上诉人依据房改政策规定所购买的海口市南宝路38号昌隆公寓401房属于职工房改房，被上诉人以成本价购买该房并付清全部购房款后，房屋产权已归其所有。原审被告昌隆公司明知昌隆公寓楼已经进行房改并已出售给本单位的职工，但却隐瞒此真实情况，以其不具有产权的该公寓楼作为借款的抵押担保物，昌隆公司的行为侵犯了房屋所有权人的合法权益，最高人民法院《关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见(试行)》第113条第一款规定：“以自己不享有所有权或者经营管理权的财产作抵押物的，应当认定抵押无效”，根据该条规定，昌隆公司与南航农行签订的《抵押担保借款合同》中所设定的涉及被上诉人房屋部分的抵押担保关系应认定为无效。被上诉人作为权利被侵害的第三人，其具有请求确认该抵押关系无效的请求权。至于诉讼时效问题，应从被上诉人知道或应当知道其权利被侵害之日起计算，而上诉人未能举出有效证据证明被上诉人知道或应当知道其权利被侵害之日已超过两年的期限，故被上诉人的诉讼时效的起算日期应从其主张权利时起算，因此，被上诉人的主张并未超过诉讼时效。综上，上诉人上诉请求确认该抵押担保有效缺乏事实和法律依据，其理由不能成立，本院不予采纳。原审判决认定事实清楚，判决结果正确，应予维持。
　　依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　本案二审案件受理费100元，由上诉人负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　胡曙光   　 
审　判　员　蔡红曼   　 
审　判　员　李　燕  

　 
二○○二年四月二十九日

书　记　员　何　芳