原告孟淑英与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司平泉县公房管理所侵权纠纷一案一审民事判决书

原告孟淑英，住河北省平泉县。

委托代理人宋连生，山庄律师事务所律师。

被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司。

法定代表人许沛，总经理。

委托代理人陈建民，河北德律律师事务所律师。

被告平泉县公房管理所。

法定代表人王全，所长。

委托代理人张利民，张利民律师事务所律师。

原告孟淑英与被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司（以下简称移动公司）、平泉县公房管理所（以下简称公房管理所）侵权纠纷一案，河北省高级人民法院于2013年12月2日作出（2013）冀民一终字第212号民事裁定书撤销本院（2013）承民初字第00086号民事判决书，发回本院重审。本案受理后，依法另行组成合议庭，于2014年3月24日公开开庭进行了审理，原告孟淑英的委托代理人宋连生、被告移动公司的委托代理人陈建民、被告公房管理所的委托代理人张利民到庭参加诉讼，本案现已审理终结。

原告诉称，2009年1月10日，原告承租了被告平泉县公房管理所（以下简称公房管理所）位于平泉镇双桥街营业房一处，并签订了《房屋租赁合同》，租期五年，到2014年1月31日。2009年11月30日，被告平泉县公房管理所未征求原告意见，将该处房屋出售给被告中国移动通信集团河北有限公司承德分公司（以下简称移动公司）。2011年3月17日，被告公房管理所通知原告搬家，原告至此方知道被告公房管理所出售房屋的事实，因此，被告公房管理所未通知承租人就擅自出售原告承租的房屋给移动公司，侵犯了原告的优先购买权，并给原告造成损失300万元，因此请求法院判令原告享有该争议房产的优先购买权，并由被告赔偿损失。

为证明自己的观点原告提供如下证据：1、房屋租赁合同；2、二被告的购房协议、房管所搬家通知；3、原告优先购买申请证明；4、移动公司给原告用电通知、电费收据；5、原告方的营业执照、税务登记证等。

经庭审质证，本院对上述证据的真实性予以确认。

被告移动公司辩称，1、原告不具有优先购买权。法律规定的承租人的优先购买权，限定条件是在同等条件下具有优先购买权，但是本案原告和移动公司不具有同等条件，首先，原告跟移动公司都是有权购买该房房屋的买受人，表面上看都具有优先购买权，但是实际上，双方条件并不同等，该楼房是一个整体，移动公司购买的是其中一小部分，这座楼是移动公司和另一被告公房管理所共同按份所有的。其次，该楼房的土地使用权归移动公司所有，原告和移动公司在该点上无法相比。再次，该房屋是移动公司返还给房管所的回迁面积，再次收购属于回购，不属于市场上的买卖关系，所以原告不具备被告的同等条件，因此在不同等条件下，原告就不具备优先购买权。如果原告有优先购买权，那么移动公司作为按份共有人也具有优先购买权，根据法律规定，按份共有人具有优先购买权。事实上来讲，已将房屋出售给按份共有人，根据最高院的司法解释，原告人不再具有优先购买权。无论从事实还是法律上来讲，原告都不再具有优先购买权。2、既然原告和移动公司不是同等条件的购买人，不具有优先购买权，则原告不再享有该权利，也就不存在损失。因此被告申请主张的价值鉴定毫无意义。同时退一步讲，如果要做价格鉴定，那么鉴定也不能按现在的价格进行，本案有个复杂的发展过程，当时购买价格就不是市场价格，既有金钱价格，也有非金钱价值，非金钱价格无法计算。纠纷早已发生，原告人早已知道房子卖给移动公司，当时知道现实状况之后，这部分房屋的升值作为请求，该结点应该在原告人知道房屋被变卖之后。3、再退一步讲，原告向移动公司主张权利是错误的，根据最高院司法解释，移动公司不是是主张对象，买受人没有义务承担买受责任，原告将移动公司作为被告是完全错误的。

为印证自己的主张被告移动公司提交如下证据：1、购房协议；2、土地使用证、房屋所有权证；3、付款凭证及收据；4、公房管理所说明。

经庭审质证，本院对上述证据的真实性予以确认。

被告公房管理所辩称，1、公房管理所从法律上讲是房屋所有人，但实际上对产权没有处置权，真正所有权人是政府，我们只是替政府看这个摊，所以在交易的过程中根本不考虑优先购买权的问题。理由一、如果没有县长协调，不敢卖这个房子。理由二、不存在承租人有优先购买权的问题，如果有也是移动公司具有优先购买权，该房屋的土地使用证是移动公司，如果卖给别人卖不了，因此具有优先购买权的只能是移动公司。2.按照平泉县城的规划，这块就是移动大楼的，卖给别人也不符合平泉县城的总体规划。

经审理查明，2001年移动公司建成了现正在使用的办公楼。该办公楼建成后，偿还了占用公房管理所房产面积338.11平方米。公房管理所将其中225.41平方米出租给原告用于经营化妆品，并签订了租赁合同。第一次租赁期为7年即2002年至2009年，已履行完毕；第二次租赁期由2009年至2014年1月31日止，计五年，年租金6万元。2009年11月30日，被告平泉县公房管理所未征求原告意见，将该处房屋出售给被告移动公司，移动公司已付清全部房屋价款。2011年3月17日，被告公房管理所以已将该房出售为由通知原告搬出该房，原告知道被告公房管理所出售房屋的事实后，于2011年3月21日提出以同等价格购买该租赁房产，被告公房管理所未同意，但原告方一直未搬出该租赁房屋。因此，原告以被告公房管理所未通知承租人就擅自出售原告承租的房屋给移动公司，侵犯了原告的优先购买权，并给原告造成损失为由起诉到本院，请求法院判令原告享有该争议房产的优先购买权，并由被告赔偿损失。

另查，2010年6月、7月公房管理所曾收取原告方所缴纳的房租费及通知其安装牌匾事宜；2008年8月、2010年10月被告移动公司也曾通知原告方用电事宜；移动公司所持土地使用权证包含该争议房产的土地使用权。

本院认为，原告孟淑英租赁被告公房管理所房产后，在租赁期间，公房管理所未征求原告意见就将租赁房产出售给移动公司的事实清楚。公房管理所侵犯了原告的优先购买权。该房产与移动公司办公楼为一体，均为移动公司所建。土地使用权为移动公司所有。现房屋所有权也过户到了移动公司名下。原告的优先购买权已无法实现。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，原告孟淑英认为给自己造成了一定的经济损失，可要求被告赔偿。原告要求本院对被告平泉县公房管理所房屋的市场价格进行鉴定，以差价来确定其所受到的损失数额。房屋的市场价格减去房屋的最初价格不能认为是被告侵犯原告优先购买权所受到的损失。但可参照房屋的租金适当确定原告所受到的损失。原告的主张理由成立。根据《中华人民共和国合同法》第六条、第七条一百零七条、第二百三十条和最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十一条之规定，判决如下：

一、被告平泉县公房管理所赔偿原告孟淑英经济损失人民币300，000.00元；

二、驳回原告的其他诉讼请求。

案件受理费30800.00元，由原告承担25000.00元，由被告平泉县公房管理所承担5800.00元。

如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人人数提出副本，上诉于河北省高级人民法院。上诉时交纳与一审同等数额的上诉费，上诉费直接汇至河北省高级人民法院在河北银行股份有限公司高新支行的×××账号，上诉期满未交纳上诉费，按自动撤回上诉处理。

审判长　　徐岩波

审判员　　王玉珉

审判员　　刘树国

二〇一四年六月三十日

书记员　　马　莉