陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案

 ——建筑物区分所有权的构成识别与合理限制 

基本案情 

陆某某诉称，上海市浦东新区周浦镇沪南路XXXX弄XXX号房屋为其私有产权 房，由某物业公司实施物业管理服务。陆某某自2005年9月办理入住手续至今已 超过六年，某物业公司疏于管理，从未清扫屋面，疏通管道，以至屋面垃圾堵 塞下水道而无人知晓。2011年8月11日大雨，雨水从屋顶冲入陆某某屋内，贯通 四至一楼，最终造成一楼积水8厘米之深。陆某某报修，某物业公司到现场时积 水时间已超过一小时。维修人员不敢上屋顶疏通管道，反由陆某某自行上屋顶 疏通。事后，陆某某多次要求协商解决，某物业公司对此不予理睬。陆某某遂 起诉请求：判令某物业公司赔偿各项财产损失78830元及精神损失费10000元 ，并要求某物业公司承担案件诉讼费用。 

法院经审理查明，案涉建筑区划是由商品住宅楼和别墅所组成的某花园小 区。陆某某为该小区一户之业主，其所有的房屋类型为联列住宅，属四户一体 的联栋纵切式连体别墅，各户均有独立的出入口与上下楼梯，房屋外部无其他 通道可通往屋顶平台。某物业公司是本案纠纷发生时该小区的物业服务企业 ，其与小区开发商于2003年12月就该小区的物业服务事宜共同签订了《某花园 小区前期物业管理服务合同》(以下简称《物业服务合同》)。 《物业服务合同》就“委托管理事项”部分约定，共用设施、设备的维修 、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、污水管、共用照明 、楼道消防设施设备、安全监控、水箱、水景处理设备等(第五条)；公共设施 和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、污 水栅栏井、泵房、自行车库、停车场、配电间等(第六条)；业主和物业使用人房屋自用部位、自用设备及设备维修、养护，在当事人提出委托时，某物业公 司须接受委托并合理收费(第十四条)。该合同就“物业服务要求标准”部分约 定，物业公司必须按照下列约定，实现管理目标：……3、房屋及公共设施、设 备的维修、养护：按规定定期、定人保养、维修；设备维修及时率100%(第二十 条)。该合同就“违约责任”部分约定，物业公司违反该合同第五章的约定，不 能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿(第二十八条)。

2011年8月11日18时许，突降暴雨，陆某某户因房屋下水道堵塞，雨水从屋 顶天沟溢进陆某某户阁楼，并从其阁楼向下流至三层、二层、底层，导致陆某 某户房屋底层墙面，二层、三层、阁楼层木地板，三层墙面、平顶装修以及楼 梯间踏步面板等部位及部分家具、电器等物品受损。陆某某发现房屋进水后 ，立即向某物业公司报修，因维修人员在他处抢修，故在陆某某报修约一小时 后至陆某某房屋处，并于次日上午完成对其房屋的清理工作。事后，陆某某要 求某物业公司赔偿未果，遂诉至法院。 

一审中，根据陆某某的申请，一审法院委托上海房屋质量检测站对陆某某 户的房屋装修损坏与渗漏水间是否存在因果关系进行鉴定，结论为：系争房屋 部分房间装修受潮损坏情况属实，并具体界定了损坏范围且提出了修缮建议。 陆某某为此支付了鉴定费10000元。后一审法院又根据陆某某的申请，委托上海 某测量师事务所有限公司对其房屋受损后的修复费用进行了工程审价，结论为 ：根据前述鉴定意见中的修缮建议，陆某某户受损后修复费用的装修部分为 29358元。陆某某为此支付工程审价费2365元，差旅费200元。 上海市浦东新区人民法院于2013年1月7日作出（2012）浦民一（民）初字 第2939号民事判决：驳回陆某某的诉讼请求。宣判后，陆某某不服提起上诉。 

上海市第一中级人民法院于2013年12月10日作出（2013）沪一中民二（民）终 字第637号民事判决：一、维持一审判决；二、某物业公司于判决生效之日起十 日内一次性给付上诉人陆某某3000元。陆某某不服向检察机关申请监督，上海 市人民检察院对本案提起抗诉。上海市高级人民法院于2015年4月30日作出 （2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判决：一、撤销一、二审判决；二 、某物业公司于本判决生效之日起十日内一次性赔偿陆某某人民币29，500元。 三、陆某某在原审时的其余诉讼请求不予支持。

裁判理由 

法院生效裁判认为，首先案涉建筑区划在本案系争纠纷发生时尚未成立物 业业主委员会，因此根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用 法律若干问题的解释》之规定，《物业服务合同》对某物业公司与陆某某均有 法律效力。其次，鉴于《物业服务合同》第五、二十、二十八条之约定已明确 某物业公司应当对本案系争的共用的落水管道等设施予以定期、定人保养和维 修，不能完成目标，造成经济损失的应给予经济赔偿。因此，冠诚公司自陆某 某2005年入住该小区以来从未对系争共用屋顶及落水管进行过清理、疏通，显 已违反其合同约定的义务。故陆某某户于2011年8月因大雨而导致的系争落水管 堵塞、渗水所造成的室内装修损失及相关物品损失理应依约由某物业公司予以 赔偿。原一审认定系争堵塞的落水管属陆某某户专有，与事实不符；原二审法 院虽改认该系争落水管系属共有部分，但基于须经过陆某某户才能到达该管道 的事实而认为本案物业公司无主动履行合同约定的定期保养、清理义务，与《 物业服务合同》相关约定不符，亦不利于督促物业管理企业更好地履行管理职 责，对此一并予以纠正。最后，至于某物业公司依约应当承担的赔偿责任范围 ，结合原一审法院委托鉴定的工程审价、双方当事人的举证、质证情况，酌定 陆某某可得赔偿的经济损失数额为29500元。

裁判要旨 

1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共 有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存 在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠 纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分 (专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进 一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三 ，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体 ，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分 所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法 院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条 第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。 2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依 法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在 依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一 ，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国 并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。 业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相 邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法 律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径 明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销 权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审 查规则作为裁判规范。 

关联索引 

《中华人民共和国民法典》第285条（本案适用的是2007年10月1日施行的 《中华人民共和国物权法》第82条） 

《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问 题的解释》第2条 

一审：上海市浦东新区人民法院（2012）浦民一（民）初字第2939号民事 判决（2013年1月7日）

二审：上海市第一中级人民法院（2013）沪一中民二（民）终字第637号民 事判决（2013年12月10日） 

再审：上海市高级人民法院（2014）沪高民一（民）再提字第14号民事判 决（2015年4月30日）