业主委员会成立条件及程序

一、提出申请

　　物业管理小区(大厦)符合下列情况之一的，业主5人以上联名可向该小区(大厦)所在的街道办事处(或镇人民政府，下同)书面提出申请，填报《首届业主(代表)大会筹备小组成立申请表》，成立首届业主委员会：

　　(一)物业已交付使用的建筑面积达到50%以上；

　　(二)物业已交付使用的建筑面积达到30%以上不足50%，且使用超过一年的。

　　二、成立筹备小组

　　街道办事处收到申请后，作出书面批复意见，指导小区(大厦)成立业主委员会筹备小组(以下简称筹备小组)。

　　三、筹备小组开展筹备工作

　　(一)筹备小组经批复成立后，应告知建设单位或物业公司在15日内将其掌握的全体业主名单、联系地址及其联系电话等材料报街道办事处；街道办事处收到有关材料后5日内将上述资料交予筹备小组。

　　(二)筹备小组自成立之日起30日内拟好《业主公约》、《业主委员会章程》、《业主委员会选举办法》，并在小区(大厦)内明显位置张贴公布，征求业主意见。 筹备小组将《业主委员会政策法规宣传资料》在宣传栏内公布并发放给业主。

　　(三)筹备小组组织各楼宇业主通过自荐或推荐方式产生业主委员会候选人。

　　(四)筹备小组将业主委员会候选人简历表、业主委员会选票格式样本、业主大会议程向业主张贴公布，同时将《业主委员会选举办法》书面送达全体业主。

　　四、召开大会选举委员筹备小组

　　完成以上工作后，将业主候选人名单及简历表、《业主委员会选举办法》、《业主委员会章程》、《业主公约》送达街道办事处，并提出召开业主大会或业主代表大会的书面申请，同时做好会务筹备工作，包括落实场地，组织人员印制选票，设备投票猜箱，通知所有投票权人，知会街道办事处、派出所、开发公司、物业公司等有关人员。

　　筹备小组根据议程召开大会：收集、登记选票；审议并表决通过《业主委员会章程》及《业主公约》；公开唱票、点票，宣读选举结果，产生业主委员会委员。

　　会后筹备小组将大会签到表、选举结果统计表予以公布。

　　五、申请登记业主委员会

　　自产生之日起15日内，持下列文件向所在区或县级市房地产行政主管部门申请办理备案登记手续；

　　(一)业主委员会登记申请表；

　　(二)街道办事处核准证明；

　　(三)业主委员会选票；

　　(四)业主代表选票；

　　(五)业主授权委托书；

　　(六)业主大会或业主代表大会签到表；

　　(七)业主委员会章程；

　　(八)业主公约；

　　(九)其他相关资料。

　　六、核准批复

　　区或县级市房地产行政部门经审核，给予业主委员会书面批复意见。业主委员会凭批文到公安部门办理刻制公章手续，并将公章式样报区或县级市房地产行政部门及街道办事处备案。

　　业主委员会章程（示范文本）

　　第一章 总则

　　第一条本会是本物业管理范围内代表全体业主对本物业实施自治管理的组织。 本会由业主大会业主代表大会选举产生，业主委员会委员应当则业主担任。 本会是业主大会的常设机构，对业主大会负责。

　　第二条本会接受物业管理行政主管部门的监督与指导。业主是指房

　　第三条本章程所称屋所有权和土地使用权人。

　　第四条本会代表全体业主的合法权益，实行业主自治与专业化管理相结合的管理体制，保障物业的合理与安全使用，维护本物业的公共、创造整洁、优美、安全、舒适、明的环境。

　　第二章 组织及职责

　　第五条第一届业主委员会，由物业管理行政主管部门指导开发建设单位或物业管理单位、业主代表组成筹委会，筹委会推荐本会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

　　第六条本会设委员--名，其中主任一名，副主任--名，本会主任、副主任在全体委员会中选举产生。 本会聘任执行秘书（或秘书长）一名，负责处理本会日常事务。执行秘书可以是，也可以不是委员。 本会主任、副主任、执行秘书为专职或兼职。

　　第七条本会权利

　　1、 召集和主持业主大会；

　　2、 与物业管理单位议定管理服务费等费用的收取标准及使用办 法；

　　3、 采用招标或其他方式，聘请物业管理单位对本物业进行管 理，并与其签订管理合同；

　　4、 与物业管理单位议定年度管理计划、年度费用概算及决算报 告；

　　5、 检查、监督物业管理单位的物业管理工作；

　　6、 修订业主公约、本会章程。

　　第八条 本会义务

　　1、 筹备业主大会并向业主大会报告工作；

　　2、 执行业主大会通过的各项决议；

　　3、 执行并督促业主遵守物业管理及其他有关法律、政策规定，对住用户开展多种形式的宣传教育；

　　4、 保障本物业各项管理目标的实现；

　　5、 执行政府部门对本物业的管理事项提出的指令和要求；

　　6、 本会作出的决定，不得违反法律、法规政策，不得违反业主大会的决定，不得损害业主公共利益。

　　第九条 本会召集业主大会可采取会议或书面征求意见等形式。

　　第十条 下列人员经本会决定可获得适当津贴：

　　1、 本会主任；

　　2、 本会副主任；

　　3、 本会执行秘书；

　　4、 本会同意的其他人员。

　　第三章 会议

　　第十一条 本会会议每三个月至少召开一次。有三分之一以上和 委员提议或主任、副主任认为有必要时，可召开特别会议。

　　第十二条 本会会议的召开应由召集人提前七天将会议通知有关 料送达每位委员。委员因故不能参加会议的，可以一次性书面委托代理人参加。

　　第十三条 本会会议由主任召集、主持，主任因故缺席时，由副 主任主持。

　　第十四条 本会召开会议时，可邀请物业管理行政主管部门及政 府有关部门（街道办事处、派出所等）、物业管理单位的人员和非业主使用人代表参加会议，但上述人员没有表决权。 当本物业有三分之一以上为出租时，必须聘请相当于本会委员 三分之一以上人数的承租人代表为聘请委员，并通知其列席本会会议。

　　第十五条 本会会议决定问题，采取少数服从多数的原则。会议进 行表决时，每位委员有一票表决权。若表决中出现赞成票与反对票相同时，由主任或会议主持人在自已已投过的一票外，再投一票决定票（赞成或反对票），但此规定不适用于对其本人或直系亲属有利害关系的事项。

　　第十六条 本会执行秘书必须作好每次会议记录，并由会议主持 人签署后存档；涉及物业管理的重大问题应由与会的全体委员签署。

　　第四章 委员

　　第十七条 本会委员由业主大会从业主中选举产生，人数为单 数，最多不超过15人。

　　第十八条 本会委员由道德品质好、热心公益事业、责任心强， 有一定的组织能力和必要的工作时间的成年人担任。

　　第十九条 本会委员的撤换、增，由本会会议通过后，提交业主 大会确认。

　　第二十条 有下列情形的人员不得担任本会委员，已担任的须停任，并由下次业主大会确认：

　　1、 已不是业主；

　　2、 无故缺席会议连续三次以上；

　　3、 因体或精神上的疾病而丧失履行职责能力的；

　　4、 有违法犯罪行为被司法部门义定或正在接受调查的；

　　5、 其他原因不适宜担任本会委员的。

　　第二十一条任何委员停任时，必须在停任后半个月内将由其 管理、保存的本会件、资料、帐以及属于本会的所有物移交给本会。

　　第二十二条委员的权利和义务

　　（一） 权利

　　1、 有权参加本组织的有关活动；

　　2、 有选举、被选举和监督权；

　　3、 有权参与本会有关事项的决策；

　　4、 具有对本会的建议和批评权。

　　（二） 义务

　　1、 遵守本会章程；

　　2、 执行本会的决议，完成本会交办的工作；

　　3、 参加本会组织的会议、活动的公益事业；

　　4、 向本会的工作提供有关资料和建议；

　　第五章 经费与办公用房

　　第二十三条 本会的经费由--费用中支出。

　　第二十四条 本会的经费开支包括：业主大会和本会会议；有关人员的津贴；必要的日常办公等费用。经费收支帐目由物业管理公司负责管理，每季度向本会汇报，每年度向业主公布。

　　第二十五条本会的办公用房由 解决。

　　第六章附则

　　第二十六条业主大会通过的有关本章程的决定都是本章程的组成部分。

　　第二十七条本会的解散与终止，依照业主大会的决定或政府主管部门的决定解散或终止。

　　第二十八条本章程经业主大会通过后生效，同时报当地物业管理行政部门备案。

　　业主委员会成立的条件

　　业主委员会由业主大会选举产生，业主委员会成员应当由业主担任。在成立之前，是由开发商负责小区的前期物业管理，并有权选聘物业管理公司。要是住宅小区入住率达到50%以上，或者自第一位业主入住之日起满2年的，开发商或其委托单位就应当及时告知该区住宅主管部门，6个月内召开第一次业主大会。而第一届业主委员会则由物业管理行政主管部门与开发商或物业管理公司、业主代表组成筹委会，推荐业主委员会候选人名单，提交第一次业主大会选举产生。

　　有些小区是分期开发，如遇到这种情况，可以经过已入住半数业主的申请，成立临时业主委员会，而临时业主委员会则具有与业主委员会同样的权利和义务。因为担任业主委员会的成员，除主任可以是专职的以外，其他委员都是兼职，而且是义务地为广大业主服务，所以经常被视为是一项“吃力不讨好”的苦差事。那么，业主委员会的成员就应当是既热心公益事业、责任心强，又有一定的组织能力和时间的人(不同阶层的人员,如：年龄、族别、性别以及工作和离退休)。在通常情况下，业主委员会由11至17位成员组成，也可以适当增减，但最少不能低于5人。其每届任期为3年，可以连任。在任期内，委员的撤换、增减，由业主委员会会议通过后，提交业主大会确认。

　　业主大会行使的职权

　　1.选举、罢免业主委员会的成员；

　　2.监督业主委员会的工作；

　　3.听取和审查业主委员会的工作报告；

　　4.决定住宅区内关于业主利益的重大事项；

　　5.修改业主公约；

　　6.改变和撤消业主委员会不恰当的决定；

　　7.批准业主委员会的章程。

　　要办理的登记手续

　　业主委员会的成立，并不需要政府部门的审批，只需到所辖区的政府房管部门备案即可(在房地产管理部门填写备案表,一式三份)。也就是说，即使物业公司不配合，业主们只需在“内部”完成有关程序，再到政府部门备案，即可获得法定地位。业主委员会及其成员名单应当自选取产生之日起的15日内，持下列文件报所在地的区住宅主管部门办理登记：

　　1、成立业主委员会登记申请书；

　　2、业主委员会委员名单；

　　3、业主委员会章程。

　　此部门应自受理登记申请之日起15日内，完成登记工作，而对于不符合规定成立的业主委员会不予登记，并用书面通知申请人。房地产管理部门应与公安部门(法制科)取得联系为业主委员会刻制业主委员会印章.

　　权利和义务

　　业主委员会是一个代表全体业主物业管理权益的法定组织，独立行使民事权利，承担相应的民事责任。业主委员会的民事责任由全体业主分担。

　　业主委员会行使的职权

　　1.召集和主持业主大会；

　　2.审议决定住宅维修基金和公用设施专用基金的使用；

　　3.采用公开招标方式聘请物业管理公司，并与其订立、变更或解除委托管理合同；

　　4.审议管家制定的对本小区的年度管理计划、住宅区配套工程和重大的维修工程项目；

　　5.审议住宅区物业管理服务费的收费标准；6.监督物业管理公司对本小区的物业管理工作。

　　业主委员会履行的义务

　　1.执行业主大会的各项决定；

　　2.遵守和履行物业委托管理合同；

　　3.不能从事各种投资和经营活动；

　　4.对物业管理公司的正当经营和管理活动予以支持和配合。业主委员决定问题时采取少数服从多数的原则。

　　业主委员会必须有入住过半投票权的业主出席才能举行。如果业主外出不能参加，还可以委托代理人出席，而不满18周岁的小业主们，同样拥有说话的权利，由其法定代理人代表出席。业主大会每年至少召开一次，在大会召开的前7天，业主委员会会将召开的时间和内容送达到每位业主的手里。当只有部分业主觉得有必要就某个问题需要召开业主大会，而业主委员会又不执行时，这少部分的业主应该怎么办呢？

　　要是有10%以上拥有投票权的业主提议，从接到提议之日算起，20日内业主委员会应该就此提议内容召开业主大会；如果逾期未召集的，提议的业主可以向区住宅主管部门申请，那么，该部门会责令或限期业主委员会召集业主大会。而业主大会的决议，由出席会议的业主所投票数的过半数通过为效。会议可以邀请政府有关部门、居民委员会、物业管理公司等单位的人员和非业主使用人代表参与。

　　步骤：

　　第一步，首先应该互相建立联系，然后联系本小区十分之一以上的业主签名，发起成立业主大会的倡议，同时发信邀请区、县小区办指导自己小区成立业主大会。

　　第二步，组建成立业主大会的筹备组，筹备组成员可以由业主自荐，也可由业主推荐。最好的方法是由开始的发起人张榜通告，请业主在一定时间内自愿报名参与筹备工作。

　　第三步，筹备组开始工作(人数不多的话，愿参加的业主都可参加)，起草业主委员会章程，决定业主大会成立的时间和业主委员会的组成人数，汇集愿意担任业主委员会工作的业主名单和参选业主的资料，并在业主大会成立十五天前通知全体业主和告知相关居委会。开会成立的可邀请区、县小区办和相关居委会的代表参加。

　　第四步，将草拟的业主委员会章程、所有参选业主委员会的业主资料、选票(最好用统计反对意见的方法)、要求反馈意见的时间和成立业主大会的时间(收集反馈意见截止时间应早于成立业主大会的时间)书面发给每个业主，并同时请所有收到上述资料的业主签收收条。

　　第五步，成立业主大会时，筹备组公开在小区所有业主有权参与监督的情况下进行验票工作，统计收回的收条和反馈意见。如果收条超过业主所持投票权1／2以上，反馈意见中的反对意见少于1／2，则业主大会成立，业主委员会章程通过。在业主委员会组成人数范围内，得到反对票少的业主即可担任业主委员会委员。

　　第六步，业主委员会召开第一次会议，选举业主委员会主任、副主任，并可以开展工作。

　　第七步，将业主大会成立简要过程、业主委员会主任和委员名单、业主委员会章程报送区、县小区办备案，并请接收人签收，注明接收文件的时间。

　　第八步，备案十天后仍没有收到区、县小区办的备案意见，可要求他们尽快发出。