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最高人民法院2018年度房地产纠纷典型案件裁判观点

时间:2020年06月18日 来源:山东建仑律师事务所房地产部 作者: 浏览次数:575   收藏[0]

  项目转让合同纠纷

  1、在合作项目90%房产已销售完成情况下,可认定合作方已具备净利润结算条件;对于未销售的房产,可采取审计或双方认可的方式结算净利润

  【案情简介】2005年10月,东海县人民政府与万艺公司签订《西双湖开发协议书》,委托万艺公司自主或寻求合作伙伴共同对西双湖景区进行整体规划和开发。同年11月,万艺公司竞得西双湖风景区地块的国有土地使用权。2006年12月,万艺公司与至联公司就合作开发西双湖相关房地产项目事宜签订《合同书》,双方约定万艺公司将西双湖景区的涉案地块转让给至联公司进行房地产项目开发,至联公司于该项目开发回收投资款后将土地款支付给万艺公司,并承诺于该项目开发完成后将该项目净利润的10%支付给万艺公司。2007年,万艺公司将涉案土地转让给至联公司,至联公司在涉案地块上开发建设了“水印康庭”小区项目。后万向公司向法院起诉,请求判令至联公司支付“水印康庭”小区项目净利润的10%。一、二审法院均认为,万艺公司举证“水印康庭”小区的住宅销售已达90%以上,但根据企业的实际经营情况,确定项目净利润尚需对工程项目收入、成本、税金等费用情况进行决算,鉴于“水印康廷”小区项目尚未销售完毕,不具备项目利润决算的条件,万艺公司主张支付净利润10%的条件尚未成就,其可待“水印康庭”小区房屋销售全部结束,销售金额确定,决算清楚利润后再行主张权利,故万艺公司的诉讼请求不予支持。后万艺公司向最高院申请再审。

  【最高法院认为】本案争议焦点为由至联公司开发的“水印康廷”项目的净利润是否具备结算条件。“水印康廷”项目现已实际开发完成,至联公司应当将净利润的10%支付给万艺公司,理由如下:其一,根据双方签订时的意思表示,涉案地块项目开发完成后,至联公司即应当支付相应利润,该项目已实际开发完成,双方具备合同约定的结算条件。其二,“水印康廷”项目已基本完成销售,应当结算项目净利润,并支付给万艺公司。根据万艺公司提交的相关证据,“水印康廷”项目截止起诉时,已销售完成约90%的房产,对此至联公司亦并不否认,双方并无争议。在项目90%房产已销售完成的情况下,项目净利润基本已完成,剩余净利润亦可通过审计等方式算出,不存在净利润无法计算的情形。原审判决认为在尚存10%房产未销售的情况下,不能进行净利润的结算,显然未准确理解双方合同约定以及建设工程项目结算的特点,应当予以纠正。其三,原审判决认为应当待全部房产售出后再计算净利润的逻辑显失公平,不利于保障当事人合法权益。通常而言,项目净利润的结算当然是在全部房产销售完毕后更为准确,但目前双方产生纠纷,如至联公司故意将剩余部分房产不予出售,按照原审判决逻辑,则万艺公司无法主张其10%的净利润分成。因此,在涉案地块“水印康廷”项目实际已开发完成,且已销售完成90%的情况下,双方已具备净利润结算的条件。鉴于项目仍有部分房产未销售,对此应当就项目净利润进行审计。对此,本院认为“水印康庭”项目应当进行净利润的结算,可采取审计或双方认可的方式结算净利润,或者万艺公司对于已完成部分的相对应净利润具有主张支付的权利。

  【案例索引】(2017)最高法民申2539号民事裁定书,香港万艺策划设计投资有限公司与吴超瑛项目转让合同纠纷案。

  2、《城市房地产管理法》第三十九条关于转让房地产的规定为管理性强制规定,即使《项目转让协议书》违反了该规定,亦不必然无效

  【案情简介】鹏跃公司与长通公司签订《项目转让协议书》,协议载明,长通公司拥有涉案项目改造权,长通公司同意成立项目公司,通过挂牌方式将项目内部分土地使用权确权到项目公司名下,并同意通过出让项目公司100%股权的形式将该部分土地使用权转让给鹏跃公司。后因长通公司未能在约定日期前达到协议约定的交地标准、未能在约定日期前实现项目用地的出让挂牌等原因,鹏跃公司将其诉至法院,请求返还履约定金。长通公司主张《项目转让协议书》约定的转让标的是土地使用权而非项目公司100%股权,案涉土地尚未征转为国有土地,长通公司亦未以出让方式取得案涉土地使用权,依据《土地管理法》第二条第三款、《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项和《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定,《项目转让协议书》应属无效。

  【最高法院认为】本案的争议焦点为案涉《项目转让协议书》是否有效。首先,案涉项目为城中村改造项目,依据《项目转让协议书》的约定,长通公司先成立项目公司,后通过挂牌方式将土地使用权确权到项目公司名下,鹏跃公司再受让项目公司100%股权。虽然该协议约定将项目公司全部股权转让给鹏跃公司,但原属于该项目公司的土地使用权应始终登记在项目公司名下,属于项目公司的资产,并未因股权转让而发生流转。因此,案涉《项目转让协议书》并非土地使用权转让合同,长通公司主张《项目转让协议书》约定的转让标的是土地使用权的依据不足。其次,判断合同效力的主要依据是合同约定内容。从合同约定内容看,长通公司通过挂牌方式将土地使用权确认到项目公司名下,后由鹏跃公司受让项目公司100%股权,该约定并未违反相关法律、司法解释的规定。《土地管理法》第二条第三款规定:”任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”但《项目转让协议书》约定的是长通公司通过挂牌方式取得土地使用权,因此,并不存在非法转让土地的情形。《城市房地产管理法》第三十九条第一款第一项规定:”以出让方式取得土地使用权的,转让房地产时,应当符合下列条件:(一)按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金,并取得土地使用权证书;……”该规定是管理性强制规定,并非效力性强制规定。即使《项目转让协议书》违反了该规定,亦不必然无效。至于长通公司能否通过挂牌方式取得土地使用权,是判定合同能否实际履行的因素,并不能因此认定该协议无效。因《项目转让协议书》的性质并非国有土地使用权转让合同,不应适用《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权,起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的,应当认定合同有效”的规定。

  【案例索引】(2018)最高法民终431号民事判决书,陕西长通投资开发有限公司与汇通国基房地产开发有限责任公司项目转让合同纠纷案。

  3、对投资款只约定享受固定收益,不负责项目盈亏,该投资款的性质应认定为名为投资,实为借贷

  【案情简介】2012年7月,汉寿县人民政府与恒丰公司签订了《项目合同书》,约定恒丰公司做好项目的土地征收、房屋拆迁安置补偿工作,负责项目建设的一切费用,按汉寿县人民政府批准的用地规划办理用地手续,缴纳出让金,恒丰公司取得土地使用权后,对项目用地进行规划设计,办理用地规划、建设报批等手续。2013年9月,恒丰公司与金天地公司签订《转让开发协议书》及《补充条款》,约定将恒丰公司开发的涉案项目转让给金天地公司,汉寿县人民政府对项目转让书面表示同意。此后,金天地公司对项目进行升级改造并开盘销售。同年10月,双方签订了《转让付款协议》,约定恒丰公司前期为项目垫付的房产购置、置换补偿等一切货币资金支出,金天地公司承担2200万元。后金天地公司未按项目转让协议确定的日期支付恒丰公司本项目垫付的义务款,于是恒丰公司与金天地公司签订《补充协议》,明确了金天地公司下欠恒丰公司义务款数额,并约定义务款中的1500万元作恒丰公司入股投资升级改造项目,不计利息,投资期限18个月,按1:1投资回报给恒丰公司固定红利,同时还约定恒丰公司入股投资本项目后,全力协助金天地公司做好本项目工作,但恒丰公司不负责公司财务,不负责公司盈亏,只获得本协议的双方约定的固定回报本利。后因金天地公司未按约向恒丰公司给付项目转让欠款,恒丰公司诉至法院。金天地公司认为恒丰公司没有实际取得土地使用权证,也没有完成开发投资总额的百分之二十五以上,因此应当按照《城市房地产管理法》第三十八条、第三十九条的规定认定合同无效,以合同无效为由拒绝支付《项目转让协议》项下相关款项。

  【最高法院认为】《项目合同书》不是无效合同。从《项目合同书》约定可见,汉寿县人民政府只是将案涉项目升级改造的主体地位授予恒丰公司,并未通过该合同将土地使用权直接转让给恒丰公司,恒丰公司取得土地使用权还必须依法办理用地手续。《项目合同书》虽然约定作为项目开发主体的恒丰公司需承担项目建设的一切费用,但没有否认汉寿县人民政府是对外拆迁安置补偿的义务主体。因此,《项目合同书》并未违反《房地产管理法》第十三条、《城乡规划法》第三十八条和第三十九条、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条、《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条和第五条的相关规定。既然《项目合同书》是有效合同,该合同的转让又符合《合同法》第八十八条、第八十九条有关合同概况转让的相关规定,故《转让开发协议书》《项目转让协议》有效,金天地公司由此取代恒丰公司成为《项目合同书》中的项目开发主体。金天地公司主张《转让开发协议书》《项目转让协议》等系列合同无效,无法律依据,本院不予支持。关于《补充协议(三)》中有关1500万元固定投资回报条款的性质和效力认定。从投资款的性质看,投资人一旦将资金入股投资到公司的经营活动之中后,就必然承担相应的投资风险,不能只享受固定收益而不负责公司盈亏。本案中,双方约定将1500万元欠款投资入股,还约定恒丰公司只享受固定投资回报收益,不负责项目盈亏,这种资金入股的收益模式显然不符合投资款的性质,而属于借款的性质,故该1500万元应认定为名为投资,实为借贷。

  【案例索引】(2018)最高法民再154号民事判决书,湖南金天地房地产开发有限公司与永州市恒丰房地产有限公司项目转让合同纠纷案。

  委托代建合同纠纷

  1、判断当事人之间民事纠纷属于何种法律关系,应结合合同内容、合同目的及合同履行情况等方面来确定;双方所签协议中明确将一方法人的权力机构所作的内部决议或决定作为合同附件,则该决定或决议对于合同相对人具有一定的约束力

  【案情简介】贵州省监狱局与明诚公司签订《“XX苑”委托开发协议》及两份补充协议,分别约定了“甲方决定委托乙方开发”“甲方对委托代建部分全额投资”“回购”等内容。后双方就项目结算问题经多次协商,并于2014年签订《XX苑项目阶段性结算协议》,约定明诚公司应退还监狱局无争议款项61757465元。明诚公司将其拥有100%股份的金怡苑公司名下东苑会所1号房屋作价抵偿给监狱局以清偿61757465元债务。《XX苑项目阶段性结算协议》前言中叙述案涉房屋经三方委托评估,评估价格83763300元。尾部注明协议包括两个附件。附件1为明诚公司关于用案涉房屋抵债的决定;附件2为明诚公司股东会决议。该股东会决议和明诚公司的决定均明确,以评估价格抵偿债务,超过部分由明诚公司与监狱局另行结算。之后双方一直未能结算等问题磋商一致,监狱局向法院提起诉讼。

  【最高法院认为】本案的争议焦点一为监狱局和明诚公司之间是何种法律关系。判断当事人之间民事纠纷属于何种法律关系,不能仅仅考量合同的具体内容,还要结合当事人之间签订相关协议所欲实现的合同目的,以及合同的实际履行情况等方面来确定。在当事人之间存在多份协议的情况下,要结合各个协议之间的相互联系来判断法律关系的性质。本案中,当事人之间的协议约定包含了国有土地使用权转让、房屋买卖等方面的内容,但综合当事人之间各有关协议的内在联系以及协议的具体履行情况,应当认定该行为均为委托代建合同关系的具体履行行为,当事人签订协议的总体目的并非基于市场行为的国有土地使用权转让以及商品房买卖,而是为了实现委托代建。从双方履行合同的过程来看,虽然在开发前期表现为土地使用权转让,在回购过程中又表现为房屋买卖的形式,且委托开发的土地也已转让到明诚公司名下,并作价进行了抵扣,既有房屋买卖合同关系,又有建设用地使用权转让合同关系,但双方之间的主要法律关系仍为委托代建合同关系,房屋买卖和建设用地使用权转让的法律行为仅是为履行委托代建合同设立,是履行委托代建合同的过程和行为。

  本案的争议焦点二为东苑会所1号房屋应按何种价格作价抵偿欠款,即应按61757465元作价清偿还是按评估价8376300元清偿债务。从当事人的真实意思表示分析,双方的观点都为按照评估价格抵偿欠款。综合分析《XX苑项目阶段性结算协议》的全部条款,在《XX苑项目阶段性结算协议》的尾部注明协议包括两个附件。附件1为明诚公司关于用案涉房屋抵债的决定;附件2为明诚公司股东会决议。该股东会决议和明诚公司的决定均明确,以评估价格抵偿债务,超过部分由明诚公司与监狱局另行结算。虽然法人的权力机构所作的内部决议不得对抗合同相对人,但在双方所签协议中明确将一方的决定或决议作为合同附件,则该决定或决议对于合同相对人具有一定的约束力,除非当事人在合同相关条款中作出与决定或者决议不同的约定。

  【案例索引】(2018)最高法民终372号民事判决书,贵州省监狱管理局与贵州明诚房地产开发有限公司委托代建合同纠纷案。

  2、代建人对工程施工成本及利润等投资风险自行承担

  【案情简介】2006年,棚改办与金豆公司签订《项目承包合同书》,内容包括金豆公司根据棚改办的设计要求及标准组织施工单位建设案涉工程,棚改办依约支付案涉工程的回购款。回购款包括建安成本、20%的利润和贷款标准的利息等,其中建安成本不少于640元每平方米。金豆公司将涉案工程发包给铁西一建公司及新星宇公司,并签订了《建设工程施工合同》。后双方发生争议,金豆公司法院起诉请求棚改办给付金豆公司预算外施工工程款和相关费用及相应利息。金豆公司认为,其按棚改办要求组织施工企业完成合同内及合同预算外工程的施工,棚改办接受使用了该工程,因此对变更增加部分的工程款承担给付责任。

  【最高法院认为】金豆公司在本案中主张的预算外工程款,系案涉工程施工中因设计变更而增加的项目工程款。案涉工程竣工后,金豆公司、棚改办、财政评审中心对案涉工程进行工程决算,三方通过的《工程决算书》中已经适当体现了案涉工程变更、增加的项目及相应费用。随后,会计师事务所对案涉工程决算情况和回购成本进行审计,作出的《审计报告》载明,案涉工程的回购成本为合同成本、实际发生的上调费用包括建安工程、基础处理工程等二十项增加费用、投资利润、承建单位垫付利息。上述事实说明,在合同履行过程中,棚改办根据市场行情和履约实际情况对《承包合同》约定的回购标准予以调增,并对增量工程另行计价,在主合同基础上已经适度平衡委托代建合同双方利益。《承包合同》约定“金豆公司负责按棚改办要求对案涉回迁工程项目实施建设,工程竣工后由棚改办统一回购,用于安置棚户区回迁居民。回购资金包括:(1)建安费不少于640元/平方米,前期费用、配套设施建设费用、经营性收费、开发管理费及不可预见费用,以上费用构成每平方米工程成本,具体成本在补充协议中约定;(2)以每平方米工程成本为基数增加20%,所增加的20%为金豆公司每平方米的利润;(3)考虑到金豆公司全部投资,资金使用期间按国家贷款利息标准由棚改办给付金豆公司。”《承包合同》已对案涉工程建设中可能增加施工成本的风险已作出安排,金豆公司作为代建人、专业房地产开发企业,对案涉工程施工成本及利润等投资风险应当知道,由此产生的风险应当自行承担。

  另一方面,金豆公司与棚改办之间是委托代建合同关系,金豆公司与铁西一建及新星宇公司之间是建设工程施工合同关系,不属于同一法律关系。根据合同相对性原理,金豆公司作为发包方向施工方支付工程款,与棚改办向金豆公司支付工程回购款(代建费用),是基于两个不同的法律关系产生的合同义务。因工程增项请求追加工程款属于在施工过程中金豆公司与施工方之间发生的法律关系,《项目承包合同书》对此款项的承担并没有约定,且该《项目承包合同书》第四条明确约定:“回迁工程项目建设资金由乙方自行筹集。” 因此,金豆公司请求棚改办支付预算外工程款及相关费用的诉讼请求不能成立。

  【案例索引】(2018)最高法民申1191号民事裁定书,吉林省金豆房地产开发有限公司与四平市城市棚户区改造领导小组办公室委托代建合同纠纷案。

  3、棚户区改造工程建设中关于简装房建筑成本和配套费负担主体的问题无明确约定,应依据合同约定结合履行情况予以确定

  【案情简介】柴河林业局与新宏基公司签订《棚户区改造建设工程合同》,由新宏基公司承建棚户区改造建设工程。合同约定应由柴河林业局承担的简装房建筑成本及配套费用改由新宏基公司承担。后柴河林业局又提出把江滨南片区46户居民异地安置到第二批棚户区改造新建的回迁楼中,增加了新宏基公司建设难度。为此,双方签订《补充协议》,废除了《棚户区改造建设工程合同》关于简装房建筑成本和配套费负担主体问题的约定。现双方就该问题产生争议,新宏基公司以该成本费用应由柴河林业局承担提起诉讼,一、二审法院均未支持,新宏基公司向最高院申请再审。

  【最高法院认为】根据《合同法》第一百二十五条规定,当事人对合同条款的理解有争议的,应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则,确定该条款的真实意思。本案中关于简装房建筑成本和配套费负担主体的问题无明确约定。依据法律规定,该费用及成本的负担主体应依据合同约定结合履行情况予以确定。《棚户区改造建设工程合同》约定“柴河林业局应将国家、省补助的每户2.5万元给付新宏基公司,无需向新宏基公司支付其它款项。新宏基公司负责案涉工程项目的出资,包括施工期间发生的所有费用;负责与回迁户协商解决回迁事宜;为棚户区回迁户提供室内结构标准为简装房。”由此,新宏基公司应当承担案涉工程的建设成本,所交付房屋也应完成简装修的建设标准,在双方未对简装费用及成本负担另有特别约定的情况下,简装费用及成本作为建设成本之一应由新宏基公司承担。

  【案例索引】(2018)最高法民申5396号民事裁定书,黑龙江新宏基建设集团房地产开发有限公司与黑龙江省柴河林业局委托代建合同纠纷案。