农村宅基地及房屋买卖合同的效力认定

　　随着国家城镇化政策的倾斜，城乡结合部的农村改造项目和拆迁工作大面积展开，因拆迁而带来的巨额收益使得已经完成农村宅基地及房屋买卖合同的卖方后知后觉的发现了其原有房屋的巨大升值潜力故而反悔，并以转让行为违反法律规定、房屋买卖协议无效为由，要求买方方返还房产。因此，宅基地上房屋买卖案件纠纷呈逐年增长的趋势。农村宅基地以及地上房屋的转让，系由权利人（农村宅基地的合法占用者和物权人）通过买卖、赠与或者其他合法方式将房地产转移给其他人的行为。笔者代理了大量的农村宅基地以及买卖案件，就农村宅基地地上房屋买卖合同纠纷的法律效力做出简单的评析！

　　一、主要原则

　　（一）农村宅基地的所有权不属于村民个人，而是属于集体。 农民个人所享有的使用权。

　　《中华人民共和国物权法》第一百二十四条　农村集体经济组织实行家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制。

　　农民集体所有和国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业的土地，依法实行土地承包经营制度。

　　第一百二十五条　土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

　　《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款：中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。 第三款：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。

　　第八条 城市市区的土地属于国家所有。

　　农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。

　　第九条 国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。

　　通过上述法律条文明显可以看出农村宅基地的所有权属于集体所有  而村民只有使用权。

　　（二）、农村的宅基地和地上房屋之间的法律关系是房随地走  而不是地随房走。

　　通过笔者的前一篇文章可以看出，只有当农民通过正当合法的审批程序取得农村宅基地使用权证书和建设规划许可以后才能在宅基地上修建房屋。基于农村宅基地所有权的法律属性宅基地上房屋及建筑物只能依附与宅基地而存在的性质确定了房随地走的法律界定！

　　二、农村宅基地上房屋买卖的若干类型

　　1、城市居民取得农村村民宅基地上房屋的方式：有依据继承、赠与等行为取得的；有因农转非后仍继续持有的；有依据买卖协议取得的；有购得诉争房屋后又将房屋转卖本村村民或外村村民的；也有转手卖给其他城市居民的。

　　2、外村村民取得本村村民宅基地上房屋的方式：这种情况包括不同省份、市区之间，乃至同一区县不同村镇之间的房屋买卖情形。除单纯的买卖行为外，还有转让后该买方的外村村民又与本村村民结婚的；有为规避法律以本村他人的名义购买房屋实际居住的。由于土地所有权人不同及审批权限不同，现有诉争的买卖协议上可见从村委会到乡政府盖章确认的多种形式，更以无任何组织确认的情况居多。从宅基地使用权的权属变化上看，诉争房屋转让过程中及其后，宅基地使用权多以未发生改变为主，也有受让方取得行政机关核发的宅基地使用权证书的情况，有取得建房批示许可以及诉争土地被征为国有的情形。

　　三、司法实践中关于农村宅基地房屋买卖合同效力的认定

　　对农村房屋买卖合同效力的认定主要适用《合同法》，而合同法的基本精神是意思自治、诚实信用，农村房屋买卖体现了当事人意思自治的原则。但是依据《土地管理法》《物权法》《城乡规划法》《农村宅基地管理条例》的相关法律规定中规关于农村宅基地流转的规定皆为禁止性规定，而不是强制性效力规范，与合同法的基本精神是想冲突的。故而才出现房屋出卖方在违规出卖房屋获得利益后，因土地升值、拆迁补偿等原因主张合同无效，违反了诚实信用原则。

　　法官在认定农村私有房屋买卖合同效力上应该从以下角度出发，综合予以考虑：（1）法律、法规、部门规章和政策；（2）卖房人的现有居住条件；（3）该房产项下的土地使用权性质；（4）房产交付的实际情况；（5）房产的增值效应。

　　1、农村宅基地房屋买卖合同必然无效的情形

　　(1)不是同一个集体经济组织的农民成员之间的买卖行为；(2)没有办理任何的审批手续，包括房产证和土地使用权证中的任何一样；

　　(3)农民与城镇居民之间的农村宅基地买卖合同。

　　（4）在国家宏观政策或者土地管理行政部门关闭农村宅基地以及地上房屋审批和过户的情况下签订的农村宅基地房屋买卖合同必然无效。因为按照物权法的规定和合同法的相关规定，买卖合同的目的无法实现买房得不到合法的物权凭证。

　　（5）只办理房屋所有权证的情况，因为买房人对于该房产项下的土地没有使用权，也没有得到相关审批机关的审批，因此可以认定无效，否则就会损害集体对于该土地的使用权，损害第三人的合法权益。

　　2、农村宅基地房屋买卖合同有效的情形

　　(1)原来属于同一个集体经济组织的买房者购买民房后户口转变为城镇户口或者变成另外一个集体经济组织成员，其以前的农村宅基地房屋买卖合同必然有效。

　　（2）农村宅基地以及地上房屋买卖合同完成后买方已经取得或者变更农村宅基地使用权证书和房屋物权凭证的。

　　（3）同一集体经济组织内部的农民成员之间的通过村委会或乡镇作为第三方见证且已经完成买卖行为的。

　　因为集体成员本身就是该集体的一员，对于该房屋下的土地使用权本身从宏观上就享有，因此不应该使用《中华人民共和国物权法》的相关规定，只要是同一个集体经济组织的成员之间的购买行为，都应该认定买卖合同有效。在该类案件的纠纷中有人主张对于买房人如果已经有一套房屋，根据土地管理法规定的一户只能有一处宅基地的相关规定，认为再次购买是违反了法律的强制性规定，应该认定该买卖行为无效。笔者认为该观点是不正确的，土地管理法规定的仅仅是集体经济组织成员只能申请一处宅基地，不能申请两处以上的宅基地，而没有说明一户不能拥有两处以上的宅基地，如果不允许拥有两处以上的宅基地，那么就不能解决农民死后房屋的继承问题，因此该观点是不正确的。

　　3、效力待定的情形：

　　（1）同一集体经济组织成员之间对于空置的宅基地(上面没有修建房屋）买卖合同。

　　这种类型的难点在于。 《农村宅基地管理办法》第十五条 有下列情形之一的，报经县人民政府批准，可以注销其土地使用权证或有关批准文件，由村集体收回宅基地使用权： (一)自批准宅基地之日起满二年未动工兴建的(特殊情况除外); (二)报批宅基地时向村集体承诺建新拆旧而又不自行拆除旧房的原宅基地的; (三)经批准实施旧村改造或下山移民的村，已迁入新居(村)居住的原宅基地的; (四)骗取批准或非法转让宅基地的; (五)其他应收回宅基地使用权情形的。通过上述条款可以看出对于取得宅基地使用权证后两年内没有正当理由不予修建而长期空置的宅基地土地管理行政机关是可以收回的，笔者认为该条款属于选择性条款是土地行政管理机关的权利延伸  只要买卖行为发生时空置的宅基地没有被管理部门收回 买卖合同的效力就应当认定为有效。

　　（2）对于发生在土地性质改变以前的不合法买卖合同的效力认定。

　　有人认为合同无效应该自始无效，不能因为后来客观事实的改变而改变合同的效力问题，签订合同时只要无效，不管以后怎么变化该合同还是无效的。，司法实践中，最高人民法院通过许多的司法解释对该类合同进行了相应的规定，都是规定在法院法庭辩论终结之前只要补办了相应的手续都会认定合同有效，因此对于该类买卖合同，因为土地的性质已经发生变化，制约无效的客观原因已经不存在了，所以也不能认定该买卖行为是无效的。实践中不少法院处理的同类案件时也是采取同样方式做出的判决，取得了不错的司法和社会效果。

　　（3）同一集体经济组织成员之间的农村宅基地以及地上房屋交换协议的效力。

　　笔者在前一段时间接到北京评估地区的农村宅基地交换协议纠纷的案件咨询中。双方当事人签订了一份关于宅基地和地上房屋交换使用的协议，并因此发生纠纷的案件。笔者认为这种类型的案件主要看协议的具体条款而定，若协议的条款中明确规定了交换使用，那么仅仅涉及物权法中的使用权而并不涉及所有权，故而此类协议不能简单的等同于买卖合同。多在协议条款中明确规定了对于房屋所有权的交换 则意味着该交换协议从法律属性的角度上等同于买卖合同从而引发双方当事人对于宅基地上房屋物权的变更和处置。故而在司法实践中应当按照买卖合同有效的情形来确认其法律效力。因为同一集体经济组织对于宅基地所有权是共同享有的而不是单独享有，使用权的交换意味着双方对于宅基地上的所有权利的交换和处置。故而应当认定有效。

　　（4）变相的以租代售的行为。由于农村宅基地以及地上房屋的相关法律条款的禁止性规定限制了城镇居民与农村村民之间的宅基地房屋买卖的完成，故而有当事人双方为了规避法律的禁止性规定从而变相的衍生出以租代售行为，此类合同中一般设置了租赁期限超过20年或者无限期，对于拆迁利益所得有明确严格严格的规定，对于违约金的设置畸高！对于此类行为笔者认为应当从合同的根本目的来讨论  该类合同表面上属于租赁合同  但究其本质而言属于双方但是人互相串通损害第三方(集体经济土地所有权）的利益  故而应当认定合同无效。当然法律不可能穷尽所有的空白，有些农村宅基地房屋的以租代售合同条款无论按照合同法、物权法、土地管理法还是农村宅基地管理条例方面都不违法且符合法律规定的情况下就只能认定合同有效了。

　　在我国房屋被赋予了很多社会意义，房屋不仅是居住场所，也体现为居住人的财产、社会依附关系。尤其是房屋买卖大多发生在几年甚至十几年前，经过多年的经营，房屋买受人对涉案房屋已具有了强烈的认同感，建立了较为稳定的社会关系，确认合同无效意味着买受人稳定的生活将面临巨大改变，在感情上难以接受。并且大多买卖行为依约履行了合同义务，出卖人交付了房屋，买受人入住并支付了房款，很多办理了房屋登记变更或宅基地使用权变更登记手续；甚至房屋已经过装修、翻建、改建等添附行为。因此，需要认真审查房屋买卖的现实情况，包括合同履行、房屋的权属、是否经过登记、有无翻建、是否具备腾房条件等。在农村私有房屋买卖合同的效力认定上，由于存在着很多不同的情况，不可能一两个原则就能应对包罗万象的案件。因此，对一些特殊情况，还需要法官讲究审判策略，做到既合乎法律，又兼顾习俗和人情。

　　在实践中要全面考虑到合同无效对双方当事人利益影响，尤其出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格差异受到的损失，来确认房屋买卖合同效力。对于出卖人因土地升值或拆迁补偿利益，而恶意主张合同无效的情形，应确认房屋买卖合同有效。判决要以“有利于妥善解决纠纷、有利于规范交易行为”为指导，起到制约农民审慎处分自己房屋的积极效果，以实现裁判的法律效果和社会效果有机统一。