法院对农村宅基地上房屋买卖合同纠纷的审理观点

   先说结论，买家大部分利益能得到保护。

　　撇开投资价值，仅从法律对小产权房的是否保护的角度进行探讨：

　　1、根据最新的广东省高级人民法院《关于审理房屋买卖合同纠纷案件的指引》【粤高法〔2017〕191 号】第十七条：

　　“农村宅基地上房屋买卖合同纠纷，根据《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》第19条的规定处理。向不具备本集体经济组织成员资格的人出卖宅基地上房屋，合同被认定无效，买受人主张出卖人承担因房地产价格上涨造成的房屋差价损失的，人民法院应当全面考虑出卖人因土地升值或者拆迁补偿所获利益，平衡买卖双方的利益。”

　　先假设最坏的情况，当然也是最可能的情况：买方不是该村村民。

　　那么，双方签订的房屋买卖合同明确无效。无效之后涉及几个问题：

　　⑴无效之后，当然要恢复原状，即：购房款要退还给你。保本。

　　⑵房屋升值差价，这属于广东省高院明确保护的部分，但不一定全面保护。

　　⑶拆迁补偿，也会保护，但不一定全面保护。

　　那么升值差价、拆迁安置补偿，能受到多少保护呢？

　　我们参照上海高院的规定：《上海高院关于审理农村宅基地房屋买卖纠纷案件的原则意见》【沪高法民—[2004]4号】第四条：“按上述第四种情况处理的(编者按：第四种情况就是已经付清款项、交楼、业主正在使用)，如果系争房屋已经拆迁或者已纳入拆迁范围的，应在扣除购房人的购房款后，充分考虑购房人重新购房的合理支出，由购房人与出卖人按比例取得补偿款，其分割比例一般可以考虑在7：3左右。”

　　综上所述，一旦卖方违约，买方可以享有三项权利：①保本；②升值差价的大约70%；③拆迁安置补偿的大约70%。

　　如果买卖合同的条款约定的再理想一点，即使合同无效，但合同无效后的权利义务可以通过约定处分：譬如约定升值差价、拆迁安置补偿全部归你所有。那么，从法理上讲，这样的约定是有效的，买方的权利有可能受到全面保护。