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北京金隅资产经营管理有限责任公司等建设用地使用权纠纷二审民事判决书

时间:2020年05月08日 来源: 作者: 浏览次数:154   收藏[0]
北京市高级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)京民终627号
上诉人(一审原告):北京珠江投资开发有限公司,住所地北京市通州区通州工业开发区广通街8号16号楼4层401。
法定代表人:房崇安,董事长。
委托诉讼代理人:王彬,北京市国联律师事务所律师。
委托诉讼代理人:童元玲,北京市国联律师事务所实习律师。
上诉人(一审被告):北京金隅资产经营管理有限责任公司,住所地北京市西城区宣武门西大街129号。
法定代表人:刘凤海,董事长。
委托诉讼代理人:刘晓宇,北京市中银律师事务所律师。
委托诉讼代理人:赵林,北京市中银律师事务所律师。
一审第三人:北京市通州区人民政府,住所地北京市通州区新华北路161号。
法定代表人:赵磊,区长。
委托诉讼代理人:杜超,泰和泰(北京)律师事务所律师。
一审第三人:北京市通州区张家湾镇人民政府,住所地北京市通州区张家湾镇。
负责人:范亮亮,镇长。
委托诉讼代理人:李宁,北京市德通律师事务所律师。
委托诉讼代理人:孙金波,北京市德通律师事务所实习律师。
上诉人北京珠江投资开发有限公司(以下简称珠江公司)与上诉人北京金隅资产经营管理有限责任公司(以下简称金隅公司)、一审第三人北京市通州区人民政府(以下简称通州区政府)、一审第三人北京市通州区张家湾镇人民政府(以下简称张家湾镇政府)因建设用地使用权纠纷一案,均不服北京市第二中级人民法院(2018)京02民初382号民事判决,分别向本院提起上诉。本院于2019年7月25日立案后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
珠江公司上诉请求:1.维持(2018)京02民初382号判决第一项;2.撤销(2018)京02民初382号判决第二项,改判金隅公司向珠江公司支付因其行为导致二号地不能正常施工的损失5000万元;3.一、二审案件受理费由金隅公司承担。事实与理由:2007年珠江公司与金隅公司、通州区政府、张家湾镇政府签订《北京通州工业开发区南扩区土地置换协议书》(以下简称《置换协议书》)。该协议第二条约定,珠江公司以五号B11、B12部分地块和已办理出让手续的二号B13、B14、B15、B16地块建设用地面积(合计161.6亩)置换金隅公司六号地块(其中五号地块部分建设用地面积30.53亩、二号地块部分建设用地面积131.07亩)。因珠江公司至今未取得六号地块,合同目的已无法实现,一审法院判决解除《置换协议书》完全正确、应当予以坚持。但一审法院无视金隅公司阻扰珠江公司对其名下二号地块进行施工给珠江公司造成的损失,应当予以纠正。二号地的国有土地使用权证登记在珠江公司名下,因土地置换一直未能实施,为减轻损失,珠江公司开始对二号地进行施工。2016年2月,珠江公司取得二号地工程规划许可证和施工许可证,进行建设,已建起部分厂房。4栋厂房(20736㎡)已于2017年6月份取得竣工备案表,一栋厂房基础已完成。但自2015年12月起,金隅公司多次组织人员、车辆对二号地施工进行阻挠,强行将珠江公司为二号地进行施工设置的围挡拆除,组织大型车辆围堵二号地的入口,二号地至2018年12月份仍停放着金隅公司的四辆车辆和一个集装箱,其安排人员24小时值守。导致多年来珠江公司厂房无法正常招商出租,空置浪费。珠江公司于2016年8月1日与客户签订租赁意向函,约定“珠江地产北京市通州区通州经济开发区南扩区二期1﹟、2﹟、4﹟地块已建六栋厂房项目”,共计建筑面积36288㎡,以1.2元/天/平米的起租价进行租赁,第二年起每年递增5%,签约周期为3+2年,交付条件为“以工程竣备现状进行交付,甲方需在交付前清理现场滞留车辆与看守人员,不能影响我司正常经营。”因金隅公司之行为,导致珠江公司出租夭折。此外,因金隅公司车辆停放阻碍,小区道路无法施工,至今没有建完,道路连不起来。其他厂房至今没有开工建设,导致预期利益损失。综上,珠江公司因金隅公司的上述行为,导致了5000万元的损失,事实清楚,证据确凿,一审法院未对珠江公司的损失进行认定,属于认定事实和适用法律错误,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二项的规定,应当予以改判,请求二审法院撤销一审判决第二项,改判金隅公司向珠江公司支付因其行为导致二号地不能正常施工的损失5000万元,案件受理费由金隅公司承担。
金隅公司辩称,《置换协议书》合法有效,现有证据不能证明涉案合同目的无法实现。一审法院以“约定的履行期限早已超过”为由认定合同目的无法实现是错误的。《北京市城市副中心控制性详细规划》仅为宏观规划,并未直接改变六号地的工业用地性质,亦未明确规定六号地不能用于土地开发。珠江公司没有提供证据证明土地审批权限发生变化,通州区政府仍享有六号地审批权限,珠江公司不能行使不安抗辩权。六号地拆迁责任主体为珠江公司,其不能因未完成拆迁的违约行为而享有单方解除权。《置换协议书》既不具备法定解除条件,也不存在情势变更及显失公平情形,珠江公司无权以情势变更或者显失公平为由请求解除《置换协议书》。珠江公司未提交证据证明其损失,不应支持其5000万元的损失赔偿请求。综上,《置换协议书》的合同目的并非无法实现,本案不符合《合同法》规定的法定解除条件,请求二审法院改判驳回珠江公司的解除合同请求。
第三人通州区政府述称,不同意解除《置换协议书》。
第三人张家湾镇政府述称,同意通州区政府的答辩意见。
金隅公司上诉请求:请求撤销(2018)京02民初382号民事判决第一项内容,依法改判驳回珠江公司解除《置换协议书》的诉讼请求。事实与理由:(一)一审法院认定“合同目的已无法实现”,属于认定事实错误。一审法院以“约定的履行期限早已超过”为由认定合同目的无法实现是错误的。首先,《置换协议书》的合同目的只是暂时未能实现,而非确定不能实现。只要珠江公司完成拆迁,即可满足上市条件,以地换地的目的就有可能实现。其次,未在约定的履行期限内履行义务,属于违约行为,并不必然导致合同目的无法实现,一审法院的推理不符合逻辑。(二)一审法院认定“对于具体实施拆迁工作责任主体未作明确约定”,属于认定事实错误。《关于珠江投资发展有限公司与北京金隅集团有限责任公司土地置换问题的情况报告》(京国土通[2012]280号)显示:“珠江公司于2012年底前完成二号、六号地地上物的拆迁工作。”能够证明珠江公司系六号地拆迁责任主体。珠江公司之所以一直无法取得六号地使用权,是其自身未按约定完成六号地拆迁工作导致,珠江公司不能因违约行为而获得解除合同的权利,否则将违背诚实信用原则并严重损害交易秩序。综上,《置换协议书》的合同目的并非无法实现,本案不符合《合同法》规定的法定解除条件,请求二审法院改判驳回珠江公司的解除合同请求。
珠江公司辩称,因《北京城市副中心控制性详细规划(街区层面)(2016年-2035年)规划图则》的公布,《置换协议书》以地换地的目的已确定不能实现,而非金隅公司认为的暂时不能实现,一审法院判决解除《置换协议书》完全正确,应当予以维持。根据规划文件,六号地块规划用途为医疗用地,性质为公共服务设施建设用地,从根本上改变了该地块的土地性质和用途。上述详细规划文件如有修改须报经中共中央、国务院批准,其中涉及强制性内容的修改更需要先修改总体规划,由此可见,文件中涉及六号地块用途部分基本没有任何修改的可能性,具有最终确定的约束力。据此,《置换协议书》约定的通州区政府及张家湾镇政府主导及金隅公司协助配合珠江公司通过招拍挂方式取得该土地使用权模式的操作已无实际可能,珠江公司确定无法取得六号地块的土地使用权,更无法用于工业使用或商业开发,合同目的已无法实现,《置换协议书》继续履行已确定不可能。《置换协议书》明确约定六号地块土地拆迁等一级开发义务由两级政府承担,金隅公司主张珠江公司为六号地块拆迁责任主体,与《置换协议书》的约定不符。北京京通投资有限公司(以下简称京通公司)是受通州区政府委托承担土地开发义务,但京通公司既非《置换协议书》签约主体,也非本案当事人,其是否履行了一级开发义务不应属于本案审理范围。两级政府迟延履行土地拆迁义务,合同目的确定无法实现,现珠江公司要求解除合同。综上,本案属于因政府规划重大调整,《置换协议书》以地换地的合同目的确定无法实现,一审法院判决解除合同完全正确,应予维持,请求二审法院依法驳回金隅公司的上诉请求。
第三人通州区政府述称,不同意解除《置换协议书》。
第三人张家湾镇政府述称,同意通州区政府的答辩意见。
珠江公司向一审法院起诉请求:1.判令解除珠江公司与金隅公司签订的《置换协议书》;2.判令金隅公司向珠江公司支付因其行为导致二号地不能正常施工的损失5000万元;3.案件受理费由金隅公司承担。
一审法院认定事实:2007年6月27日,通州区政府(甲方)、金隅公司(乙方)、珠江公司(丙方)及张家湾镇政府(丁方)签订《置换协议书》。约定,2005年,经甲方授权,通州区人民政府园区管理委员会、北京通州工业开发区总公司与北京珠江北京北方投资管理有限公司根据国家法律、法规规定,共同开发建设,投资商经过市场调研定位,并报北京市工促局审定,将通州工业开发区南扩区作为北京家具产业的主要发展空间,以打造立足、辐射中国北方区域,面向国际的“北京家具产业进出口基地”。2002年,甲方为修建污水处理厂,占用乙方用地323.06多亩。经协商,由甲方在北京通州工业开发区南扩区划拨一块161.6亩可建设用地(即六号地块)与污水处理厂占用乙方的323.06亩土地进行置换,目前该污水处理厂已建成竣工,因划拨的六号地块恰好在丙方运营的北京家居产业示范园用地的中间地段、为不影响整个园区的规划发展,经区政府多方协调,友好协商解决过去历史遗留问题,现按照国家法律、法规,本着平等、自愿、有偿、诚实信用的原则,签订本协议。第二条:经四方友好协商,丙方以五号B11、B12部分地块和已办理出让手续的二号B13、B14、B15、B16地块建设用地面积(合计161.6亩)置换乙方六号地块。第四条:2.丙方已经办理了二号B13、B14、B15、B16地块的出让手续,所以二号B13、B14、B15、B16地块由丙方直接转让给乙方,土地补偿、拆迁补偿由丙方负责。转让手续由甲方、丁方负责办理,转让涉及的相关税费由甲方、丁方负责协调进行减免,丙方最高只承担80万元。3.通过置换,乙、丙双方最终达到以地换地的目的,且得到的置换地块状况应不存在任何瑕疵和任何纠纷。第四条:乙方自协议签定起,按土地手续办理进度向甲方、丁方提交相关资料、交纳土地出让金,在乙方按时提交资料、交纳土地出让金的情况下,上述地块置换工作中,甲、丁方应在2007年10月1日前完成。此项工作甲、丁方不迟于2007年11月30日完成。第六条:协议各方同意在乙方及时提供所需资料的基础上,甲、丙、丁方未能在2007年11月30日前向乙方交付符合乙方要求的土地及相关权证资料,乙方有权单方终止本协议,继续执行甲乙双方于2002年签订的《置换国有土地使用权的协议》,且不承担任何违约责任,无需赔偿其它各方的任何损失,如因乙方未能及时向丁方提供相关资料而拖延办证时间导致丁方未按上述时间交付乙方相关土地证件,甲、丁不承担乙方任何经济赔偿责任。
2008年12月9日,通州区政府出具“会议纪要”,主要内容为,为解决珠江公司与金隅公司土地置换问题,通州区政府召开会议,经讨论研究决定:六号地块上市成本要控制在5500万元左右,由区里承担六号地161.6亩地的开发费用,金隅公司放弃5号地30.53亩的土地使用权前提下,珠江公司将C-12(6号)地块中多出的30.53亩地(珠江公司所持有的二号地块内换地部分有131.07亩)按上述扣减相关费用后上市成本补予金隅公司,通过土地置换加补差补偿的方式,一次性解决与金隅公司换地事宜。
2008年12月24日,经金隅公司授权,北京金海燕资产经营有限责任公司(以下简称金海燕公司)(甲方)与珠江公司(乙方)签订《补充协议》。协议约定,第一条:乙方将北京市通州区工业开发区南扩区二号B13、B14、B15、B16已取得《国有土地使用权证》的131.07亩现状土地通过转让方式变更到甲方名下。第二条:双方确认二号地的实际转让价格确定为5704.88万元,其中1204.88万元为乙方已支付的土地出让金,转让款的具体支付方式如下:通州区政府同意承担六号地块(C12)中161.07亩土地开发成本4500万元。乙方取得六号地的使用权后,应支付给六号地一级开发公司京通公司该地块的土地成本,因此当乙方取得六号地的使用权时,甲方应直接将支付给乙方转让款中4500万元直接代乙方支付给京通公司。第三条:《置换协议书》中五号B11、B12中30.53亩地块采取补差方式补偿甲方,为854.84万元。第四条:本协议第二条的1204.88万元与第三条的854.84万元在乙方取得六号地土地使用权时互相抵销,剩余未抵销部分为350万元,甲方应以货币方式按《转让合同》支付给乙方。第五条:六号地由甲方配合协助乙方通过招拍挂方式取得。若乙方不能按会议纪要约定条件取得六号地的使用权,乙方有权解除《转让合同》。
上述《补充协议》签订后,珠江公司与金海燕公司就二号地块签订了《国有土地使用权转让合同》,但土地使用权人尚未变更,仍登记在珠江公司名下。2008年12月26日,金海燕公司向珠江公司支付转让款200万元。后,珠江公司、金隅公司、通州区政府、张家湾镇政府及其他相关部门多次协调,均未能解决土地置换问题。
另查,北京金隅集团有限责任公司于2017年12月13日更名为北京金隅资产经营管理有限责任公司。
诉讼中,各方均认可,六号地块现拆迁仍未完成,不符合上市条件,珠江公司未取得六号地块的土地使用权证。珠江公司称因金隅公司阻挠其在二号地块进行施工,造成损失,金隅公司应予赔偿。金隅公司对此不予认可。珠江公司曾于2016年9月向一审法院起诉要求解除《置换协议书》并要求金隅公司赔偿其损失5000万元,一审法院经审理认为《置换协议书》因无权处分行为而无效,作出(2016)京02民初532号判决驳回珠江公司要求解除合同及赔偿损失的诉讼请求。珠江公司与金隅公司均不服一审判决,分别上诉至本院,本院经审理认为《置换协议书》系当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应当认定有效,一审法院对诉争合同是否存在应当解除的情形没有进行实质审理,对基本事实认定不清,作出(2018)京民终38号裁定发回一审法院重审,遂成本案。
一审法院认为,《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的,人民法院不予支持。根据现有证据,通州区政府、金隅公司、珠江公司及张家湾镇政府签订的《置换协议书》系各方当事人真实意思表示,且不违反法律、行政法规的强制性规定,属有效合同。根据已查明的事实,《置换协议书》系各方当事人于2007年签订的,其主要内容就是围绕着六号地块与二号地块置换进行的约定。现各方当事人在诉讼中均认可六号地块的拆迁工作至今未能完成,尚不具备《置换协议书》约定的转换条件。对于六号地块拆迁工作的完成时间,各方当事人亦不能做出明确答复。而《置换协议书》只约定了相关拆迁费用的承担方,对于具体实施拆迁工作责任主体未作明确约定。加之,北京市通州区被确定为城市副中心后,该地块的规划及审批权限是否发生变化,各方当事人亦不能提供准确有效的证据支持。综上,鉴于《置换协议书》自2007年签订后至今已十余年,协议中约定的履行期限早已超过,合同目的已无法按约实现,为降低各方当事人的损失,现珠江公司要求解除《置换协议书》,请求正当,一审法院予以支持。关于珠江公司要求金隅公司赔偿5000万元损失的主张,因其未能提供充分证据,证明其损失与金隅公司的关联性及产生的合理性,故一审法院不予支持。综上所述,依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定,一审法院判决如下:一、解除北京市通州区人民政府、北京金隅资产经营管理有限责任公司、北京珠江投资开发有限公司及北京市通州区张家湾镇人民政府签订的《北京通州工业开发区南扩区土地置换协议书》;二、驳回北京珠江投资开发有限公司其他诉讼请求。案件受理费327044元,由北京珠江投资开发有限公司负担(已交纳)。
本院查明事实与一审法院查明事实一致。
本院认为,一审法院认定《置换协议书》系各方当事人真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法有效,本院予以确认。2007年各方当事人签订《置换协议书》的目的是为了实现以地换地,使金隅公司取得二号地块土地使用权、珠江公司取得六号地块土地使用权。但至今十余年,六号地块由于种种原因拆迁工作仍未完成,无法进行土地置换。期间,珠江公司、金隅公司、通州区政府、张家湾镇政府各方当事人及其他相关部门进行过多次协调,一直未能解决上述问题。六号地块具备置换条件是实现合同目的的重要前提,但是各方当事人均表示对于目前形势下六号地块能否继续拆迁、何时能完成拆迁均无法确定,且对于中共中央、国务院有关城市副中心规划的变更是否会影响相应土地权利的最终取得也是不明确的。这是在签订协议时当事人没有预料也不希望出现的,导致合同继续履行的基础丧失,当事人通过签订协议想达到的土地置换的目的难以实现。考虑到目前状况下各方继续履行《置换协议书》已成不可能,故珠江公司要求解除《置换协议书》的诉讼请求并无不当,本院予以支持。金隅公司要求继续履行合同的上诉请求缺乏依据,且已无法实现,对其该项上诉请求本院不予支持。关于珠江公司要求金隅公司向其赔偿因金隅公司阻扰其二号地块正常施工造成的损失5000万元,金隅公司对此不予认可,珠江公司未能进一步提供证据加以证明,故本院对该项上诉请求亦不予支持。
综上所述,珠江公司的上诉请求不能成立,应予驳回;金隅公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费618844元,由北京珠江投资开发有限公司负担291800元(已交纳);由北京金隅资产经营管理有限责任公司负担327044元(已交纳)。
本判决为终审判决。
审 判 长  许雪梅
审 判 员  赵 彤
代理审判员  汪 明
二〇一九年八月二十七日
书 记 员  刘佳莹
书 记 员  罗紫延