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滁州荣景置业发展有限公司与来安县自然资源和规划局建设用地使用权纠纷一审民事判决书

时间:2020年05月08日 来源: 作者: 浏览次数:240   收藏[0]
安徽省高级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)皖民初32号
原告:滁州荣景置业发展有限公司,住所地安徽省滁州市来安县汊河镇新区104国道北侧358号。
法定代表人:章韩,该公司董事长。
委托诉讼代理人:郭锐,上海市锦天城律师事务所律师。
委托诉讼代理人:王军,上海锦天城(合肥)律师事务所律师。
被告:来安县自然资源和规划局(原来安县国土资源和房产管理局),住所地安徽省滁州市来安县高创中心13楼。
法定代表人:郭永付,该局局长。
委托诉讼代理人:张金文,安徽皖新律师事务所律师。
原告滁州荣景置业发展有限公司与被告来安县自然资源和规划局建设用地使用权纠纷一案,本院于2019年4月29日立案后,依法适用普通程序,公开开庭进行了审理。原告滁州荣景置业发展有限公司(以下简称荣景公司)委托诉讼代理人王军、被告来安县自然资源和规划局(以下简称来安县自然资源局)委托诉讼代理人张金文到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
荣景公司向本院提出诉讼请求:1.判令解除原被告双方签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》;2.判令被告向原告双倍返还定金共计7023.2万元;3.判令被告返还原告已支付的剩余土地出让金共计14046.4万元;4.判令被告向原告支付延迟交地违约金(以土地出让金17558万元为基数,按出让合同约定的1‰违约金利率计,自2018年6月7日起,实际计算至合同解除之日止,暂计算至2019年4月25日为5671.234万元);5.判令被告赔偿原告损失暂计3500万元;6.判令被告承担本案全部诉讼费用。事实与理由:2018年2月27日,苏州富劳尔贸易有限公司(以下简称富劳尔公司)与来安县景华文化生态园有限公司(以下简称景华公司)通过联合竞买的形式,竞得被告挂牌出让的坐落于来安县汊河新区104国道北侧、黄高路西侧的出让宗地。2018年3月12日,富劳尔公司、景华公司与被告签订了编号为“341122出让2018年013号”《国有建设用地使用权出让合同》,合同约定出让宗地编号为341122900001GB00022,出让宗地面积为65246平方米,出让宗地坐落于来安县汊河新区104国道北侧、黄高路西侧,土地用途为其他普通商品住房用地和其他商服用地,出让价款为17558万元。合同另对出让价款缴纳、交付土地、土地开发建设及违约责任等作了明确约定。因经营需要,富劳尔公司与景华公司全资成立了荣景公司(即原告),拟由原告对出让宗地进行开发。因此富劳尔公司、景华公司与原告及被告三方经协商,于2018年3月19日签订了《国有建设用地使用权出让合同变更协议》,约定被告同意将原富劳尔公司、景华公司受让的出让宗地名称主体变更为原告,原《土地出让合同》中富劳尔公司、景华公司的权利和义务全部由原告继受,其余合同条款不变,仍按照原《土地出让合同》执行。2018年4月28日,原告根据《土地出让合同》约定,缴纳土地出让金余款8558万元;加上前期缴纳的竞拍保证金9000万元,原告已经履行完毕了全部土地出让价款的付款义务,共计支付17558万元。后自2018年5月起,原告多次要求被告履行交付土地义务,然而被告却以各种理由拒绝交付土地。截止原告起诉之日,被告仍未履行向原告交付出让宗地的合同义务。原告认为,签订《土地出让合同》及《变更协议》系各方真实意思表示,且未违反法律、行政法规的强制性规定,应属合法、有效。根据《土地出让合同》第三十七条约定:“受让人按本合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下的宗地占有延期的,出让人应当向受让人给付违约金。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催缴后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并返还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失”。原告依约履行付款义务缴纳完毕出让宗地的全部土地出让价款,被告却并未按约向原告交付出让宗地,构成严重违约,且该违约行为直接导致原告无法进行开发建设的同时资金成本却每日剧增,原告合同目的无法实现,遭受了巨大的经济损失,被告应承担相应的违约责任。
被告来安县自然资源局辩称:1.在合同履行过程中,被告发现原告公司两法人股东之间因本案所涉56号地块的合作开发存在重大争议纠纷,致使原告公司的经营状况严重恶化,有丧失履行双方国有土地使用权出让合同能力的情形,可能造成涉案土地不能得到正常的开发建设和使用,并造成其他严重的不良影响和后患,为此,根据合同法第68条规定,被告依法享有不安抗辩权,有权中止履行,且中止履行也依法及时通知了原告公司的经办人,经与原告公司充分协商后,原被告双方一致同意,以原两竞买人同时也是原告公司的两法人股东景华公司、富劳尔公司作为交地接受单位,共同盖章办理交地手续,据此,双方形成了2018年5月28日国有建设用地交地确认书,但此后原告公司至今未能取得两竞买人的盖章,致使无法办理交地。另外,案外人王军曾参与以上地块的竞买,后因对相关行政行为不服于2018年3月向来安县人民法院同时提起三项行政诉讼,要求撤销相关行政行为。现该案正在审理过程中,尚未作出生效裁判。该案外人的诉讼结果,对本案土地的履行存在重大直接影响。因此被告中止交地行为合情合理合法,不属违约。2.涉案土地按照挂牌出让文件规定系现状交付,原竞买人参与竞买即视为同意该交付条件,随后签订的土地出让合同第6条也约定系现状土地交付,据此,被告按照现状土地交付,不违反约定。3.即使法院认定被告违约并判决被告承担违约责任,根据法律规定,原告主张的双倍返还定金和违约金只能选择一种,且违约金数额及计算标准明显过高,应当予以减少,原告在诉讼请求第5项要求的赔偿损失3500万元无事实和法律依据,不应予以支持。4.本案所涉出让合同根据合同特殊性质及目前立法现状和趋势,应当认定为行政合同,据此,应驳回原告的民事起诉。
本案审理过程中,案外人来安县景华文化生态园有限公司向本院申请作为第三人参加诉讼。本院经审查认为其申请不符合法律规定,已裁定驳回其申请。
原告围绕诉讼请求,提交了《国有建设用地使用权出让合同》、《国有建设用地使用权出让合同变更协议》、土地出让价款缴纳凭证、(2018)宁南证经内字第8329号公证书、悦龙湾项目备案申请报告、真实性承诺书、来安县地名命名报备表、(2018)宁南证经内字第3838号公证书、荣景公司申请对LASZ2017-56号地块终止开发的函、“关于签订《交地确认》通知书”的回复意见、荣景公司申请对LASZ2017-56号地块终止开发的函、关于“关于签订《交地确认》通知书”的回复意见、EMS投递单、荣景公司关于退还LASZ2017-56号土地价款的申请、王军行政诉讼案相关材料证据。被告提供了“国有建设用地交地确认书”、原告公司向被告递交的中止开发的函等证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证,对上述证据当事人对真实性均无异议,本院依法予以确认,并在卷佐证。
对有争议的证据,本院认证如下,1.原告提供的“交地确认书”,对该证据被告在证据交换时对真实性无异议。但在庭审时对真实性又提出异议。经审查该证据的内容,在原告提供的其他证据中已经有证明,故对此证据本院不予确认。对被告提供的两份“关于签订《交地确认书》通知”,即证据二、证据三,原告认为从原告签收的时间可以看出,被告的落款日期为倒签。故对上述两份证据本院不予认定。对被告提供的证据七,两联合竞买人为解决纠纷的书面来往函件及相关协议,该证据是原告两个股东之间的往来函件,虽与本案有一定的关联性,但不能证明原告公司经营状况出现严重恶化的情形,不能达到其证明目的。
根据当事人的陈述和经审查确认的证据,本院认定事实如下:2018年2月27日,富劳尔公司与景华公司作为联合竞买人竞得了被告来安自然资源局挂牌的位于滁州汊河编号为LASZ2017-56号的地块,同年3月12日,富劳尔公司和景华公司与被告来安县自然资源局签订《国有建设用地使用权出让合同》,经协商,富劳尔公司与景华公司成立项目公司,即现原告荣景公司,同年3月19日景华公司、富劳尔公司和荣景公司与来安县自然资源局四方签订《国有建设用地使用权出让合同变更协议》,约定将原出让宗地的主体变更为原告和被告,原《出让合同》中富劳尔公司、景华公司的权利义务全部由原告继受,其余合同条款不变。该出让合同第六条约定:“出让人同意竞得人按约定期限付清全部成交价款后五个工作日内到我局办理交地,我局在30日内将出让宗地交付给受让人。”第八条约定:土地使用权出让价款为17558万元。第九条约定:合同项下宗地的定金为3511.6万元,定金抵作土地出让价款。合同第三十七条约定:“受让人按合同约定支付国有建设用地使用权出让价款的,出让人必须按照本合同约定按时交付出让土地。由于出让人未按时提供出让土地而致使受让人本合同项下的宗地占有延期的,每延期一日,出让人应当按受让人已经支付的国有建设用地使用权出让价款的1‰向受让人给付违约金,土地使用年限自实际交付土地之日起算。出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同,出让人应当双倍返还定金,并退还已经支付国有建设用地使用权出让价款的其余部分,受让人并可请求出让人赔偿损失。”2018年4月28日,原告缴纳剩余土地出让金8558万元,至此全部土地出让金共计17558万元缴付完毕。此后,原告荣景公司多次向被告来安县自然资源局要求交地,但被告来安县自然资源局以“交地确认书”必须由富劳尔公司和景华公司同时盖章方能交付土地为由,拒绝交付。
经本院现场勘验,涉案拟开发的土地上尚有少量未拆除建筑。
另查明,就涉案土地,案外人王军提起的诉来安县自然资源局土地行政管理行政撤销诉讼一案,目前正在受诉法院审理之中。
本院认为,本案的争议焦点为:一、案涉的土地出让合同是否应当解除;二、如合同解除,双方责任如何承担,损失如何计算。
一、关于案涉的土地出让合同是否应当解除。根据《中华人民共和国合同法》第八条规定,依法成立的合同,对当事人具有法律约束力,当事人应当按照约定履行自己的义务。本案双方当事人对合同依法成立并有效没有异议,经本院审查,合同内容没有违反法律规定,应属合法有效,双方理应按照合同严格履行。但双方在履行过程中发生争议,原告荣景公司依照合同约定履行了缴付土地出让金之后,被告应按照合同约定交付土地,双方在合同第三十七条明确约定,出让人延期交付土地超过60日,经受让人催交后仍不能交付土地的,受让人有权解除合同。根据双方往来函件可以看出,原告荣景公司多次催交,被告来安县自然资源局以必须富劳尔公司和景华公司同时盖章为由拒绝交付。根据当事人提供的《国有建设用地使用权出让合同变更协议》可以看出,富劳尔公司和景华公司在案涉土地上所享有的权利义务已全部移转给了荣景公司。被告来安县自然资源局应向荣景公司交付土地,被告来安县自然资源局庭审中辩称,在合同履行过程中被告发现原告公司两法人股东之间因本案所涉56号地块的合作开发存在重大争议纠纷,致使原告公司的经营状况严重恶化,有丧失履行合同能力的情形,可能造成涉案土地不能得到正常的开发建设和使用,根据合同法第六十八条规定,被告来安县自然资源局依法享有不安抗辩权,有权中止履行。根据本院查明的事实,原告公司两股东之间存在争议,但被告未提供因此原告公司经营状况发生严重恶化的证据,本院不能以原告两股东之间存在争议,即推定原告公司经营状况发生严重恶化,并且本案为建设用地使用权纠纷,原告主要义务为按约缴纳土地出让金,被告的主要义务为按约交付土地。现原告已按照约定支付了全部土地出让金。在先履行义务的一方已履行了合同义务,被告应按照约定交付土地。故本案不符合不安抗辩权的构成要件,不能适用《中华人民共和国合同法》第六十八条的规定,被告来安县自然资源局对此辩称不能成立。被告未及时交付土地,原告荣景公司要求按照合同约定的解除条件解除合同,符合法律规定,本院予以支持。至于原告荣景公司庭审中诉称,案涉土地上有他人建筑,出让土地并非净地,因而导致土地不能交付。经本院现场勘验,涉案土地上虽有零星建筑,但并不影响土地整体开发,不是导致土地不能交付的原因,对此诉请理由本院不予支持。
二、关于合同解除后,双方责任如何承担,损失如何计算问题。
本案合同解除是由于被告来安县自然资源局未按照合同约定时间交付土地,从而导致合同解除。根据合同法的规定,当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担违约责任。对此,被告来安县自然资源局应承担解除合同的违约责任。原告荣景公司在起诉状中要求被告来安县自然资源局双倍返还定金、支付违约金并赔偿损失。依据合同法的规定,当事人既约定违约金又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。庭后荣景公司向本院出具《关于违约金和赔偿金的说明》,明确首先选择定金条款,本院据此对荣景公司要求来安县自然资源局双倍返还定金的请求予以支持。荣景公司要求赔偿损失3500万元,但未提供相应的证据予以证明,本院对其主张的损失数额不予支持。因荣景公司自2018年4月28日支付全部土地出让金之后,至今未能进行土地开发利用,客观上存在一定程度的资金占用损失,故本院酌定由被告来安县自然资源局按银行同期存款利息予以赔偿。
综上,依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百一十六条,《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十二条之规定,判决如下:
一、解除原告滁州荣景置业发展有限公司与被告来安县自然资源和规划局签订的《国有建设用地使用权出让合同》及《国有建设用地使用权出让合同变更协议》;
二、被告来安县自然资源和规划局于本判决生效之日起十五日内向原告滁州荣景置业发展有限公司返还已支付的土地出让金14046.4万元(已扣除定金3511.6万元);
三、被告来安县自然资源和规划局于本判决生效之日起十五日内向原告滁州荣景置业发展有限公司双倍返还定金共计7023.2万元;
四、被告来安县自然资源和规划局自本判决生效之日起十五日内支付原告滁州荣景置业发展有限公司已付土地出让金17558万元的利息(以17558万元为基数,自2018年4月28日起,按中国人民银行同期存款利率计算至款清息止);
五、驳回原告滁州荣景置业发展有限公司其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费1553842元,由原告滁州荣景置业发展有限公司负担621536.8元,由被告来安县自然资源和规划局负担932305.2元。
如不服本判决,可以在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人或者代表人的人数提出副本,上诉于最高人民法院。
审判长  王晓萍
审判员  沈光明
审判员  台 旺
二〇一九年九月三日
法官助理江炜炜
书记员张黎娜
附:本案适用的法律条文
《中华人民共和国合同法》
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则,根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第九十三条当事人协商一致,可以解除合同。
当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时,解除权人可以解除合同。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十五条当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后,定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的,无权要求返还定金;收受定金的一方不履行约定的债务的,应当双倍返还定金。
第一百一十六条当事人既约定违约金,又约定定金的,一方违约时,对方可以选择适用违约金或者定金条款。