匡兆亮与青岛市保安服务总公司胶州分公司建设用地使用权转让合同纠纷一审民事判决书

山东省胶州市人民法院

民 事 判 决 书

（2015）胶民初字第5363号

原告匡兆亮，男，汉族，住山东省胶州市。

委托代理人刘建国，山东汇融律师事务所律师。

委托代理人毕翰杰，山东汇融律师事务所实习律师。

被告青岛市保安服务总公司胶州分公司，住所地山东省青岛市胶州市。

法定代表人宋建设，总经理。

委托代理人刘洪海，山东昶德律师事务所律师。

原告匡兆亮与被告青岛市保安服务总公司胶州分公司建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。原告的委托代理人刘建国、毕翰杰，被告的委托代理人刘洪海到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告匡兆亮诉称，2007年3月6日，原、被告签订了《土地使用权转让合同》，约定被告将一宗土地转让给原告，价款为296000元。合同签订后，原告按约于2007年3月23日向被告支付了土地转让款，但被告未能将该宗土地过户到原告名下。为此，原告多次提起诉讼，要求被告履行合同义务，但被告答辩称自己并非该宗土地的使用权人，并且也曾提起诉讼，要求确认合同无效。胶州市人民法院裁定涉案土地的使用权人不明确，案件不属于法院受理范围，依法驳回了原告的起诉。之后，原告曾经向胶州市国土和资源局申请处理，但该局未予受理。原告认为，原被告所签订的合同合法有效，但由于被告的原因不能履行。请求判令：1、解除原被告之间的《土地有偿出让合同》；2、被告返还原告土地款296000元；3、被告支付原告利息142080元（按照年利率6%计算）；4、被告支付违约金300000元；5、被告支付可得利益损失296000元；6、案件诉讼费、保全费由被告负担。

被告提交书面答辩状辩称，一、本案争议实质上属于土地使用权争议，依法不属于法院受理范围，且违反了“一事不再理”的规定，应当裁定驳回起诉。本案争议土地包含在胶国用（2007）第5－95号国有土地使用权证项下，该土地证载明土地使用权人为胶州市保安服务公司，被告与胶州市保安服务公司是两个相互独立的民事权利义务主体。胶州市保安服务公司已经于1998年12月29日注销。因此本案争议土地权属不明存在争议。《土地管理法》第十六条规定“土地所有权和土地权争议，由当事人协商解决；协商不成的，由人民政府处理”。不认定土地使用权归属就无法认定土地出让合同的效力。已经生效的胶州市人民法院（2010）胶民初字第4191号民事裁定书也已经确认上述事实，该裁定书具有既判力。本案中匡兆亮诉请解除双方的出让合同、返还土地款与被告在（2010）胶民初字第4191号案件中诉请法院确认双方出让合同无效，两者在本质上都需要认定土地出让合同的效力，都需要解决合同项下土地的权属问题。胶州市人民法院（2010）胶民初字第4191号民事裁定书驳回起诉，根据同案同判、裁判文书的既判力，本案应当驳回起诉。二、本案争议土地系国有资产，依法被告无权出让。三、原告诉请被告支付利息142080元、违约金300000元、可得利益损失296000元等均缺乏事实依据和法律依据。

经审理查明，胶州市保安服务公司于1989年7月22日成立，其主管部门为胶州市公安局，公安局所属股级单位，性质为事业单位，企业管理，自负盈亏，独立核算。1998年12月29日，因党政部门不允许拥有经济实体，经胶州市保安服务公司申请，胶州市公安局研究同意注销。青岛市公安局设立具有法人资格的保安服务总公司，所属各区、市原有法人资格的保安服务分公司均作撤销处理，设立不具有法人资格的保安服务分公司，作为青岛市保安服务总公司的分支机构，隶属于保安服务总公司管理，1999年12月27日，青岛市保安服务总公司胶州分公司成立。

2007年3月6日，保安公司与匡兆亮签订《土地有偿出让合同》，约定保安公司将位于胶州市南关办事处三官庙村村南，保安公司办公大楼南侧，南关中心小学西侧，面积约2475㎡的土地出让给匡兆亮，土地出让价格为每亩8万元，总价款29.6万元。合同第三条约定：被告在本合同签订之日起3个月内，无条件协助原告办理土地转让手续，至办理到原告名下为止，办理转让手续的一切费用由被告负担，否则被告承担由此给原告造成的一切损失。第四条约定：原被告双方东侧的通道为公用通道，任何一方不得擅自改为它用（以被告方办公楼东墙到中心小学的西墙为界，为通道东西宽度），附土地转让示意图。第五条约定：自原被告交清土地转让费之日起，该土地所有权、使用权归原告所有，且被告不得干涉原告对该土地的使用用途。第六条违约责任约定：原被告必须按合同约定承担权利及义务，违约方承担违约金300000元。

2007年3月23日，原告将土地转让费296000元交付被告，但被告未将涉案土地交付原告。

2007年10月31日，胶州市人民政府、胶州市国土资源局给胶州市保安服务公司核发胶国用（2007）第5-95号国有土地使用证，使用权类型为出让，土地面积为5289.5㎡。原被告均认可2007年3月6日签订的土地有偿出让合同中的2475㎡土地包含在胶国用（2007）5-95号国有土地使用权证的面积5289.5㎡内。

2008年12月2日，胶州市人民法院针对匡兆亮起诉青岛市保安服务总公司胶州分公司，请求判令被告交付合同项下的土地并办理变更登记手续一案，作出（2008）胶民初字第3269

号民事裁定书，认为原、被告双方争议的该宗土地使用人为胶州市保安服务公司，与本案被告是两个完全不同的民事主体。原告以青岛市保安服务总公司胶州分公司为本案被告，属诉讼主体不适格，而驳回了匡兆亮的起诉。

2011年7月1日，胶州市人民法院针对青岛市保安服务总公司胶州分公司起诉匡兆亮，请求确认涉案土地转让合同无效一案，作出（2010）胶民初字第4191号民事裁定书，认为涉案土地在核发国有土地使用证时的土地使用权人已经不存在，故涉案土地的土地使用权人尚不明确，而驳回了青岛市保安服务总公司胶州分公司的起诉。

2012年6月6日，胶州市人民法院针对匡兆亮起诉青岛市保安服务总公司胶州分公司，请求判令被告履行合同义务，将涉案土地过户到原告名下，并承担过户费用，支付违约金100000元，作出（2012）胶民初字第120号民事裁定书，认为涉案土地在核发国有土地使用证时的土地使用权人已经不存在，故涉案土地的土地使用权人尚不明确，而驳回了匡兆亮的起诉。

原告为证明自己的主张，向本院提交如下证据：

1、被告为了办理涉案土地上的房屋产权证书，提供给胶州市房管局的胶州市公安局于2010年10月20日出具的《关于胶州市保安服务公司与青岛市保安服务总公司胶州分公司为同一单位的函》，内容为：我局所属胶州市保安服务公司于2005年向市发改局申请立项，选址建设保安综合楼，征地9.15亩，2007年颁发土地证，产权为胶州市保安服务公司，在该地块建设了3000余平方米的综合楼一座，2008年办理了产权证，产权为青岛市保安服务总公司胶州分公司。该单位由于历史的原因几经更名：1989年该单位初设时工商登记为胶州市保安服务公司，1993年市编委批准设立胶州市保安服务公司为股级全民事业单位，1995年经市编委批准胶州市保安服务公司更名为胶州市公安局保安大队，为副局级全民事业单位，1999年又更名为青岛市保安服务总公司胶州分公司，因此申请土地立项时该单位全称应为青岛市保安服务总公司胶州分公司，由于我局工作人员起草报告使用名称失误，造成土地证和房产证不一致，胶州市保安服务企业只此一家，即胶州市保安服务公司与青岛市保安服务总公司胶州分公司是同一个单位。原告欲证明房管局依据该证据将涉案土地上的房屋办理在了被告名下，被告一直声称其为土地的实际权利人，原告基于对被告的信任签订了本案的合同，原告没有过错。被告质证对该证据有异议，认为内容无效，出文机关为胶州市公安局，内容涉及相应的房地产权归本案被告所有；胶州市保安服务公司与青岛市保安服务总公司胶州分公司为同一单位，均超出了出文单位的法定职权，胶州市公安局无权对物权归属作出规定，也无权对单位主体资格情况作出认定，且该文的内容与工商机关所登记的内容严重冲突，因此其内容是非法无效的，不能被采信，也不能证实原告的主张。

2、胶州市人民政府于2014年12月30日颁发的胶政发【2014】84号文件《关于实施胶州市2013年度城镇基准地价更新成果的公告》，载明涉案位于胶州市南关办事处三官庙村村南，保安公司办公大楼南侧，南关中心小学西侧的土地属于三级工业用地，基准地价265元/平方米。原告欲证明根据文件规定，2013年度胶州市城区工业用地基准地价为：二级地每亩233300元，三级地每亩176700元；本案所涉土地位于二级地和三级地的分界线上，按照二级地标准计算，原告可以获得的利益为（233300元-80000元）×3.7亩=567210元，按照三级地标准计算，原告可以获得的利益为（176700元-80000元）×3.7亩=357790万元。被告对该证据的真实性不认可，认为是复印件，且该文件所载明的地价与本案所涉及的土地无关，与本案争议也无关联性，不能证实原告的主张。

经本院向胶州市国土资源局调取胶政发【2014】84号文件，经核对与原告提交的该复印件内容一致。

上述事实，有原告提交的《土地有偿出让合同》及其示意图、收款收据、胶州市人民政府胶政发【2014】84号文件，被告提交的胶国用（2007）第5-95号国有土地使用证、（2008）胶民初字第3269号民事裁定书、（2010）胶民初字第4191号民事裁定书、（2012）胶民初字第120号民事裁定书、胶州市保安服务公司工商登记、青岛市保安服务总公司胶州分公司工商登记及当事人的陈述在案为凭，并经本院审查，足以认定。

本院认为，本案的焦点问题一、本案是否属于法院受理范围，是否违反了“一事不再理”的原则？本案原告在2008年、2012年的诉讼中均主张要求被告履行合同义务，将涉案土地过户到原告名下，而本次诉讼原告要求解除原被告之间的《土地有偿出让合同》，被告返还土地款、支付利息、违约金、可得利益损失，系与以前的诉讼完全不同的请求，而关于被告在（2010）胶民初字第4191号案件中诉请确认出让合同无效的主张，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第一款规定，当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持，因此被告以土地使用权不明抗辩本案法院不应当受理的理由不当，本院不予支持。

本案的焦点问题二、涉案原被告签订的《土地有偿出让合同》是否应当解除？因涉案土地的使用权人胶州市保安服务公司已经于1998年12月29日注销，原告已经分别于2008年、2012年起诉要求被告履行合同义务、交付房屋、办理过户均被驳回，可见双方签订的合同不能继续履行，不能实现合同的目的，根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第三项的规定，当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行，当事人可以解除合同，因此原告主张解除双方于2007年3月6日签订的《土地有偿出让合同》，本院予以支持。

本案焦点问题三、被告是否应当返还原告土地款296000元、支付原告利息142080元（按照年利率6%计算）、支付违约金300000元、支付可得利益损失296000元？根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条第二款规定，出卖人因未取得所有权或者处分权致使标的物所有权不能转移，买受人要求出卖人承担违约责任或者要求解除合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持。本案中原告主张被告占有使用原告的土地转让款8年期间按照同期银行贷款利率年6%计算的利息142080元（296000元×6%×8年），原告2007年3月23日将土地转让费296000元交付被告，至今8年多，原告主张计算8年的利息本院予以支持。

原告主张预期可得利益损失296000元、违约金300000元，根据胶州市人民政府颁发的胶政发【2014】84号文件的规定，涉案土地属于三级工业用地，基准地价为265元/平方米，原被告签订出让合同时约定土地每亩80000元，即每平方米约为120元，原告可以获得的利益为358875元（265元-120元）×2475平方米；根据《中华人民共和国合同法》第一百一十四条规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。原被告双方约定的违约金没有超过原告的实际损失，因此双方的违约金约定适宜，本院不予调整，但原告只能主张违约金和可得利益损失的其中一种，本院支持原告的违约金300000元主张。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、第一百一十三条、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条的规定，判决如下：

一、解除原被告之间于2007年3月6日签订的《土地有偿出让合同》。

二、被告青岛市保安服务总公司胶州分公司返还原告土地转让款296000元。

三、被告青岛市保安服务总公司胶州分公司支付原告利息142080元。

四、被告青岛市保安服务总公司胶州分公司支付原告违约金300000元。

五、以上合计738080元，由被告青岛市保安服务总公司胶州分公司于本判决生效后10日内付清。

六、驳回原告的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费14107元，保全费5000元，合计19107元，由被告青岛市保安服务总公司胶州分公司负担15014元，原告负担4093元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于山东省青岛市中级人民法院。

审　判　长　　匡建玲

审　判　员　　孙　超

人民陪审员　　施科春

二〇一五年十二月十八日

书　记　员　　冷　甜