郑绍玲与北海豪门园房地产开发有限公司、广西振业房地产股份有限公司建设用地使用权转让纠纷一案二审民事判决书

上诉人（一审原告）：郑绍玲。

被上诉人（一审被告）：北海豪门园房地产开发有限公司。

被上诉人（一审被告）：广西振业房地产股份有限公司。    

上诉人郑绍玲因与被上诉人北海豪门园房地产开发有限公司（以下简称豪门园公司）、广西振业房地产股份有限公司（以下简称振业公司）建设用地使用权转让纠纷一案，不服北海市海城区人民法院（2010）海民初字第625号民事判决，向本院提出上诉，本院于2010年7月7日受理后，依法组成合议庭，并于2010年8月25日公开开庭审理了本案，上诉人郑绍玲的委托代理人邹文、被上诉人豪门园公司的委托代理人莫积奎、被上诉人振业公司的委托代理人刘业光到庭参加了诉讼。现本案已审理终结。

一审法院审理查明：1999年2月3日，被告一与原告签订《协议书》一份，主要约定：被告一将拥有合法使用权的豪门园商住地即广东路豪门园12号(后变更为11号)铺面地转让给原告，转让总价为288000元(已

含其合同中所指的费用)；在双方签订协议书的三天内，原告必须付给被告一转让总价款的60％，由被告一在收到此款后20天内整好土地等，具备一切开工条件；协议生效三个月内，被告一必须办好建设用地许可证到原告名下，原告收到用地证、总规划复印件后必须付购地款90％给被告一；具备开工条件时间的一年内，原告必须按被告一提供的总体规划图进行施工建设好房屋，被告一必须在三个月办理好房产证移交给原告，办证费用由被告一负责，原告拿到房产证后付清全部款给被告一后协议自然终止；如任何一方不按条款执行而造成对方受损失，违约方必须按协议总额20％赔偿给对方。同年4月26日，被告一与原告签订《补充协议》一份，主要约定：原审批四层的方案，原告要增加到五层，其五层的报建费用、图纸设计费等凭收据由原告各自承担；原告不按原审批方案自作延伸一米，相关罚款由原告负责；为上述几项补充得到各自承担的责任，原告在开工前必须交付10000元给被告一，增加报建费用及其它违规罚款的保证金按有关部门核定收费进行结算，结算后多还少补。协议签订后，原告于l999年2月13日至9月22日期间支付购地款共计22万元给被告一；1999年5月4日支付建房保证金l万元给被告一；1999年12月8日支付代办证费及报建款共计36000元。2000年1月19日，二被告为原告办理了《国有土地使用证》。2000年6月18日，本案讼争房屋竣工，并于同年6月25日验收。2002年7月26日，北海市城市规划局签发了竣工验收合格单。2003年10月12日，原告向被告一支付房屋竣工质量验收证款2197元。2005年4月26日，北海市房地产交易中心根据被告二和原告的申请，受理了本案讼争房屋转移登记申请，于2005年5月9日核准登记，并已缮制《房屋所有权证》，但因未缴纳相关的税费，至今未领取《房屋所有权证》。为此，原告向本院提起诉讼。另查明：l998年10月8日，二被告签订《合作开发“海湾商住小区”合同书》一份，主要约定：被告二以其合法拥有的土地使用权与被告一合作开发商住小区即“海湾商住小区”(也叫豪门园商业街)；被告二以土地使用权及无形资产投入，计占总投资额的50％，被告一以现金投入占总投资额的50％，双方按上述比例占有项目的权益并承担相应比例的风险；被告二协助被告一办理商品房销售后的过户土地使用权手续。协助办理过户土地使用权证所发生的营业税由被告二承担，其它各项税费由被告一承担等。同年l0月28日，二被告签订《合作开发“海湾商住小区”合同书的补充协议》，主要约定：被告二将自己应享有的权益一次性转让给被告一，项目建成后的物业及土地使用权全部归被告一拥有，转让金为人民币2353365元；被告二协助被告一工作，但被告二的协助仅为手续上提供方便，若被告一使用被告二名义不当，在项目开发活动中对被告二造成损失的，被告一应予以补偿。

    一审法院认为：原告与被告一签订《协议书》及《补充协议》时，

双方约定转让的土地在被告二的名下，被告一作为无处分权人以自己名义处分被告二的财产，该协议属于效力未定的合同。协议签订后，被告二协助被告一为原告办理了土地过户等手续的行为，视为被告二追认了被告一的行为。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效”的规定，被告一与原告签订的《协议书》及《补充协议》是合法有效的合同，被告二应取代被告一按照约定全面履行自己的义务。本案原告已按约定支付了购地款，且建好房屋并于2000年6月25日进行了竣工验收，但被告二至今未依约为原告办理本案讼争房屋的产权证。被告一以“本案讼争房屋的产权证已办好但因原告拒绝交纳税金被扣押在北海市房地产交易中心”为由主张被告一已全面履行办证义务，但依据合同条款或交易习惯，合同义务人应将产权证办到权利人名下并交付给权利人为履行完毕，而本案原告至今未领取讼争房屋的产权证，被告一的抗辩理由不成立，不予采纳。本案原、被告之间的纠纷实质上是建设用地使用权转让纠纷，而不是房屋买卖合同纠纷，双方约定的转让标的是土地而不是房屋，根据公平和等价有偿原则，协议中约定的办证费用应指办理土地使用证的税费，不包括办理房屋产权证的税费，即办理土地使用证的一切税费由被告二承担，办理房屋产权证的一切税费由原告自行承担。本案原告请求被告二为原告办理讼争房屋的产权证，合法有据，予以支持。但原告要求被告承担办证的一切税费以及由二被告承担连带责任的诉讼请求没有事实和法律依据，不予支持。本案被告二逾期办证已构成违约是事实，但依据双方关于“如任何一方不按协议条款执行而造成对方受损失，违约方必须按协议总额20％赔偿给对方”的约定，违约方承担违约赔偿责任的前提是因违约方的违约已造成对方损失，本案原告主张因被告的违约已造成损失，但没有提供证据予以证实，二被告亦不予认可，故原告要求二被告支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据，不予支持。关于诉讼时效问题，因被告二至今未为原告办理房屋产权证，原告亦未全部支付合同约定的购地款，合同当事人均未按照约定全面履行自己的义务，合同正在履行中，本案并没有超过诉讼时效。为了保护当事人的合法权益，依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第六十条、第六十二条的规定，遂判决：一、被告广西振业房地产股份有限公司须为原告郑绍玲办理位于北海市广东路豪门园11号商铺的房屋产权证，办证的一切税费由原告郑绍玲自行承担；二、驳回原告郑绍玲的其他诉讼请求。本诉案件受理费1240元，法院专递费100元，合计1340元由原告负担l000元，被告广西振业房地产股分有限公司负担340元。

上诉人郑绍玲不服一审判决，上诉称：一、一审判决即认定上诉人与被上诉人一签订的《协议书》及《补充协议》是合法有效的，双方就应按协议的约定全面履行各自义务，而《协议书》第一条第八款约定“乙方在一年内建好房屋，甲方必须在三个月内办理好房产证移交给乙方，办证费由甲方负责，……”，甲方（被上诉人一）为乙方（上诉人）办理好房产证并承担办证所需的税费是甲方的义务，一审法院却以两被上诉人只是卖地而非卖房为由免除了两被上诉人的义务。既然两被上诉人只需为上诉人办理土地证而不需办理房产证，一审却判决被上诉人二为上诉人办理房产证，所需税费由上诉人承担，一审法院的认定明显相矛盾。二，一审法院的判决只要求被上诉人二为上诉人办理房产证而没有要求被上诉人一承担连带责任也是错误的。既然被上诉人一的行为得到了被上诉人二的追认，上述两份协议的权利义务就应由两被上诉人共同履行，对外彼此承担连带责任。三、关于违约金的约定，是为督促合同双方认真履行合同而约定的，带有惩罚性而非单纯的补偿性，并非一定要以损失为标准。最高人民法院的司法解释也规定，违约金过高或过低的，人民法院可对数额进行适当的调整，而非全部免除。因此，一审法院对此的判决是错误。综上所述，请求二审法院支持上诉人的诉讼请求。

被上诉人豪门园公司答辩称：本案双方涉及的纠纷是土地使用权的转让而不是房屋的转让，缴纳办理房产证的税费并非合同约定的我方义务；上诉人请求我方支付违约金，但并未能提供相应证据证明其损失，因此该请求没有事实与法律依据；本案已超过诉讼时效，因上诉人的房屋于2000年6月25日竣工验收，诉讼时效应从2000年9月25日起计算至2002年9月25日届满，上诉人于2010年1月才向法院起诉已过了诉讼时效。一审判决事实清楚，处理正确，请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持一审判决。

被上诉人振业公司答辩称：上诉人与豪门园公司签订的《协议书》属无效合同，本被上诉人为上诉人办理土地及房屋过户手续是基于本被上诉人与上诉人签订的《地产转让合同》和《房地产买卖契约》的约定，并非是对豪门园公司行为的追认，即使豪门园公司在本案中要承担相关的违约责任，也不存在本被上诉人与豪门园公司承担连带责任之说。《地产转让合同》和《房地产买卖契约》是合法有效之合同，上诉人应依据这两份合同履行义务，而不是依据与另一被上诉人签订的《协议书》履行义务。此外，上诉人请求本被上诉人支付违约金没有依据，因双方签订的合同对办证期限及违约金并没有约定，而且，有关部门于2005年5月9日已缮制了《房屋所有权证》，只是上诉人不缴纳相关税费才不得领取，对此造成的后果应由上诉人自行承担。最后，本案已起过诉讼时效，理由与另一被上诉人所说相同。

二审期间，各方当事人对一审查明的事实没有异议，也没有提供新的证据，本院对一审查明的事实依法予以确认。

综合诉辩双方的意见，本院归纳本案的争议焦点为：1、上诉人与被上诉人豪门园公司签订的《协议书》、《补充协议书》以及上诉人与被上诉人振业公司签订的《地产转让合同》和《房地产买卖契约》是否合法有效；2、上诉人请求两被上诉人为其办理涉案的房屋所有权证并缴纳一切办证费用（包括契税等）以及其请求的违约金是否合法有据；3、本案是否超过诉讼时效。

关于第一个争议焦点，即上诉人与被上诉人豪门园公司签订的《协议书》、《补充协议书》以及上诉人与被上诉人振业公司签订的《地产转让合同》和《房地产买卖契约》是否合法有效的问题。本院认为，被上诉人豪门园公司与上诉人签订的《协议书》及《补充协议书》时，虽尚未取得转让土地的使用权本应属无效合同，但鉴于两被上诉人之间的合作关系，以及被上诉人振业公司之后一直协助豪门园公司为上诉人办理了土地、房屋等过户手续的行为，可认定该两份合同是各方真实意思表示，根据《中华人民共和国合同法》第五十一条关于“无处分权的人处分他人财产，经权利人追认的，该合同有效”的规定，涉案的《协议书》及《补充协议》应视为合法有效的合同。从而可以认定上诉人与被上诉人振业公司签订的《地产转让合同》和《房地产买卖契约》是为了办理过户手续而补签的合同，并非双方当事人真实意思表示，是无效合同。各方当事人应按照《协议书》及《补充协议》的约定履行各自的义务。

关于第二个争议焦点，即上诉人请求两被上诉人为其办理涉案的房屋所有权证并缴纳一切办证费用（包括契税等）以及其请求的违约金是否合法有据的问题。本院认为，《协议书》虽然约定的是转让土地的使用权，但双方对在该土地上建造房屋以及办理房屋产权证等事项也作了约定，《协议书》第一条第八项规定：“乙方（上诉人）在一年内建好房屋，甲方（被上诉人豪门园公司）必须在三个月办理好房产证移交给乙方，办证费用由甲方负责，乙方拿到房产证后付清全款给甲方后协议自然终止……”，上诉人认为双方当时的真实意思是该办证费用包括了所应交纳的契税等费用，而豪门园公司则辩称该办证费用仅指办理证件的工本费，并不包括交易的契税等费用，并提供了交易中心的业务登记受理材料清单等证据证明。从条文的约定分析，条文中明确约定豪门园公司的义务是必须办理好房产证交给上诉人，而且办证的费用由其负责。但是双方当事人并未就该办证费用是否包括房产交易应交纳的相关营业税、契税等费用在内作出进一步的明确约定。在双方对此有争议的情况下，从公平公正的角度考虑，双方依据法律的规定承担各自应缴付的相关契税费用较为合理。据此可认定，被上诉人豪门园公司虽然已向有关部门申请办理了涉案的房屋所有权证，且有关部门已缮制了该证，但其未能按照约定的期限将该证移交上诉人，已构成违约。被上诉人豪门园公司认为不能领取证件交给上诉人是因上诉人不交纳相交费用所导致的抗辩理由不成立，本院不予采信。但是按照协议第二条关于违约责任的约定：“……如任何一方不按以上条款执行而造成对方损失，违约方必须按协议总额20%赔偿给对方”，该条款对违约方承担违约赔偿责任规定了前提条件即给对方造成损失，而涉案的是土地及地上房屋，该房屋自建好后一直由上诉人使用，上诉人也未能提供证据证实其因被上诉人的违约遭受了损失，因此，上诉人请求两被上诉人支付逾期办证的违约金没有事实和法律依据，本院不予支持。

关于第三个争议焦点，即本案是否超过诉讼时效的问题。本院认为，由于两被上诉人至今未将房屋所有权证移交上诉人，上诉人亦未全部支付合同约定的款项给被上诉人豪门园公司，合同双方当事人均未完全履行自己的义务，合同仍在履行过程中，因此，本案没有超过诉讼时效，两被上诉人的抗辩理由不成立，本院不予支持。

综上所述，上诉人请求两被上诉人为其办理涉案的房屋产权证合法有据，本院予以支持。但请求两上诉人连带承担办理房屋产权证所须的一切契税费用以及支付违约金因未能提供充分证据证实，本院均不予支持。一审判决认定事实有误，实体处理部分不当，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一条第一款第（三）项的规定，判决如下：

一、维持北海市海城区人民法院（2010）海民初字第625号民事判决第二项；

二、变更北海市海城区人民法院（2010）海民初字第625号民事判决第一项为：被上诉人广西振业房地产股份有限公司须协助被上诉人北海豪门园房地产开发有限公司办理位于北海市广东路豪门园11号商铺的房屋产权证并交付上诉人郑绍玲，办证应缴纳的营业税、契税等等费用双方根据相关法律规定各自承担。

一审案件受理费1240元，法院专递费100元，二审案件受理费1340元，合计2680元，上诉人郑绍玲负担1876元，被上诉人北海豪门园地产开发有限公司、广西振业房地产股份有限公司共同负担806元。

上述义务，义务人应于本判决生效之日起十日内履行完毕，逾期不履行，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起两年内，向一审法院申请执行。

本判决为终审判决。

                                               审 判 长   何 能 媛

                                               审 判 员   魏    岚

                                               审 判 员   汪 海 敏

                                                二0一0年十月八日

                                               书 记 员   王    琼