原告湘潭市某酒店投资管理有限公司与被告湘潭某大酒店有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案

原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司。

法定代表人彭某，该公司董事长。

委托代理人盛某，湖南某律师事务所律师。

被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司。

法定代表人傅某，该公司董事长。

委托代理人王某，男。

委托代理人喻某，湖南某律师事务所律师。

原告湘潭市某酒店投资管理有限公司因与被告湘潭某大酒店有限公司建设用地使用权转让合同纠纷一案向本院起诉，本院于2011年3月28日立案受理后，依原告申请对被告进行了财产保全，原告为此自愿提供了担保。本院依法由审判员谭四红担任审判长、代理审判员李强华、人民陪审员郭小玲组成合议庭，于2010年5月31日公开开庭审理时被告湘潭某大酒店有限公司当庭提起反诉，本院受理后，一并进行了审理。原告湘潭市某酒店投资管理有限公司的法定代表人彭某、委托代理人盛某，被告湘潭某大酒店有限公司的委托代理人王某、喻某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告诉称：2010年6月1日原告与被告签订协议书，约定：甲方（被告）现有土地和房产转让给乙方（原告），乙方同意受让。转让土地两宗，分别为：潭国用（2006）字第2600051号土地使用权及附着物，地号为2-18-2-137，图号为91.20-51.25；潭国用（2002）字第2600017号土地使用权及附着物地号为2-18-2-136，图号为91.00-51.00。转让物定价为2498万元。付款方式及转让物移交程序为双方签订合同后三日内，乙方支付甲方定金498万元。场地开始交接，甲方将工商登记变更后三日内乙方支付转让款一千万元，剩余一千万元甲方在解决该土地历史遗留问题后三天内乙方支付给甲方，甲方不能按时办理有关手续，按超时天数赔偿乙方到时已所交款的万分之五。合同签订后，乙方将498万元定金支付给了甲方，甲方将土地及土地使用证原件等资料交给了乙方，此后被告就没有履行合同的其他义务，原告多次催被告履行相应的义务，被告却以种种理由推诿。

2010年12月29日原告收到了被告终止合同的函，原告回函不同意终止合同并要求被告履行合同中应尽的义务，双方协商未果，原告向法院起诉，请求：一、判令位于岳塘区昭山开发区宗地号为2-18-2-137，图号为91.20-51-25，证号为潭国用（2006）字第2600051号土地使用权及附着物所有权归原告所有，并责令被告为其办理过户手续；二、判令位于岳塘区昭山开发区宗地号为2-18-2-136，图号为91.20-51.00，证号为潭国用（2002）字第2600017号土地使用权及附着物所有权归原告所有，并责令被告为其办理过户手续；三、责令被告按合同约定履行拆迁义务；四、判决被告承担违约金498万元×0.05%×天数（从2010年6月3日计算至偿还之日止）；五、本案诉讼费由被告承担。

被告答辩称：一、被告与原告所签订建设用地使用权转让协议属无效合同，理由如下：

1、被告公司有两个股东，分别是湘潭市某投资建设开发有限公司和湘潭昭山旅游经贸开发总公司。根据被告的公司章程第十八条规定“公司修改章程、批准股本向股东以外的人转让，须经过股东同意”，而该转让事项既未召开股东大会通过，也未经股东湘潭昭山旅游经贸开发总公司同意，因此违反了被告的公司章程，依据《公司法》有关规定该转让协议依法应当属无效合同。

2、该建设用地使用权转让协议的内容不合法。既然是建设用地使用权转让，协议的转让物应当是该宗土地的使用权，而协议的转让物同时包括被告公司证照、印章及年审资料等，法人营业执照法律规定禁止转让，只能在工商行政部门办理变更手续，明显违反了《公司法》和《公司登记管理条例》的相关规定，属违反法律的行为。

3、因该宗土地存在历史遗留问题，双方在协议中均已认可。事实上该宗土地存在拆迁纠纷且已诉至到法院并且尚未结案，社会的矛盾很严重，如强行拆迁将引发社会矛盾和稳定，政府多次组织协调均无法解决，因此该宗土地实际上无法按协议规定履行交付手续。作为被告主观愿望想履行协议，但客观事实是无法履行，依法属于 “因不可抗力致使不能实现合同的目的” 法律规定，故该协议的转让物（土地使用权）属无法履行的合同标的物。因此该协议依法属无效合同应予解除。

根据合同法规定，无效合同自签订之日起就没有法律约束力，因该合同取得财产，应当予以返还，即返还双方各自的财产。

二、原告只履行部分合同义务而并未按协议约定履行完毕，至今被告只收到原告支付的第一笔转让款498万元，因此该协议事实上没有履行完毕。

三、因该宗土地的历史遗留问题，无法协商好与村民的拆迁纠纷，该协议无法继续履行，2010年11月26日被告为了避免损失的扩大，特致函给原告终止该协议，并愿作合理补偿，原告签收了此函，由于非被告意志可转移的行为，属不可抗力的情形，事实上真正的受损者是被告，因此被告在该协议未完全履行前依法行使了解除和终止合同的权利，并愿作合理补偿，于情、于理、于法。

被告反诉称：一、请求法院依法判决解除反诉人与被反诉人所签订建设用地使用权转让合同；二、由被反诉人承担诉讼费用。事实和理由有：2010年6月1日反诉人与被反诉人签订了建设用地使用权转让协议，由于该宗土地存在历史遗留问题，拆迁纠纷已诉至法院，现无法拆迁，并且该协议未经反诉人的其它股东同意，属无效协议。反诉人在协议的履行中为了避免双方损失扩大，善意地依法致函给被反诉人终止该转让协议，并愿作合理补偿，被反诉人已收到此函，故依据双方的约定和合同法第九十四条第一款规定“因不可抗力致使不能实现合同的目的”规定，反诉人可以依法解除该协议。

综上所述，由于该协议存在历史遗留问题，致使该协议无法继续履行，依据双方的约定和有关法律的规定，该协议应依法解除，故反诉人根据相关法律规定提起反诉。

原告答辩称：一、反诉状的内容本身自相矛盾，反诉人一方面说2010年6月1日反诉人与被反诉人签订的协议是属无效协议，无效协议不能产生法律效力，但又提出解除协议，而无效不存在解除的问题；二、该协议有效。对于反诉的请求是解除双方签订的建设用地转让合同，双方争议的是土地使用权问题，被告在事实和理由方面说是因为股权转让未经另一股东同意而不能转让，证照转让违反法律规定，而本诉与反诉请求都未涉及该转让问题，本案争议的是土地转让合同纠纷，协议有效；三、合同不应解除。因拆迁问题的影响不属于不可抗力的情形，不属于解除合同的条件。

原告为支持自己的诉讼请求和针对被告的反诉请求，向本院提交如下证据：

证据1：原、被告于2010年6月1日签订的协议书。拟证明：1、转让的两宗土地的证号、土地性质及面积；2、付款方式及转让物移交的详细规定；3、甲方尽快办理移交手续和其它契税费的交付，确保手续合法；4、甲方不能按时办理有关手续，按超过天数赔偿乙方到时已所交款的万分之五（赔偿额=乙方所交款×0.05%×超时天数）。

证据2，收据及付款凭证。拟证明原告按合同约定支付了498万元定金给被告。

证据3，移交明细表。拟证明原、被告已按合同约定将相关资料进行了移交。

证据4，公告、照片、4份交款凭证。拟证明被告将转让标的物已实际交付给了原告，原告已实际占有，并进行了一定的投资。

证据5，联系函2份。拟证明原告多次催被告履行合同的义务，证明被告不讲诚信，已构成违约。

被告质证认为：

证据1，真实性没有异议，但对其证明目的有异议。该协议本身尚未履行完毕，被告已提出终止该协议，并且向原告出具了终止协议函，原告也已签收，双方对终止合同后补偿问题多次进行协商，只是因赔偿数额未达成协议。

证据2，真实性没有异议。交款人并非原告而是彭某个人，而且这是转让费而不是定金。

证据3，没有异议，营业执照正本现在还在被告处。

证据4，对公告的真实性没有异议，但不能达到其证明目的。公告是被告内部的事情，未告知他人，且未涉及到本案的转让问题，与本案无关；对照片的真实性以及证明目的有异议，对交款凭证的真实性有异议，相反可证明原告违约，土地实际上还未交付，不能达到原告的证明目的；第一张交款凭证，原告是以被告的名义对外进行业务往来，而被告并未授权；专用发票不能证明跟被告有关系，不知道是哪个四星级宾馆，且这都是被告发出解除函以后发生的事情。

证据5，函件签收人杨帆并非被告的员工，对其真实性有异议。

被告为支持自己的诉讼请求和针对原告的诉讼请求，向本院提交如下证据：

证据6，原、被告于2010年6月1日签订的协议书。拟证明：1、协议的内容违法，被告的证照、印章及年审资料依法不能转让，只能在工商行政部门办理变更或注销手续，属无效协议。2、在协议中双方均认可该宗土地存在历史遗留问题，拆迁有困难，证实协议无法履行并非被告的过错和违约。3、原告只部分履行协议，只支付了第一笔转让款498万元，余下的转让款未再履行。

证据7，被告的公司章程、工商登记表。拟证明：被告有两个股东，分别为湘潭市昭山旅游经贸开发总公司和湘潭市某投资建设开发有限公司，章程第十八条规定股权转让须召开股东大会经股东同意，该协议违反了公司章程，属无效协议。

证据8，湘潭昭山旅游经贸开发总公司的声明两份。拟证明：该土地使用权转让未召开股东大会经股东同意，属无效协议。

证据9，湘潭昭山旅游经贸开发总公司的证明。拟证明该宗土地确实存在历史遗留问题，法院已受理拆迁纠纷，现已无法履行拆迁协议，属不可抗力的情形，并非被告的过错和违约。

证据10，移交明细表。拟证明：1、被告已按协议履行了义务；2、协议无法履行是由于历史原因造成的，被告并没有过错和违约；3、原告已收到证照、年检资料，该转让行为不合法。

证据11，被告给原告的函件。拟证明：由于历史遗留问题该协议无法履行，被告为避免损失扩大，善意地致函原告该协议无法继续履行，协商终止该协议，原告已收到此函，被告是依法依约定按程序终止的该协议。

证据12，498万元的收据一份。拟证明原告只部分履行了协议，余款尚未支付给被告。

原告质证认为：

证据6，真实性没有异议。但对其证明目的有异议。一、协议本身不能证明其内容违法；二、被告所说公司证照、印章及年审资料依法不能转让与本案没有关联性；三、双方当事人在签订协议时就明确约定了处理拆迁问题的办法，不能证实被告没有过错和违约；四、该份协议不能证明原告没有履行相应义务。

证据7，真实性有异议。该份材料仅盖有被告的公章，没有工商部门的盖章及股东的签字，形式上不合法，与本案的土地转让无关；对于工商登记资料应在举证期内提出，不予质证，但要说明的是该份证据形式上也不合法，因上面没有工商部门的盖章。

证据8，真实性有异议。湘潭昭山旅游经贸开发总公司作为被告的股东，为了案件需要以及自身利益随时可以制造相关证据；该声明形式上不合法，声明必须送达利害关系人，而并未送达给本案的原告，或者通过公告送达；该证据与本案没有直接关联性。

证据9，真实性有异议。作为证人湘潭昭山旅游经贸开发总公司是本案被告的股东，与本案有利害关系，且原告认为拆迁问题不属于不可抗力的情形。

证据10，真实性没有异议，但对其证明目的有异议。只能证明被告已按协议履行了部分义务，不能证明被告没有违约和过错，至于证照年检资料与本案没有关联性。

证据11，原告方并未收到该函，且也不能证明原、被告双方签订的协议已依法解除，不能达到其证明目的。

证据12，对该份证据没有异议。

本院对双方提交的证据认证如下：

证据1，是双方的真实意思表示，未违反法律、法规的强制性规定，具有真实性、合法性和关联性，予以采信。

证据2，因被告对其真实性无异议，且双方在合同中约定了该款项的性质为定金，故对原告的举证目的予以采信。

证据3，因被告无异议，予以采信。

证据4，可以证明原告对本案争议标的物的使用已经交纳了相关电费，以及被告向本案争议土地范围内的相关住户发出了搬迁通知。

证据5，签收人杨帆与本院送达给被告的相关法律文书的签收人一致，故予以采信。

证据6，可以证明原告支付了498万元给被告的事实。

证据7，可以证明被告的股东有两个即湘潭市昭山旅游经贸开发总公司和湘潭市某投资建设开发有限公司的事实。

证据8，系被告的股东之一湘潭市昭山旅游经贸开发总公司出具，与本案存在利害关系，不予采信。

证据9，可以证明本案争议土地上存在拆迁纠纷，但不是法律上规定的不可抗力情形。

证据10，真实性予以采信，可以证明被告向原告履行了转移公司证照、年检资料等约定的合同义务。

证据11，因原告也提交了该份证据，对其真实性予以采信，但不能达到其证明合同已经合法解除的证明目的。

证据12因原告无异议，予以采信。

综合对以上证据的认证及当事人陈述情况，本院确认如下事实：原、被告于2010年6月1日签订《协议书》一份，双方约定有三项转让物由被告转让给原告，分别为：第一项土地一宗，潭国用（2006）字第2600051号土地使用权及附着物，地号为2-18-2-137，图号为91.20-51.25，面积为18627.4平方米的出让商业用地；第二项土地一宗，潭国用（2002）字第2600017号土地使用权及附着物地号为2-18-2-136，图号为91.00-51.00，面积为20473.4平方米的出让商业用地；第三项被告将公司的证照、印章、年审资料以及转让土地上的相关规划手续、设计文件和建房手续一并转让给原告。上述转让物转让款项合计2498万元。付款方式分以下三步：第一步双方在签订合同后三日内由原告支付498万元给被告，被告将国有土地使用权证、规划许可证、房屋所有权证、房屋所有的施工图及设计文件、公司的有关证照、印章给原告，并开始场地交接，协助原告砌筑围墙；第二步是在完成第一步的前提下，由被告办理被告公司股东的变更及法定代表人的变更手续，股东名单按原告提供的名单办理，并且法定代表人为彭某，手续办理完毕后，原告三日内支付1000万元给被告；第三步为被告在移交第三项转让物之后，同时结清被告的所有债权债务，并不得将相关资料复印给第三人，在被告解决场地内拆迁及围墙砌筑后，在确保无历史矛盾纠纷后，由原告支付余款1000万元，如被告在解决历史遗留问题时需资金用途可在此1000万元款项内支付，原告就此有确保资金及时支付的义务。违约责任：被告不能办理相关手续，每超过一天自交款之日起按原告已交款项的万分之五计算赔偿款，如被告单方面终止合同，则被告按签订合同后收取的原告“订金”498万元双倍返还给原告。双方还就原告违约责任有相关约定。原、被告及其法定代表人分别在协议书上签字盖章。

原、被告双方签订合同后，原告按约定支付转让款498万元给被告，被告亦将国有土地使用证交付给原告。2010年11月26日被告发函通知原告终止协议，并愿向原告作合理补偿。原告收到被告的终止协议函后，发函要求被告说明终止协议的具体原因和补偿方案，并要求被告按合同约定继续履行合同义务。双方因协商未果，原告遂向本院提出前述之诉请，而被告亦作出前述反诉之请求。

另查明，原、被告双方签订协议后，被告于2010年6月3日向在占用该争议土地上的各占用户发出通知，要求其在一周内自行搬迁，因搬迁问题当地政府与被拆迁户协商未果，形成纠纷。被告公司现有股东两名，即湘潭市昭山旅游经贸开发总公司和湘潭市某投资建设开发有限公司。湘潭市某投资建设开发有限公司的法定代表人亦是被告的法定代表人傅某。

又查明，原告分别于2010年12月20日、2011年1月20日、2011年3月21日分三次共已就该土地上的房屋使用交纳电费2059元；原告自愿放弃对被告公司证照转让的权利；庭后原告向本院申请，如继续履行合同的请求能够得到法院支持，在被告怠于履行拆迁义务时，可判决由原告代为履行拆迁义务，拆迁费用由被告负担。

本院认为，当事人争议的焦点问题如下：

一、原、被告于2010年6月1日签订的协议是否合法有效，合同能否继续履行及如何承担相关责任的问题。建设用地使用权转让合同是指土地使用权人作为转让方，将土地使用权转让于受让方，由受让方支付价款的协议。本案原、被告双方合同约定的转让行为符合上述规定，为建设用地使用权转让合同。被告转让给原告的财产为土地使用权，是被告对公司财产行使处分权的行为，该行为并未违反法律、行政法规的强制性规定，意思表示真实，合法有效，应当受到法律保护。公司章程不具有对外对抗第三人的效力，且公司财产的转让未经公司股东大会通过，或未经公司其它股东同意，并不影响被告对公司财产的转让，该行为并未违反公司法的禁止性规定，故被告据此认为转让土地的行为违反了公司章程和公司法相关规定导致合同无效的理由缺乏法律依据，本院不予采纳；双方在合同中约定对公司证照的转让只是对公司名称的转让，并未涉及公司股权转让，对公司法定代表人的变更，实质为土地过户，因原告自愿放弃前述权利，要求继续履行合同，故依合同约定原告应在被告办理诉争土地等过户手续后三日内支付第二笔转让款1000万元给被告。因此，被告认为转让协议中转让公司证照的内容涉及公司股东股权的转让，其内容违法的理由不能成立，本院不予采纳。另办理过户手续所需费用因双方当事人在合同中未有约定，故双方当事人按国家相关规定执行；诉争土地上存在的拆迁问题，双方在合同中就此如何解决已有约定，表明双方争议的拆迁问题不是在合同签订后所发生，在时间逻辑顺序上不属于不可力发生的情形，不可抗力一般是当事人所不能预见、不能避免和不可控制的情形，比如自然力量引起的水灾、风灾、旱灾、地震，以及社会原因引起的战争、封锁、政府禁令等，本案中土地上存在的拆迁问题并不属于上述情形，拆迁问题不影响土地使用权的转让，且双方在合同中约定如因拆迁方面存在问题可以在土地转让款项中予以解决，该协议完全是可以继续履行的合同，故被告认为该争议土地上因存在拆迁纠纷，属于不抗力情形，合同无法继续履行应予解除的理由与事实不符，于法无据，不能成立，本院亦不予采纳。

综上，原告依据合法有效的合同，向法院起诉要求被告继续履行合同的请求合法，而本案争议土地是已经国家行政机关合法登记的国有出让土地，表明该土地依法可以上市进行交易，故原告要求被告继续履行合同办理两宗土地及其附着物的过户手续的请求成立，本院予以支持。因双方签订的合同的性质是双务有偿合同，双方应当是继续履行合同，而不是确认物权的归属，故本院对原告要求确认两宗土地使用权及附着物归其所有的请求不予支持。此外，原告要求被告按合同履行拆迁义务和由被告承担违约金的请求，符合双方合同约定，未违反法律、行政法规的强制性规定，故被告有义务在继续履行合同后仍应承担违约责任，原告的该请求符合法律规定，本院予以支持。

二、被告反诉要求解除合同的请求能否成立的问题。依据《中华人民共和国合同法》第八条“依法成立的合同，对当事人具有法律效力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受到法律保护”的规定，被告反诉认为因争议土地上存在拆迁纠纷的历史遗留问题，且未经被告公司的其它股东同意，而属于无效协议的理由不能成立，本院已在前一焦点问题中阐明，在此不再赘述。被告认为因诉争土地上存在拆迁纠纷，不能继续履行合同，被告为避免扩大损失而通知原告解除合同，并愿向对方作出合理补偿，认为符合《中华人民共和国合同法》第九十四条规定的“因不抗力致使不能实现合同目的”情形，属于法定解除合同的情形，但因被告所述条件不符合不可抗力情形，本院在前一焦点问题中对此亦已阐明。因此，被告反诉请求法院判决解除双方签订的建设用地使用权转让合同的请求不能成立，本院不予支持。

另外，原告申请如被告怠于履行拆迁义务，自愿代为履行，由被告负担相关拆迁费用的问题，因双方在合同中有被告在履行拆迁义务时，由原告在支付第三笔转让款1000万元中支付的约定，且原告的该申请并未违反法律的相关规定，本院依法予以准许。

综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条第一款、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一、三款、第一百三十八条、第一百七十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第七条之规定，判决如下：

一、由被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司在本判决生效之日起十日内，将以下两宗土地及其附着物协助过户给原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司。两宗土地为：（1）证号为潭国用（2006）字第2600051号土地使用权，地号为2-18-2-137，图号为91.20-51.25，面积为18627.4平方米的出让商业用地；（2）潭国用（2002）字第2600017号土地使用权及附着物，地号为2-18-2-136，图号为91.00-51.00，面积为20 473.4平方米的出让商业用地。在过户手续办理完毕后三日内由原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司支付1000万元给被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司。办理过户手续所产生的相关费用由双方按国家相关规定执行；

二、由被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司在本判决生效之日起三个月内，将本案诉争土地上存在的拆迁问题处理完毕，被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司因拆迁问题产生的费用，由原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司在第三笔转让款1000万元中支付，如有剩余，则在拆迁问题处理完毕后三日内，由原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司一次性支付给被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司。如被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司在解决拆迁问题时怠于履行拆迁义务，则可由原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司代为履行，因拆迁产生的相关费用由原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司在应付的第三笔转让价款1000万元中支付，有剩余费用的，在拆迁问题处理完毕后三日内由原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司一次性支付给被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司；

三、由被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司赔偿原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司的违约金以498万元为基数，每日按万分之五从2010年6月3日起计算至上述一项履行完毕之日止；

四、驳回原告（反诉被告）湘潭市某酒店投资管理有限公司的其他诉讼请求；

五、驳回被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司的反诉请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本诉案件受理费170 435元，财产保全费5000元，反诉案件受理费83 350元，合计258 785元，由被告（反诉原告）湘潭某大酒店有限公司负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省高级人民法院。

                                                  审  判  长    谭  四  红

                                                  代理审判员    李  强  华

                                                  人民陪审员    郭  小  玲

                                                  二0一一年十月十七日

                                                  书  记  员    丁      依