原告罗海晖、罗伟雄诉被告邵阳县对外经济贸易行业管理办公室建设用地使用权转让合同纠纷一案

    原告罗海晖，男，1973年10月22日出生，汉族，居民，住邵阳县塘渡口镇石湾社区邵新街61号1栋301室。

    原告罗伟雄，男，1976年2月19日出生，汉族，居民，住邵阳市大祥区红旗路164号。

    被告邵阳县对外经济贸易行业管理办公室（以下简称行管办）。住所地塘渡口镇邵新街77号。

    法定代表人李武林，该办主任。

    委托代理人唐高良，男，该办副主任。

    原告罗海晖、罗伟雄诉被告邵阳县对外经济贸易行业管理办公室建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2008年10月6日受理后，决定适用简易程序由审判员唐梦林独任审判，后因审判员唐梦林主动回避，决定改由审判员简寻源独任审判，于2008年10月28日公开开庭进行了审理。书记员刘飞兰担任法庭记录。原、被告双方当事人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

    二原告诉称，2006年1月，被告为偿还债务及发放单位干部的正常待遇，与原告罗海晖协商，以该办院内的空闲土地使用权作抵押，向原告借款3万元，并约定如土地使用权出售不了，则按月息1%偿还。此后原告多次找被告催要土地或还款，被告无力偿还，经该办党组讨论并报县政府有关领导批准同意，双方于2007年8月30日签订合同，约定将该办土地140㎡转让给二原告，计价65 000元；被告于2007年9月30日交付土地，如一方违约，则按土地转让价的50%承担违约金。2007年12月26日，原告补交了3.5万元的转让费。并签订了有关办理土地转让手续的附加协议。后原告多次找被告要求交付土地，被告一直拖延至今。故此起诉请求法院判令被告交付土地并承担3.25万元的违约金及借款利息0.65万元；被告负责办理好土地使用权变更手续。

    原告为支持自己的诉讼请求向本院提交如下证据：

1、行管办《关于出让闲置空地用于偿还债务的请示》，证明被告出让土地是经县政府同意，用于偿还债务；

2、行管办《关于用库房、空地改造建房的报告》、《党组会议纪要》，证明被告同意出让土地；

3、土地转让协议书，证明被告自愿出让土地，双方达成了一致协议，被告应履行合同并承担约定的义务；

4、借据一张、土地转让费收据一张，证明被告已收取原告交纳土地转让费65 000元，原告已履行合同义务；

5、收条一张，证明塘渡口国土所收取了原告交纳的土地转让手续费35 000元。

     被告未予书面答辩，在庭审中口头辩称，原告起诉的事实属实，只是对其是否在国土所和规划局办理了相关手续不清楚。土地转让合同应该是无效的，应按无效合同处理。

被告未提交任何证据，并对原告提交的证据没有异议。

对原告提交的证据，因被告没有异议，且符合证据的真实性、合法性、关联性，本院予以确认。

根据本院确认的证据，结合原、被告的陈述，本院审理查明以下事实：

2006年1月22日，被告行管办为偿还债务及发放干部待遇，向原告罗海晖借款30 000元，并用其办公院内的土地使用权作抵押。行管办当天向罗海晖出具借条，借条上注明：此借款为购地押金，如在2006年4月份前不能出售土地，则按年息1分还本付息。同时双方又以行管办为甲方，罗海晖为乙方签订一份《土地转让协议书》，协议书主要约定：1、甲方转让其外贸办院内闲置空地中的面积210㎡的土地给乙方，转让价初定为6万元，土地交付时间为2007年9月30日前，期间遇价格上涨，则另行协商，随时变动，但增幅不得超过40%，签订协议时，乙方预交3万元押金，2006年12月31日前付3万元；2、土地转让手续由甲方办理，甲方须于2007年9月30日前将一切手续办好并交给乙方；…… 5、若一方违约，则按转让总价的50%给予赔偿。原告罗伟雄也在协议书上乙方处签字。2007年7月5日，被告行管办召开党组会议，决定原则上按原签订的协议执行土地转让，并写出书面报告请县政府审批，及时办理好转让手续。2007年7月9日、9月12日，被告行管办先后出具请示、报告，县政府有关领导分别在请示、报告上签署意见，批示同意被告出让闲置空地及旧库房、空地改造建房。2007年9月18日，原告罗海晖再次向被告交付了土地转让费3.5万元。但被告一直未能办理好土地转让的各方面手续，导致土地不能转让，也未能按时交付。2007年12月26日，原、被告再次签订附加协议，将原协议转让的土地面积变更为140㎡，转让价变更为6.5万元，其余按原协议执行。由于被告转让土地遭到住在行管办院内的下属单位（两公司）及单位职工的反对，被告迟迟未能办理土地转让手续，也迟迟未能交付土地，因而酿成本案纠纷。

另查，为办理好土地转让手续，按被告的要求，原告向邵阳县塘渡口国土资源所交纳了土地转让金3.5万元，据原告在庭审中称，如未能办理好手续，国土所则将退还该款给原告。被告的前身系邵阳县外贸局，2001年经机构改革，变更为邵阳县对外贸易行业管理办公室，属行政事业性单位，并分立下辖两个公司，其办公院内的空地由被告及其下辖两个公司共用，属国有资产。

本院认为，本案属建设用地使用权转让合同纠纷。双方合同约定转让的土地依法应属国有性质。本案双方争执的焦点问题是双方签订的土地转让合同是否有效？

《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第第三条规定：中华人民共和国境内外的公司、企业、其他组织和个人，除法律另有规定者外，均可依照本条例的规定取得土地使用权，进行土地开发、利用、经营。第二十五条第二款规定：土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按规定办理过户登记。而从财政部的有关规定看，无论是行政单位或是事业单位在处置国有资产时，都应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置。因此被告虽对其所管理使用的国有土地依法享有处分权，且有权与原告签订相关的土地转让合同，但是该土地属国有资产，其除了应经国土管理部门批准外，还应得到国有资产管理部门的审批，然而在本案中，被告行管办只是先与原告签订了土地转让协议，并没有得到相关部门的审批及批准，其行为与法有悖。更何况被告院内的空闲地是原外贸局机构改革后形成的原告与其下属两个公司的共用土地，被告单独与原告签订协议转让土地的行为，违背了《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条（四）项“共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让”的规定。《中华人民共和国合同法》(以下简称合同法)第五十二条（五）项规定：违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效。故原、被告签订的土地转让协议及补充协议因违反法律、行政法规的强制性规定而无效。

《合同法》第五十八条规定：合同无效或被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的应折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方有过错的，应当各自承担相应的责任。本案中土地转让合同无效，被告应当返还原告所交付的土地转让款6.5万元，而导致合同无效的过错在被告，原告没有过错，被告因此应当赔偿原告因签订协议所造成的损失。鉴于原告没有提供其其他损失的有关证据，其损失可按银行贷款利率计算原告已经支付的各款项所造成的利息。另外，原告为办理土地转让手续向塘渡口镇国土所交付了3.5万元的土地转让金，同样会产生一定的利息损失，该损失也是由于被告的过错造成的，被告亦应予赔偿。据双方的约定及国家贷款利率计算，以上原告支付的总计10万元的利息为17 652.95元（自付款之日至开庭日，分开计算）。                                                        据此，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、五十八条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条（四）项、国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款、财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》第二十五条的规定，判决如下：

一、原、被告签订的《土地转让协议书》《及土地转让附加协议》无效；

二、被告行管办在本判决生效后五日内返还原告罗海晖、罗伟雄交付的现金6.5万元；

三、被告行管办在本判决生效后五日内赔偿原告所交付现金总额10万元的利息损失 17 652.95元；

四、驳回原告的其他诉讼请求。

     如被告行管办未按本判决指定的期限履行金钱给付义务，则应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延期间的债务利息。

     本案诉讼费2200元，由被告行管办负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

                                                                        审  判  员   简 寻 源

                                                                        二 ○ ○ 八 年 十 二 月 六 日

                                                                        书   记   员    刘  飞  兰

附相关法律条文：

                                            《中华人民共和国合同法》

第五十二条   有下列情形之一的，合同无效：

（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；

（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；

（三）以合法形式掩盖非法目的；

（四）损害社会公共利益；

（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

五十八条   合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条（四）项   共有房地产，未经其他共有人书面同意的，不得转让

国务院《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十五条第二款    土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权分割转让的，应当经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并按规定办理过户登记

财政部《事业单位国有资产管理暂行办法》

第二十五条    事业单位在处置国有资产时，应当严格履行审批手续，未经批准不得自行处置