原告李建菊与被告胡思涛建设用地使用权转让合同纠纷一案

原告李建菊，女，1963年7月12日出生，汉族，下岗职工，住洞口县洞口镇文昌市场。

委托代理人黄明康，男，1967年11月11日出生，汉族，农业银行内退干部，住洞口县竹市镇农业银行营业所宿舍。

被告胡思涛，男，1955年8月16日出生，汉族，工人，住洞口县洞口镇双龙路23号。

委托代理人曾德立，湖南桔城律师事务所律师。

原告李建菊与被告胡思涛建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2010年3月9日受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。双方当事人及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告李建菊诉称：原、被告等5人于2006年1月6日合伙购买了原竹市国税分局房产及后院空地土地使用权，同年3月15日签订了分房协议，后院空地使用权归原、被告共同共有。后经原、被告双方协商，被告愿意将此土地使用权属于自己的一半转让给原告，并于2010年元月7日签订了《合伙人转让土地协议书》，此后，原告按协议约定预付被告押金二万元，并按期交纳转让价款203 800元，可被告却不按协议约定移走土地上种植的树木，逾期后被告移走部分树木，却留下许多大坑洞，严重影响了被告建房施工。为保护原告的合法权益不受侵犯，请求法院依法判决：1、由被告将涉案转让土地内已挖脱的大小树木立即转移处理，将土地交付原告建房使用，并将进出道路及空地恢复原状；2、由被告支付原告合同违约金40 000元；3、本案诉讼费用由被告承担。

原告李建菊为证明自己所主张的事实，向法院提交了如下证据材料：1、《洞口县国家税务局竹市征收分局房地产产权出让合同书》1份，拟证明原、被告等5人以王桃莲的名义与洞口县国家税务局签订了该合同，受让了洞口县国家税务局竹市征收分局的房地产；2、《分房协议书》1份，拟证明2006年3月15日，原、被告等5人按出资比例进行分房分地，其中国税局竹市分局后面所有空地归李建菊和胡思涛共同所有；3、《合伙人转让土地协议书》1份，拟证明原、被告经协商，于2010年元月7日达成协议，被告将其出资后所占空地的份额转让给原告，由原告支付被告203 800元；4、收据1份，拟证明被告胡思涛于2010年元月8日收到原告李建菊现金203 800元；5、房权证洞字第F00143号房产证复印件3页，拟证明竹市国税分局的房产已发证；6、《履约通知》2份，拟证明原告于2010年2月13日及3月2日通知被告将树木及时移走，证明人是欧阳兵和付安国；7、竹市国税分局空地上的树木及挖脱树木的照片数张，拟证明已挖脱树木的现场情况；8、证人肖岱亮出具的书面证明1份，拟证明其于2010年3月18日受胡思涛委托去移挖竹市国税分局后院空地内的树木，李建菊等人没有收取任何费用，也没有阻碍；9、原告的委托代理人对李彬、杨艳龙、唐惠群的调查记录3份，拟证明原、被告分得空地后，被告将其应占的份额转让给原告。后来，原告又将该地基卖给了唐惠群等7人建房，由于被告拖延移走树木，影响建房施工，导致建筑材料涨价，给建房户造成损失；10、证人姚军平出具的证明1份，送货单2份，拟证明其经营的建材店建材价格上涨的情况；11、洞口县国家税务局竹市征收分局土地使用权证复印件1份，拟证明该单位的划拨土地使用权面积为2612.50平方米。

被告胡思涛口头辩称：原、被告双方均未取得土地使用权证，二次转让均未经国土部门审批及出让，因此，原、被告等人与洞口县国家税务局签订的房地产转让合同及原、被告双方签订的土地使用权转让合同均无效，且被告亦没违约，被告推迟几天移植树木，并没有给原告造成任何损失，请求法院依法判决驳回原告的诉讼请求。

被告胡思涛为反驳原告的诉讼请求，向法院提交了如下证据材料：1、土地使用权证收据1份，拟证明原洞口县国税局竹市征收分局的土地使用权证原件在原告手中；2、土地使用证复印件1份，拟证明原洞口县国税局竹市征收分局的土地使用证原件未过户给他人；3、3-5，被告的委托代理人对肖和来、肖柱石、胡辉平的调查记录3份，拟证明被告派人于2010年农历正月十三日前去挖树，遭原告等人阻拦，以致还有部分树木未挖完。

本院为查明案件事实，对洞口县国土资源局地产股股长杨文炯进行了调查，形成调查记录1份，主要证明了洞口县国税局竹市征收分局的土地使用权转让给王桃连等人，未经国土行政部门批准，是私下转让，亦没有出让及交纳出让金，土地使用权证也没过户。

本院经开庭组织双方当事人质证，对证据材料的证明效力认定如下：1、对原告提交的《洞口县国家税务局竹市征收分局房地产产权出让合同书》1份，及《分房协议书》1份，双方均无异议，本院对其真实性予以采信；2、对《合伙人转让土地协议书》1份，因讼争土地的协议双方均未取得土地使用权证，亦未经国土行政部门出让及审批，因此，该协议不具有合法性，是无效协议；3、对收款收据1份，双方均无异议，本院予以采信；4、对洞口县国家税务局竹市征收分局的房产证及土地使用权证复印件，双方均无异议，本院予以采信；5、对《履约通知》及欧阳兵及付国安的证明，被告虽有异议，但不能提交证据予以反驳，本院予以采信；6、对肖岱亮的证明，及被告的委托代理人对胡际平、肖检石、肖和来的调查记录3份，经庭审质证，双方均承认是2010年农历正月十三日为挖树发生争执，故对被告代理人对胡际平、肖检石、肖和来的调查记录予以采信，对肖岱亮的证明，因过于单一，不予采信；7、对原告代理人对李彬、杨艳龙、唐惠群的调查记录，姚军平的证明及送货单，因本案土地转让不具有合法性，故对上述证据，本院不做认证；8、对被告提交的土地使用证收据1份，双方均无异议，本院予以采信；9、对本院调查洞口县国土资源局地产股股长杨文炯形成的调查记录1份，双方均无异议，本院予以采信。

本院根据采信的证据，结合当事人的陈述，认定如下案件事实：2006年1月6日，洞口县国家税务局委托昭阳拍卖有限公司对洞口县国家税务局竹市征收分局的房地产进行拍卖，王桃连以97万元的价格竞买到该单位的房地产。资金来源是王桃连与原、被告等五人合伙出资。此次拍卖，未经洞口县国土资源局审批，事后亦未签订出让合同及交纳出让金，亦未办理产权过户手续。同年3月15日，王桃连等5人对该宗房地产按出资额进行了分配，房屋后面的空地使用权归原告李建菊及被告胡思涛共同所有。2010年元月7日，原告李建菊与被告胡思涛签订了《合伙转让土地协议书》，协议内容是：“甲乙双方合伙购买了原竹市国税局后院所有土地，经双方协商，甲方（胡思涛）愿意将此土地全部转让给乙方（李建菊），特达成如下协议：一、转让价款，甲方自愿将该宗土地自己拥有的一份以203 800元出让给乙方，乙方愿意购买。空地内大小树木归胡思涛所有，但树木必须在一个月内处理完毕，房子归李建菊所有。二、付款方式：双方在签订协议时，乙方预付押金2万元给甲方（以收据为证），余款三日内一次性付清，双方将手续移交清楚。如三日内不交清余款，按违约处理，罚款肆万元，押金不退。此协议自动作废。三、违约责任：甲、乙双方在合同签订后，共同遵守，不得违约，如有哪方违约，必须赔偿对方违约金肆万元整。四、此合同一式二份，双方签字生效。”元月8日，原告李建菊按约定付清被告胡思涛价款203 800元，胡思涛出具了收条。一个月后，因正值春节，被告未及时移植树木，同年2月13日，原告通知被告移走树木，2月26日（农历正月十三），被告将树木卖给他人后，买树人前去挖树木，原告方人员便以被告超期移植树木违约，且本人不来，有盗窃嫌疑为由加以阻拦，导致树木未全部挖走。此后，原告又于3月2日催促被告挖走树木，填平坑洞，但被告一直没有办理，故酿成纠纷。

本院认为，本案系建设用地使用权转让合同纠纷。原洞口县国家税务局竹市征收分局的土地属国有划拨土地，按有关法律规定，划拨土地使用权转让应经国土行政部门批准，并由受让方到国土行政部门签订出让合同并交纳出让金，受让方取得土地使用权证后，方可另行转让。本案原、被告尚未按规定取得该划拨土地的土地使用权，被告便将其买到的土地使用份额私自转让给原告，因此，原、被告于2010年元月6日签订的《合伙人转让土地协议书》违背了法律的强制性规定，该协议是无效合同，对双方不具有约束力。故原告的诉讼请求于法无据，本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项、第三十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、第五十六条的规定，判决如下：

驳回原告李建菊的诉讼请求。

本案受理费800元，由原告李建菊负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省邵阳市中级人民法院。

                                                  审  判  长    曾  海  林

                                                  审  判  员    卿  笃  炉

                                                  审  判  员    谢  玉  平

                                                  二○一○年六月十一日

                                                  书  记  员    周  瑛  琪

附相关法律条文：

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十七条第（六）项      未依法登记领取权属证书的；

        第三十九条  以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金。

      以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产报批时，有批准权的人民政府按照国务院规定决定可以不办理土地使用权出让手续的，转让方应当按照国务院规定将转让房地产所获收益中的土地收益上缴国家或者作其他处理。

《中华人民共和国合同法》

第五十二条第（五）项  违反法律、行政法规的强制性规定。

    第五十六条　无效的合同或者被撤销的合同自始没有法律约束力。合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。