原告黄其伦诉被告黄锦芳建设用地使用权转让合同纠纷

原告黄其伦。

委托代理人张有全。

被告黄锦芳。

委托代理人雷振宁。

第三人吕子豪。

委托代理人丁挥。

原告黄其伦诉被告黄锦芳建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2011年8月2日立案受理后，根据吕子豪的申请，追加其为第三人参加诉讼，依法由审判员余用才适用简易程序于9月22日公开开庭进行了审理。原告黄其伦及其委托代理人张有全、被告黄锦芳的委托代理人雷振宁、第三人吕子豪的委托代理人丁挥、证人张善安、黄锦保、彭泰到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告黄其伦诉称，原、被告于2008年1月14日自愿签订《土地转让协议》，约定被告以44.6万元的价格将其通过法院拍卖取得的、原产权人为潘太文、位于宾阳县宾州镇四和村关塘垌的一宗土地[国有土地使用权为宾国用（98变）字第256号，以下简称讼争土地]转让给原告。在履行上述协议过程中，被告提出要增加转让价款，经双方协商一致同意增加6万元，并于2008年6月28日重新签订一份《土地转让协议》，当时本应将协议中的价款变更为50.6万元，但被告称按原协议的底稿签就行了，为省事双方又签了一份只是落款日期不同的另一份协议。协议签订后，原告通过合作人彭泰于8月7日前将50.6万元支付给了被告，被告也已将转让土地的相关票、证转交给原告。原告随后按协议的约定出资4万多元向土地管理部门申请将土地使用权变更登记为被告，以便再变更登记为原告。现该土地使用权已变更登记为被告，但被告拒绝按协议协助变更登记为原告，也拒不将土地交给原告使用。第三人始终参与买卖的过程，有证人及第三人签收土地证的签名为证，第三人主张买卖协议无效没有事实和法律根据。请求确认原、被告2008年6月28日签订的《土地转让协议》合法有效，判决被告协助原告办理该土地使用权变更登记为原告；清除土地上的建筑物，将土地交付原告使用。

原告黄其伦为其主张在举证期限内提供的证据有：1、《土地转让协议》2份，证明双方转让土地使用权的事实；2、“收条”1张，证明已由原合作人彭泰按约定向被告支付了转让价款50.6万元；3、协议书1份、彭泰的声明1份，证明原告与彭泰是土地合作开发关系，彭泰已退出合作，讼争土地使用权属原告；4、《建设用地规划许可证1份、宾国用字（2010变）第629号国有土地使用证1份，证明其已按协议出资将讼争土地使用权由原告使用人潘太文变更为被告，现原件由其持有；5、《关于依约要求黄锦芳履行物权转移变更登记义务的催促函》，证明其催促被告履行协助义务未果；5、收条1张，证明被告还另收取了原告16128元办理土地使用权变更登记的费用；6、彭泰、黄锦保、张善安的证言和土地登记收件表、黄锦芳于2008年8月7日出具的“收条”，证明吕子豪参与讼争土地使用权转让的过程，收条的字是被告的长子书写的，其全家人均知道讼争土地转让的事实；7、原告与彭泰签订彭泰退伙的《协议书》及声明，证明双方已终止合作，彭泰向被告支付50.6万元是代原告履行与被告的《土地转让协议》，彭泰认可原、被告签订的《土地转让协议》权利义务属原告，彭泰向被告支付讼争土地转让款是基于其与原告合作期间的分工。

被告黄锦芳辩称，原、被告签订《土地转让协议》后，原告没有依约履行合同的付款义务，该协议已终止。原、被告间的土地转让关系终止后，被告又将讼争土地转让给彭泰，在收到彭泰支付价款的“收条”中也明确被告要将土地使用权过户给彭泰，而不是原告，讼争土地的所有手续也是交给彭泰的，故形成讼争土地转让的双方是被告和彭泰。彭泰通过协议将讼争土地转让给原告，属于债权转让，因未通知被告，也未经被告和第三人同意，是无效的。另外，讼争土地是被告与第三人的夫妻共同财产，被告处分该财产未经第三人同意，转让行为也是无效的，请求驳回原告的诉讼请求。

被告黄锦芳为其辩解在举证期限内提供的证据有：1、结婚证、户口本，证明被告与第三人是夫妻；2、“材料移交”证明其将讼争土地的所有手续交给彭泰。

第三人吕子豪述称，讼争土地使用权虽然登记在被告名下，但是在夫妻关系存续期间取得的，是被告与第三人的夫妻共同财产，被告擅自处分该财产侵害了第三人的财产权利，违反最高人民法院《关于贯彻执行若干问题的意见（试行）》第89条的规定，属无效行为。被告转让土地使用权也不是因日常生活需要处理夫妻共同财产的行为，而是夫妻间重大事项的处分，应当由双方共同决定，被告擅自转让的行为构成无权处分。讼争的土地使用权尚未变更登记，原告也不构成善意取得。其他同意被告的意见。

第三人未提供证据。

被告和第三人对原告提供的证据的真实性均无异议，原告和第三人对被告提供的证据无异议，本院对上述证据的真实性予以确认。被告和第三人认为按协议第5条的规定，原告逾期不支付转让价款，协议已终止；“收条”正好证明被告是与彭泰形成土地使用权转让关系；《建设用地规划许可证》、宾国用字（98变）第256号国有土地使用证均是交给彭泰，彭泰私自转给原告不发生法律效力；彭泰、黄锦保、张善安均与原告有利害关系，其证言不应采信；土地登记收件表和收条也证明被告是与彭泰形成土地使用权转让关系，第三人签收土地证不能证明其同意转让，且表中吕子豪的签名是否真实、“收条”是否被告的长子书写，因当事人不到庭不能确定；彭泰的意见是为其私自与原告转让合同的债权辩解，不予认可。本院的意见在以下的本院认为中再论述。

本案的争议焦点是：1、原告在履行《土地转让协议》中是否存在违约付款的情形？是否导致合同终止？2、被告在签订土地转让协议中是否存在擅自处分共同财产的行为？能否导致《土地转让协议》无效？3、彭泰向被告支付讼争土地使用权转让价款，是代原告支付还是与被告存在土地使用权转让关系？

综合全案证据，本院确认以下法律事实：讼争土地位于宾阳县宾州镇宾州大街城中片，原土地使用权人为潘太文（土地使用证号为宾国用[98变]字第256号），因不及时清偿债务，该土地使用权被本院依法拍卖，被告于2007年5月19日以11.8万元竞得，但一直未办理使用权人变更登记。原、被告经平等协商，于2008年1月14日自愿签订了一份《土地转让协议》，约定：被告将讼争土地使用权以44.6万元的价格转让给原告，该转让价不包含土地转让后的各种税款；付款方式为原告在双方签订协议后支付5万元，2008年2月7日前支付15万元，2008年4月30日前付清；原告未能按时支付土地价款的，应以每日未付款的千分之三作为滞纳金支付被告。如未能按时付款超过30日视同终止履行本协议，被告有权处置定金，已付定金作为违约金缴付被告；在转让过程中，被告协助原告办理转让土地的相关手续，原告承担转让土地（即从潘太文变更为原告）所发生的所有税费和相关交易费……。2008年6月28日双方又签了一份与上述协议只是落款日期不同的《土地转让协议》。此后双方均未实际履行，被告自始没有通知过原告终止《土地转让协议》。被告于2008年8月7日收取了彭泰支付的购买讼争地的价款50.6万元，同时注明“出卖人负责该宗宅地手续的合法性并承诺能按正常手续过户到彭泰名下，所需办证费用由受买人彭泰负责”。2009年10月26日，被告将讼争土地（宾国用[98变]字第256号）土地使用证等材料交给彭泰，张善安随后受托向国土部门申请办理讼争地的土地使用权由原使用人潘太文变更为黄锦芳，并于2010年4月20日办妥，证号为宾国用（2010变）字第629号，到国土部门领取该证的是张善安、被告、第三人，该证原件及办证费用4万多元的票据原件由原告持有。原告与彭泰于2008年3月19日签订《土地合作开发协议书》，约定合作开发位于宾州大街中段面积2403平方米的土地（包含讼争地）。彭泰与原告于2010年10月30日签订协议，约定终止双方的合作，宾州大街中段面积2403平方米的土地使用权归原告。对原告主张土地登记收件表中“吕子豪”的签字是第三人笔迹，被告出具给彭泰的“收条”是被告与第三人的长子书写，被告及第三人虽有异议，但在本院指定的期间内没有提出鉴定申请。讼争地现为被告使用，土地上建有一排临时房屋。

本院认为，被告通过竞拍取得讼争地，在与原告签订《土地转让协议》时虽未办理使用权变更登记，但已取得了事实上的处分权，其与原告于2008年1月14日签订的《土地转让协议》是双方的真实意思表示、内容形式合法，为有效合同。在合同履行过程中，双方均未主动及时履行各自义务，且无终止合同的意思表示，后双方又于6月28日签订了另一份与上述协议只是落款日期不同的协议，原告主张是被告要求增加成交价款，双方通过协商同意增加6万元后，为省事重新签订的。这一主张与其后彭泰向被告支付50.6万元，比协议44.6万元多6万的事实相符，在被告对此不能作出合理的解释的情况下，本院对原告的主张予以采信。被告及第三人称被告是将讼争地转让给彭泰，与双方未签订有任何书面协议，彭泰也予否认的事实不符；而原告称其与彭泰是土地合作开发关系，彭泰是基于双方分工代原告履行向被告支付讼争地转让价款的义务，有双方间的《土地合作开发协议书》、《协议书》及彭泰的证言和声明佐证，符合逻辑，本院予以采信。

关于被告是否存在擅自处分夫妻共同财产的行为，能否导致土地转让协议无效问题。从原告主张被告出具给彭泰的“收条”是被告和第三人的长子书写，被告和第三人未确认又不申请进行笔迹鉴定的事实，应当推定该“收条”的笔迹为被告和第三人的长子书写，可以认定被告和第三人的长子知道原、被告间转让讼争地的情况，第三人也应该知道；从办理讼争地的土地使用权从潘太文变更为黄锦芳，国土部门按程序要求进行实地丈量和调查的过程看，第三人也应该知道被告转让讼争地的情况；从张善安和被告及第三人一起到国土部门领取讼争地变更后的宾国用（2010变）字第629号国有土地使用证并联系将该证转交给彭泰的事实看，第三人肯定知道被告转让讼争地的情况，且一直没有异议。综上，第三人称其不知被告转让讼争地与事实不符，其称被告擅自处分讼争地，本院不予采信。讼争地是以被告个人名义通过竞拍取得，有法院的裁定书、原讼争地的土地使用权证是被告持有等材料为证，原告有充分理由相信被告有完全的处分权，不存在侵害第三人财产权的故意和过失，不存在导致原、被告间的《土地转使协议》无效的情形。第三人如果认为其财产权遭受侵害，侵害人也仅是被告。

综上，原、被告2008年6月28日签订的《土地转让协议》合法有效，双方均应按约履行各自的义务，被告拒不协助原告办理讼争地的土地使用权变更登记、拒不将土地交付原告使用构成违约，原告的请求依法有据，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条的规定，判决如下：

一、被告黄锦芳于本案判决生效之日起10日内协助原告黄其伦办理宾国用（2010变）字第629号国有土地使用权人登记由黄锦芳变更为黄其伦；

二、被告黄锦芳于本案判决生效之日起20日内拆除宾国用（2010变）字第629号国有土地使用证指向土地上的建筑物，将土地交付给原告黄其伦使用。

案件受理费7990元，减半收取3995元，由被告黄锦芳负担。

如不服本判决 ，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于南宁市中级人民法院，同时在上诉期满之日起七日内预交上诉费，逾期不预交的，按自动撤回上诉处理。

                                                  审　判　员  余用才

                                                  二0一一年十月八日

                                                  书　记　员　梁树俊