原告湖南金世纪置业有限公司与被告尹长安建设用地使用权转让合同纠纷一案

原告湖南金世纪置业有限公司，地址湖南省株洲县渌口经济开发区。

法定代表人张季宝，系该公司总经理。

委托代理人陈龙生，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为特别授权。

委托代理人尹国义，湖南唯楚律师事务所律师，代理权限为一般代理。

被告尹长安，男，1964年9月22日出生，汉族，个体工商户，住株洲县黄龙镇朱家龙村兴红组07号，现住株洲市芦淞区燎原新村160号，身份证号：430221196409220835。

委托代理人侯敏，湖南一星律师事务所律师，代理权限为特别授权。

原告湖南金世纪置业有限公司与被告尹长安建设用地使用权转让合同纠纷一案于2011年10月24日向本院起诉，本院受理后，依法由审判员吴跃进担任审判长、审判员刘雅玲、人民陪审员曾宪文组成合议庭适用普通程序，于2011年12月6日、2012年1月4日、3月6日、4月10日依法公开开庭进行了审理。原告湖南金世纪置业有限公司的委托代理人陈龙生、尹国义和被告尹长安及委托代理人侯敏均到庭参加了诉讼，现本案已审理终结。

原告湖南金世纪置业有限公司诉称：原告于2006年合法取得了位于株洲县渌口经济开发区工业园内的一块土地使用权，土地证号为[株县国用（2010）第328号]，面积为100亩（即66666平方米），用途为开发建设株洲市金世纪创业园。2007年元月28日原告与被告签订《土地使用权转让合同》，约定“甲方（原告）同意将创业园内的叁号地块（附图）出让给乙方（被告）面积为3.84亩（含分摊面积），价格为180 000元／亩，总价款为691 200元。付款方式：乙方同意在本合同签订之日起1日内，将土地转让费一次性支付给甲方90%，即622 080元，余款在甲方交地前一次性付清，即69 120元。”被告于2007年元月28日支付622 080元，此后被告提出要先办理转让土地过户登记手续，但原告明确告知被告园区土地不能转让，《土地使用权转让合同》不再履行。自2011年起，原告口头和书面告知被告,由于政策、政府强制性规定限制，土地无法转让，并多次与被告协商解除、终止原《土地使用权转让合同》及退本计息的解决方案，被告拒绝接受，无法解决，以致原告金世纪创业园工程项目的整体开发受到严重影响。2011年9月30日，原告向被告发出书面通知，解除双方《土地使用权转让合同》。原告认为：第一、原告与被告个人签订《土地使用权转让合同》，违反了国家法律、政策，该《土地使用权转让合同》无效，应予以解除。第二、土地转让是要式法律行为，其合同的成立有效必须经政府国土部门批准认可。第三、被告除交款622 080元之外，没有付清全部土地转让款，更没有对土地开发利用做任何事情，被告也没有能力对该宗土地进行开发。第四、原告按照对政府的承诺，已对该宗土地开发投入了巨额资金，创业园已初具规模，如果不是与被告达成这个协议，整个金世纪创业园可望在近期竣工。第五、因国家政策因素或双方多次表明不再履行该份合同，在约定的期限内均未履行合同义务，致使不能实现合同目的，已成就了合同解除的条件，原告已书面通知被告解除合同。综上，原告理由充分、诉求正当，请求法院1、确认原告解除双方《土地使用权转让合同》行为有效，使原告能按照对政府的承诺正常开发金世纪创业园整体工程项目。2、由被告承担本案诉讼费用。

原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据材料：

1、原、被告双方身份资格证明，拟证明原、被告双方的诉讼主体资格及基本情况；

2、2007年元月28日双方签订的《土地使用权转让合同》，拟证明涉案的基本事实；

3、原告国有土地使用权证[株县国用（2010）第328号]，拟证明2010年2月6日原告依法取得含转让被告土地在内的土地使用权证；

4、2011年起原告多次以书面形势向被告发送的《告知函》和《通知》（附快递单和回执），拟证明原告已书面通知被告解除《土地使用权转让合同》；

5、原告与渌口经济开发区管理委员会签订的用地协议书，此协议书里约定了土地的使用性质，拟证明在整个使用期限内未经渌口经济开发区管理委员会的同意禁止转让；

6、2008年12月16日补充协议，拟证明转让被告土地的使用权主体做了变更；

7、2009年11月18日交款通知，拟证明最终土地的价格是1813.82万元，2010年2月6日原告正式领取土地使用权证书。

被告对原告上述所举的证据材料质证意见是：对证据材料1、3无异议；对证据材料2的真实性、合法性没有异议，对原告证明的目的有异议，认为该份转让合同无论从形式、内容、主体均为有效合同；合同对于交地、办证都做了明确的规定，尤其是对办证的责任是归原告办理；对证据材料4认为是原告单方的通知，不能达到解除合同的目的；对证据材料5真实性无法进行鉴定，对合法性、关联性均有异议，认为原告不能因有用地协议书就推论出与被告方签订的土地转让合同无效；对证据材料6、7的真实性有异议，且与本案无关联性。本院对被告所质原告的证据材料1、3无异议的确认其有效证据。对持有异议的证据材料2、4、5、6、7，经开庭审理综合审查核实认为，仍具有合法性，关联性和真实性，应作为认定本案事实的有效证据。

被告尹长安辩称：原告所诉本案没有事实和法律依据。其具体理由一、2007年元月28日原告与被告签订的《土地使用权转让合同》合法有效，原告单方面行使解除行为不能成立。其二、原告诉本案《土地使用权转让合同》违反了国家法律、政策而无效，但原告在诉讼中无法指明违反了国家那条法律和政策而无效。根据本案《土地使用权转让合同》及土地使用证[株县国用（2010）第328号] 转让的土地使用权类型为“出让土地”。而根据我国《城市房地产管理法》及《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》仅对转让划拨土地有相应的限制性规定。其三、关于影响原告创业园整体正常开发使用及答辩人没有能力和资格开发土地以及不能实现合同目的等等之说，答辩人认为，这些理由概与《中华人民共和国合同法》第52条规定的合同无效五种情形没有关联性，原告所诉没有任何依据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求，同时要求原告立即履行合同。

被告为支持其主张，申请法院到渌口经济开发区管理委员会、株洲县国土资源局调查本案土地是否能转让等相关情况。另法院依职权在株洲县工商行政管理局调取株洲市金世纪实业有限公司工商登记资料，主要证实原告借用株洲市金世纪实业有限公司名义与渌口经济开发区管理委员会签订用地协议书和被告签订《土地使用权转让合同》，及收取转让费。

法院到渌口经济开发区管理委员会、株洲县国土资源局调查本案土地是否能转让等相关情况反映是：渌口经济开发区管理委员会工作人员说：本案原告将本案土地部份转让给被告对此我们不知情，这块土地部份对外转让有一定的影响，主要影响整体开发规划。株洲县国土资源局领导说：这块土地部份转让给被告我们不知道，但只要是土地转让符合法律规定，法院依法处理我们都没意见，现该块土地按政府指导价大概每亩260 000元。”

原、被告对法院调取的株洲市金世纪实业有限公司工商登记资料均无异议。对调查渌口经济开发区管理委员会、株洲县国土资源局的材料质证意见是：原告对法院调查情况有异议，认为该土地征用了，是事实，主要征用的是被告受让地，但是补偿的是另一块土地；价格问题，土地出让给原告的价格是每亩18.1382万元，原告查了资料平均价格是10万元一亩，国土局说该土地价格大概是20多万元一亩，对此不予认可。被告对法院调查材料无异议。本院认为对法院调取无异议的工商登记资料及有异议的调查材料中株洲县国土资源局领导所说的意见，因与本案有关联性仍应确认为有效依据。

本院根据上述确认的有效证据认定本案如下事实：

2006年3月30日，株洲市金世纪实业有限公司（现变更为湖南金世纪集团有限公司）法定代表人张季宝想受让位于株洲县渌口经济开发区工业园100亩土地使用权，限于湖南株洲渌口经济开发区管理委员会只与单位发生土地出让关系，不与个人发生关系，为此张季宝就以株洲市金世纪实业有限公司名义与湖南株洲渌口经济开发区管理委员会签订了一份《用地协议书》，受让位于株洲县渌口经济开发区工业园一块土地使用权，面积为100亩（即66666平方米），用途为开发建设株洲市金世纪创业园，该地为毛坯地（即未平整地）。《用地协议书》第一条约定:“甲方同意出让位于株洲县渌口经济开发区工业园内A一04至A一08地块给乙方用于标准厂房项目的建设。用地年限为50年，自甲方向乙方实际交付土地之日起算，期间禁止乙方未经甲方批准转让土地及地上建筑物”。第四条约定:“双方协议该项目的土地平整由金世纪公司负责，且土地出让价格与建成后的税收挂钩。土地出让费基准价为80 000元／亩，如建成后（建设期为18个月，从甲方向乙方实际交付土地之日起计算）2年内的年缴税金达到1000000元以上则土地出让价格降为70000元／亩，如建成后2年内的年缴税金达到2000000元以上则土地出让价格降为60000元／亩，如建成后2年内的年缴税金达到3000000元以上则土地出让价格降为48000元／亩。土地出让费总额按实际总面积（含道路分摊面积）计算”。2007年元月28日，张季宝又以株洲市金世纪实业有限公司名义与被告尹长安签订了《土地使用权转让合同》,该合同约定的内容是：“为加快株洲县工业园金世纪创业园的发展步伐，进一步推动园区的发展，经甲，乙双方充分协商，本着平等，自愿，有偿，诚实，信用的原则，签订本合同。

第一条 地块概况

1.地块位于湖南省株洲县渌口经济开发区内A-04至A-08地块。

2.使用年限为50年(以国土部门办证年限为准)。

3.转让地块的用途为工业用地。

第二条 甲方同意将创业园内的叁号地块（附图）转让给乙方，面积为3.84亩，（含分摊面积）价格为180 000元/亩，总价款为691 200元（大写）。土地转让后乙方须到株洲县注册认用地为法人代表人的一般纳税人的企业。

第三条 付款方式。乙方同意在本合同签订之日起1日内，将土地转让费一次性支付给甲方90%，即622 080元。余款在甲方交地前一次性付清，即69 120元。

第四条 甲方在合同签订90日内将土地按现状土地条件交付给乙方使用。交付后，乙方必须按甲方提供项目建设规划，平面规划图和外观效果图的要求进行设计建设，并符合株洲县工业园对金世纪创业园的要求。

第五条 甲方责任1.甲方根据《土地使用权转让合同》负责为乙方办理相关证件和手续。2.甲方依法给予乙方享受园区所有的各项优惠政策。3.甲方协助相关部门根据规划就近提供乙方用地周边的水，电接口，并协助做好投产后的水，电用量。相关手续由甲方代为办理，费用由乙方负责。乙方在建设期间，甲方只提供临时用水，用电的接口，其余由乙方负责。

第六条 乙方责任 1.乙方应按要求及时支付土地出让费。在出让期限内，乙方必须按照本协议规定的土地用途合理使用土地。2.乙方在园区内的厂房建成后不得进行高污染（如化工，冶炼，洗水，印染等）项目的生产和经营。3.乙方在甲方交付土地后，项目的建成期为18个月，（从甲方实际交付土地之日计算）4.乙方必须服从甲方的整体规划要求。5.乙方在进行项目建设时，不能破坏甲方所建设的道路绿化带，如确实为施工需要，报请甲方同意，且在完工后按要求恢复。6.乙方在使用土地时，不得损害，破坏周围环境或设施，如使国家或他人遭受损失，乙方应负责赔偿。7.乙方的工程建设承建单位需到株洲县交纳建工税。8.乙方的用水用电在使用前需交纳押金给甲方，金额由乙方的计划用量进行核定。乙方依据水表，电表用量按电业局和自来水公司的收费标准计算外，还应加上损耗，由乙方一并支付给甲方。

第九条 违约责任：1.乙方必须按照本协议约定，按时支付土地出让费。如果乙方不能按时支付土地出让费，自延迟之日起，应每月向甲方支付违约金50 000元。延期付款超过3个月的甲方有权单方解除合同，违约责任由乙方承担。2.乙方在获准用地后的2个月内项目应予开工建设。不能按时开工建设的，应提前向甲方提出书面延期开工申请，但乙方必须保证在18个月内建设完毕，否则视为乙方违约，甲方可单方解除合同，所交款项为违约金。3.乙方在项目的设计，建设过程中应严格按工业园和甲方的建设规划，平面布置图，外观效果图执行，否则视为乙方违约，甲方可单方解除合同，所交款项为违约金。4.乙方应再规定的建设期内完成建设并投产，如因特殊原因不能按期完成建设，乙方应提前向甲方提出延期申请，但延期完工最长不能超过三个月，否则视为乙方违约，甲方可单方解除合同，所交款项为违约金。5.乙方未按合同要求履行其他义务，在告知之日起十日内未予以履行，则视为乙方违约，甲方有权解除本合同。

第十条 乙方将办证的相关资料准备好且向甲方提出办证申请，甲方在十二个月内代为办好国土证和房产权证。合同签订之日起一日内，按约收取了被告土地转让费622 080元。2007年8月16日湖南金世纪集团有限公司和张季宝出资成立了湖南金世纪置业有限公司，即本案原告（私营企业），上述土地受让和转让的权利义务全归属于湖南金世纪置业有限公司享有和承担。《土地使用权转让合同》签订后，原告一直未向被告交付土地，自以为在开发株洲县工业园金世纪创业园过程中，会达到与湖南株洲渌口经济开发区管理委员会所签的《用地协议书》中第四条约定的土地出让价格与建成后的税收挂钩48 000元／亩的优惠价格条件，结果未达到，致使自己受让土地价格每亩18.1382万元高于转让给被告土地价格180 000元，认为不划算；2007年由于扩展公路、株洲县渌口经济开发园区规划和面积调整等政府行为因素和情势变更，至以公路绿化带为界往被告购买地向内推进了7米，占用了被告3号地部份面积，在靠京广铁路旁给予补满；2008年年底至2009年以前原告在受让100亩地的范围内初建厂房7栋，含园区道路面积在内，已用面积42.77亩，致使原告在原位无法交付被告3.84亩土地。基于上述因素，2009年当被告尹长安催促原告交付转让土地，要求办理过户手续时，原告就以各种理由告知被告《土地使用权转让合同》不能履行，直至2010年2月6日原告正式取得100亩受让土地使用权证，证号为：[株县国用（2010）第328号]，原告就于2011年9月28日向被告发出解除《土地使用权转让合同》通知书，因被告不同意，由此产生本案纠纷。于2011年10月24日诉至本院，请求确认原告解除与被告所签《土地使用权转让合同》行为有效，并要求被告承担本案诉讼费。

本院认为：原告湖南金世纪置业有限公司诉请确认解除与被告尹长安之间的《土地使用权转让合同》行为有效理由不成立，对此不予支持。其理由：1、本院根据《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第二款、第三款之规定：“ 中华人民共和国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。全民所有，即国家所有土地的所有权由国务院代表国家行使。任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可以依法转让。”及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条“转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。第十条第一款第三项 土地使用权人作为转让方就同一出让土地使用权订立数个转让合同，在转让合同有效的情况下，受让方均要求履行合同的，按照以下情形分别处理：(三)均未办理土地使用权变更登记手续，又未合法占有投资开发土地，先行支付土地转让款的受让方请求转让方履行交付土地和办理土地使用权变更登记等合同义务的，应予支持。第十一条 土地使用权人未经有批准权的人民政府批准，与受让方订立合同转让划拨土地使用权的，应当认定合同无效。但起诉前经有批准权的人民政府批准办理土地使用权出让手续的，应当认定合同有效。”再根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条 第一款第1、2项之规定：“以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当符合下列条件：（一）按照出让合同约定已经支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；（二）按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。”根据上述法律规定，原告对土地所有权和土地使用权的转让法律理解和认识有所混淆，法律规定是指国家所有土地的所有权和劳动群众集体所有土地的所有权，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让。对国有划拨土地使用权转让要经有批准权的政府批准，转让合同才能有效，否则无效。而不是指依法取得国有土地使用权者不能依法转让给个人使用，在转让时也要经有批准权的政府批准转让合同才有效。因此本案原告依法取得湖南株洲渌口经济开发区管理委员会的出让土地转让给本案被告是合理合法，不违反国家法律和政策。至于原告说该土地转让给被告违反了湖南株洲渌口经济开发区管理委会《用地协议书》的约定，其转让合同也认为无效。本院依据《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条规定：“土地使用权出让，应当签订书面出让合同。土地使用权出让合同由市、县人民政府土地管理部门与土地使用者签订。”依此规定土地使用权出让合同的出让人主体是特定的，即必须由市、县人民政府土地管理部门代表国家以国有土地所有者的身份具体实施出让行为，其他部门、单位无权以出让人的身份订立土地使用权出让合同。故湖南株洲渌口经济开发区管理委员会虽不能成为本案与原告签订位于株洲县渌口经济开发区工业园内A一04至A一08，100亩土地的出让方主体，但湖南株洲渌口经济开发区管理委员会与原告签订该土地出让协议后，株洲县国土资源局向原告颁发了此土地证，并收取了土地出让费，由此证明株洲县国土资源局对湖南株洲渌口经济开发区管理委员会与原告签订上述土地出让协议的追认。加之被告并不是签订《用地协议书》的一方当事人，依据合同相对性原则，《用地协议书》中第一条约定原告受让位于株洲县渌口经济开发区工业园内A一04至A一08，100亩土地，未经湖南株洲渌口经济开发区管理委员会批准，禁止对外转让的内容约定，对原告转让被告本案土地的行为并不具有约束力。另外本院依被告申请，到株洲县国土资源局找有关领导调查了解相关情况，该单位领导对本案土地转让并未持反对意见。据此原告在本案起诉前取得本案土地证与被告签订的土地转让合同合法有效。原告不交付土地给被告，凭空想象土地转让被告会影响政府统一开发，其理由无法无据。2、至于原告诉被告签订《土地使用权转让合同》没有体现真实意思表示和土地转让交易价值不对等，被告没有付清全部土地转让款，被告没有能力和资格对该宗土地进行开发，在约定的期限内均未履行合同义务，致使合同目的不能实现，现已成就解除合同条件。原告以上之说与事实不符，土地转让交易价值不对等属原告对预期利益估计不足造成，属于自身责任，但不影响本案合同效力。3、原告单方行使解除有效合同，应当遵照《中华人民共和国合同法》第九十三条 “当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以行使解除合同。和 第九十四条：有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限界满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”等之规定行使解出权。以此规定当事人单方解除有效合同，应依合同约定，合同无约定的可以协商解除，协商不成的，依法解除。本案经审理查明，原告在本案中行使解除权，没有相关的合同约定。故此，依据上述法律规定当事人没有约定解除合同条件的，只能按照合同法第九十四条法律规定行使法定解除权。而合同法第九十四条2-5项规定，仅仅是赋予守约方享有法定解除权，未赋予违约方享有解除权。另外原告行使本案解除权又不符合《合同法》第九十四条第1项之规定及《合同法》分则单方任意解除权的特别规定。加之原告与被告签订《土地使用权转让合同》后到本案起诉之日止，未发现被告有违约行为，原告却自始至终违约。原告从2006年3月30日与湖南株洲渌口经济开发区管理委员会签订《用地协议书》后，明知该《用地协议书》中第一条约定自公司受让位于株洲县渌口经济开发区工业园内A一04至A一08，100亩土地，未经湖南株洲渌口经济开发区管理委员会批准，禁止对外转让。而原告自认为在开发过程中会达到湖南株洲渌口经济开发区管理委员会最低土地出让价格48 000元／亩的优惠条件，在未办好出让土地证之前，就以每亩180 000元的价格转让3.84亩给被告开发使用，并按合同约定收取了被告总转让费的90%，即622 080元。款收后一直违约不向被告交付转让地。直至完全取得土地使用权和土地证，只行自己开发，不履行土地转让合同，结果最低优惠条件未达到，导致每亩土地出让价格18.1382万元高于转让给被告每亩土地价格180 000元，认为不划算而反约。2011年9月30日以各种理由邮寄通知给被告解除双方所签的《土地使用权转让合同》，其行为构成根本违约。据此，原告在本案不享有行使解除权的权利。原告在本案向被告行使解除合同行为违背了上述法律规定而应当无效。综上所述，原告诉请确认解除与被告之间的《土地使用权转让合同》行为有效理由不成立，对此不予支持。本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《中华人民共和国土地管理法》第二条第一款、第二款、第三款，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条、第十条第一款第 (三) 项、第十一条、《中华人民共和国城市房地产管理法》第十五条、第三十八条 第一款第1、2项，《中华人民共和国合同法》第八条 、第九十三条、第九十四条之规定判决如下：

驳回原告湖南金世纪置业有限公司的诉讼请求。

本案受理费10 712元，由原告湖南金世纪置业有限公司承担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交上诉状后七日内，按照不服本判决部分的上诉请求数额向株洲市中级人民法院交纳案件受理费。现金交纳的，直接向农业银行株洲市荷塘支行驻株洲市中级人民法院收费点交纳；汇款或转帐的，开户行：农业银行株洲市荷塘支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：18-161101040002686。逾期未交纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。

                                                审  判  长    吴  跃  进

                                                审  判  员    刘  雅  玲

                                                人民陪审员    曾  宪  文

                                                  二○一二年四月十日

                                                书  记  员    谭  明  明