原告广西善博文化传播有限公司诉被告防城港市金瓯房地产开发公司建设用地使用权转让合同纠纷一案

原告：广西善博文化传播有限公司，住所地南宁市滨湖路42号宁汇大厦1901C。

法定代表人：王学英，总经理。

委托代理人：胡榕，崇泰律师事务所律师。

被告：防城港市金瓯房地产开发公司，住所地防城港市港口区紫荆小区H10号。

法定代表人：梁师文，经理。

委托代理人：苏维龙，该公司职员。

委托代理人：黄世新，欣和律师事务所律师。

原告广西善博文化传播有限公司（下称善博公司）诉被告防城港市金瓯房地产开发公司（下称金瓯公司）建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院于2010年2月8日立案受理后，依法于2010年4月19日组成合议庭公开开庭审理了本案。原告善博公司的委托代理人胡榕，被告金瓯公司的委托代理人苏维龙、黄世新到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告善博公司诉称：原告和被告于2007年3月28日签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定被告金瓯公司将位于防城港市中心区沙潭江金瓯苑小区土地转让给原告，宗地总面积为11.02亩（金瓯小区规划建设用地规划许可证号：防公建地规（1993）第27号；国有土地使用权证号：防区国用（96）字第179号），转让总金额为1322400元。合同同时约定被告应于2008年5月31日前办妥所转让宗地的建设用地规划许可证、土地使用证，若超期办理不了过户手续的，被告需同意以合作开发的方式把所转让宗地交给原告投资开发。否则，被告应以原告已交款项的两倍向原告支付违约金。同时还约定，如果因规划而影响合同履行，甲方必须以相近位置、同等性质和面积的土地置换给原告。合同签订后，原告按照合同约定，向被告支付了转让金557220元。但至开庭前，被告仍然没有为原告办理相关过户手续，也没有以合作开发的方式将土地交给原告开发。而原告得知防城港市为城市整体规划，已经确定将此地块以政府补偿的形式收回。原告认为，该《国有土地使用权转让合同》是在双方平等、自愿、协商一致的条件下签订的，没有违反国家法律法规规定，属合法有效合同。原告已经按合同的约定履行了相关付款义务，被告却没有履行合同所规定的土地过户、合作开发等义务，已构成违约，应该承担违约责任。而鉴于被告称不能履行合同是由于政府规划收回土地，那么依照合同约定，被告在承担违约责任的同时，必须以相近位置、同等性质和面积的土地置换给原告。故请求判令：1、履行与原告于2007年3月28日签订的《国有土地使用权转让合同》第十一条的约定，置换相近位置、同等性质和面积的土地置换给原告；2、由被告向原告支付违约金1114440元。

原告对其陈述事实在举证期限内提供的证据有：1、原告营业执照、法人证明，证明原告身份；2、国有土地使用权转让合同，证明原、被告之间存在合同关系及双方的合同约定；3、土地转让金付款凭证，证明原告已经按合同约定支付了土地转让金；4、履行合同义务催告函，证明原告已经向被告要求全面履行合同义务。

被告金瓯公司辩称： 1、原告要求置换同等面积的土地不符合合同约定，按照合同第十一条“如因城市规划的改变而影响到本合同项下所转让宗地位置或面积需要随之改变时，乙方要服从，但甲方有义务照顾好乙方利益，在规划许可条件下优先置换或补偿相近位置同等面积同等类别和用地性质同等性质同等价值的宅基地给乙方”，金瓯小区土地问题是政府收回而不是规划变更。因土地被政府收回，被告的土地面积大大减少，没有条件予以置换。2、原告并没有开发房地产的资质。3、合同约定被告在办不了过户手续的情况下，必须把土地交给原告以合作开发的形式开发，被告只能收取等同于合同转让价格的金额作为固定回报。合同还规定无法过户又无法合作开发的，被告必须支付土地转让金的2倍作为违约金。这样的约定是规避法律，是不成立的。为此，被告请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告为其辩解在举证期限内提交的证据有：防城港日报2008年12月12日登出的防城港市人民政府关于收回防城港市中心区沙潭江部分土地使用权的通告，证明被告位于金瓯小区的土地将近三分之二以上被政府收回。

经开庭质证，被告对原告提供的证据1有异议，认为原告的营业执照证明原告没有房地产开发资质；对证据2、证据3、证据4无异议。原告对被告所提供的证据有异议，认为该证据不能证明被告无补偿条件。

本院结合各方当事人的举证和质证，认证如下：对于各方均无异议的证据予以采纳，对有异议的证据，因无证据予以反驳且该类书证确与各方当事人的抗辩事由具有一定的关联性，故本案采纳为定案参考依据。

综合全案证据，本院确认以下法律事实：原告（合同乙方）和被告（合同甲方）于2007年3月28日签订《国有土地使用权转让合同》，合同约定被告将位于防城港市中心区沙潭江金瓯小区土地转让给原告，宗地总面积为11.02亩（金瓯小区规划建设用地规划许可证号：防公建地规（1993）第27号；国有土地使用权证号：防区国用（96）字第179号），转让总金额为1322400元。合同同时约定原告在合同签订后支付50万元，余款822400元待被告书面告知办好小区规划总评，双方确定具体宗地位置后15天内再支付50万元，最后余款322400元待土地使用证过户至原告名下后一年内付清；被告应于2008年5月31日前办妥所转让宗地的建设用地规划许可证、土地使用证，若超期办理不了过户手续的，被告必须同意以合作开发的方式把所转让宗地交给原告投资开发。若发生所转让宗地没法过户，又没法合作开发的，被告必须以原告实际已交付土地转让金的两倍作为罚金赔偿原告的经济损失。同时约定，如果因规划改变而使所转让土地的位置或面积随之改变时，原告要服从，在规划许可条件下优先置换或补偿相近位置同等面积同等类别和用地性质同等价值的宅基地给原告。合同签订以后，原告按照合同约定，向被告支付了购地预付款557220元。但至一审辩论终结前，被告没有为原告办理所转让宗地的相关过户手续，也没有将该宗地以合作开发的方式交给原告投资开发。

另查明，被告金瓯公司在市中心区沙潭江有土地使用权1038亩。2008年12月12日，防城港市人民政府发出《防城港市人民政府关于收回市中心区沙潭江部分土地使用权的通告》，防城港市政府决定收回位于防城港市中心区沙潭江以东、南防铁路以西1300亩范围内已批准的单位（个人）土地使用权，用于企沙钢铁基地配套项目建设。回收范围包括被告金瓯公司在市中心区沙潭江的部分土地使用权，本案所涉及的11.02亩土地亦在收回范围内。

在审理期间，本院先后多次组织当事人到庭调解，但双方没有达成合意。

本院认为：原告和被告签订的《国有土地使用权转让合同》是双方的真实意思表示，没有违反法律强制性规定，合法有效。合同签订后，原告根据合同约定向被告支付557220元，已履行合同的义务，被告应当于2008年5月31日前办妥所转让宗地的建设用地规划许可证、土地使用证给原告，但逾期后被告没有办理，根据合同第八条约定，若超期办理不了过户手续的，被告须将该宗地以合作开发的方式交给原告投资，若发生所转让宗地没法过户又没法合作开发的，被告必须以原告实际已交付土地转让金金额的两倍作为罚金赔偿原告的经济损失。本案中，被告未按期限办理所转让宗地的建设用地规划许可证、土地使用证给原告，超期后至本案起诉时止，被告亦没有将该宗地以合作开发的方式交给原告投资开发。因此，被告的行为违反了合同的约定，应承担违约责任。本案被告已收取原告的购地预付款557220元，根据合同第八条约定，原告主张被告支付违约金1114440元于法有据，理由成立，本院应予以支持；又根据合同第十一条的规定，如果因规划改变而使所转让土地的位置或面积随之改变时，原告要服从，在规划许可条件下优先置换或补偿相近位置同等面积同等类别和用地性质同等价值的宅基地给原告。被告金瓯公司在市中心区沙潭江有土地使用权1038亩，根据被告在庭审时的辩解意见，防城港市人民政府回收被告金瓯公司在市中心区沙潭江的土地使用权约为三分之二，被告所转让给原告的11.02亩宗地也包括在内，因此，被告在支付超期未过户又未将地交由原告合作开发的违约金后，还应该继续履行合同，即规划改变后，被告在有条件置换或补偿相近位置同等面积同等类别和用地性质同等价值的宅基地给原告的情况下，应予以置换或补偿。但被告没有履行合同规定给原告置换或补偿相近位置同等面积同等类别和用地性质同等价值宅基地的义务，被告的行为已违约，由于本案无法确定被告未置换宅基地的四至范围，如判决被告继续履行置换或补偿相近位置同等面积同等类别和用地性质同等价值的宅基地给原告，在被告不自动履行判决时将难以执行，因此，对原告因被告违约行为导致无法继续履行合同造成原告的损失，只能由被告予以赔偿，由于合同约定的11.02亩宗地已被防城港市人民政府回收，原告该损失应为该宗地的可得价款，即防城港市人民政府政府回收本案11.02亩宗地的补偿金额。

综上所述，按照《中华人民共和国合同法》第六条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十四条的规定，判决如下：

一、被告防城港市金瓯房地产开发公司应赔偿给原告广西善博文化传播有限公司违约金1114440元；

二、被告防城港市金瓯房地产开发公司应将防城港市人民政府回收本案讼争11.02亩土地使用权给予的土地补偿款支付给原告广西善博文化传播有限公司；

三、驳回原告广西善博文化传播有限公司的其他诉讼请求。

案件受理费19844元，被告防城港市金瓯房地产开发公司负担。

上述应付款项，义务人应于本案判决生效之日起十日内履行完毕，逾期则应加倍支付迟延履行期间的债务利息，权利人可在本案生效判决规定的履行期限最后一日起二年内，向本院申请执行。

如不服本判决，可在本判决送达之日起十五日内，向本院或防城港市中级人民法院递交上诉状正本1份，副本5份，上诉于防城港市中级人民法院。并于上诉期间届满之日起7日内预交上诉费19844元（收费单位：防城港市中级人民法院诉讼费专户，账号：769401040000920，开户银行：中国农业银行防城港分行友谊支行）。逾期不交也不提出缓交申请的，按自动撤回上诉处理。

                                          审  判  长     朱  海

                                          审  判  员     王海峰

                                          代理审判员     谈词镇

                                          二0一0年 七月十七日

                                          书  记  员     骆艺彬