余选民与侯战英间建设用地使用权转让协议无效纠纷一案

原告余选民，男，1954年5月8日出生，汉族，村民。

委托代理人鱼广会，陕西骊剑律师事务所律师。

被告侯战英，男，1971年11月8日出生，汉族，村民。委托代理人曹晓红，陕西晓红律师事务所律师。

委托代理人杨生忍，男，1938年3月11日出生，汉族，退休干部。

原告余选民与被告侯战英间建设用地使用权转让协议无效纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，原告余选民及委托代理人鱼广会、被告侯战英及委托代理人曹晓红、杨生忍均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告余选民诉称，2001年3月6日，西安市临潼区新丰工贸开发公司出让新丰街办丰源北路中段39.1×14（米）的土地使用权时，其支付土地出让金4万余元，取得该块土地的使用权。2008年7、8月份，再与被告侯战英达成以8万元转让该土地使用权的口头协议。双方达成口头协议之后，被告即在该块土地上建筑了房屋居住至今。但是，被告侯战英至今尚未向其支付转让价款，且根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条、最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条和《陕西省国有土地使用权出让和转让办法》第二十条之规定，请求人民法院确认其与被告间口头转让土地使用权协议无效。

被告侯战英辩称，2008年5月份，其与余选民达成口头协议，原告将其从新丰工贸开发公司转让取得的土地使用权以8万元价款转让于我，且转让价款已在当日以现金方式支付，原告即交付了土地出让卡。2008年7月底至12月初，其已在该块土地上建成两层框架、砖混结构的房屋约500多平方米，且居住至今。在建房期间，原告也来祝贺，并未对转让价款支付事项提出异议。现原告要求确认双方间转让行为无效缺乏事实根据，且已超过诉讼时效，故要求驳回原告的诉讼请求。同时，在诉讼期间，虽经司法评估其房屋造价为43.8万余元。但是，由于该鉴定未按当前市场价格确定，其结论显失公平，故要求按市场公允价重新予以鉴定。

经审理查明，1999年3月，西安市临潼区土地局向新丰工贸开发公司作出临土发（1999）019号关于转发西安市人民政府“关于征用临潼区新丰镇鸿门村前街组、赵西组耕地和出让土地使用权给西安市临潼区新丰工贸开发公司建设新丰农产品综合市场的批复”通知。2000年4月份，西安市临潼区新丰工贸开发公司将其中部分土地有偿转让给案外人沈××以后，因沈××要求放弃受让、委托出让人再行转让。2001年3月6日，新丰工贸开发公司又将该块土地转让给原告，原告向新丰工贸开发公司支付土地出让金41262元，新丰工贸开发公司向原告交付了《临潼区新丰街道办事处工商业使用土地出让卡片》。该出让卡片记载了出让地址、出让面积、出让价格、基建要求等项内容。 2008年5月—7月间，原告在尚未申办、取得受让土地的《国有土地使用证》时，又与被告达成以8万元价款转让该块土地的口头转让协议，并将《临潼区新丰街道办事处工商业使用土地出让卡片》转交给被告。2008年7月底到12月上旬，被告即在该土地24.94×10.26（米）的范围内，建成了两层框架、砖混结构的房屋约500平方米，并安装了水、电设施，又在院内打小口水井一眼，且对房屋装修，居住至今。诉讼中，原告向本院提出申请，要求对被告在争议土地上建造的房屋进行工程造价鉴定，被告侯战英亦同意造价鉴定。经司法委托，西安普迈项目管理有限公司对被告的房屋及水、电设施、装修等工程项目分别进行了司法鉴定，其鉴定意见：“土建工程造价244440.13元、装修工程造价153394.26元、给排水工程造价10702.26元、电气工程造价29923.41元，合计438460.06元”。鉴定报告向双方送达后，原告无异议，被告则认为该鉴定意见未按当前市场价确定价值，并向鉴定人提出重新计算造价的书面异议，经鉴定人再次审核，已向被告作出了书面回复，且维持其鉴定意见。但是，被告对此再次提出书面申请，要求对其房屋按市场公允价重新进行工程造价的司法鉴定。审理中，虽经本院调解，但由于原、被告对转让协议的法律效力意见分歧较大，无法达成调解协议。

以上事实，有西安市临潼区新丰工贸开发公司于2010年6月21日出具的证明，《临潼区新丰街道办事处工商业性用地的出让卡片》、鉴定报告、鉴定异议书及回复和当事人陈述、承认等证据载卷。足以认定。

本院认为，公民、法人合法的民事权益受法律保护。原告尚未取得土地使用权，又将该处土地转让给被告，其纠纷亦属土地买卖事项，应当由土地主管部门处理，故原告要求人民法院确认其与被告土地转让合同无效的诉讼请求，本院依法不予支持。综上，根据《中华人民共和国民法通则》第五条的规定，判决如下：

驳回余选民的诉讼请求。

案件受理费550元，由余选民负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于陕西省西安市中级人民法院。  

                                                      审  判  长 周  艳

                                                      审  判  员 张卫捷

                                                      代理审判员 张小婷

                                               二○一一年十一月二十九日

                                                      书  记  员 李桥荞