史合金诉倪卫东建设用地使用权转让合同纠纷一案一审民事判决书

原告史合金，男，1945年7月24日出生，汉族，农民。

委托代理人史保金，男，1957年1月8日出生，汉族。

被告倪卫东，男，1971年10月15日出生，汉族。

原告史合金诉被告倪卫东建设用地使用权转让合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告史合金及其委托代理人史保金、被告倪卫东到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告史合金诉称，2010年3月26日，原、被告达成协议，将位于林州市其林台沙岗村的原城郊乡槐树池信用社旧址的国有土地使用权由被告转让给原告，成交价格97.39万元。签定协议交清款项后，原告找被告到有关部门办理国有土地使用权转让手续，被告以种种理由推拖。请求判令被告将林州市其林台沙岗村原城郊乡槐树池信用社旧址国有土地使用权转让给原告，并协助原告到有关部门办理土地使用权相关手续。

被告倪卫东口头辨称，原先原告承诺给我些投资回报，现在不知什么原因不给，主要原因就是想让原告多给点投资回报。

经审理查明，2010年3月26日，被告倪卫东和原告史合金作为甲乙双方签订国有土地使用权转让协议，倪卫东将坐落于林州市其林台沙岗村原城郊乡槐树池信用社旧址的国有土地使用权转让于史合金，协议载明，土地使用权面积1780.4?3，使用年限为70年，自2009年10月19日起算，每平方米转让价547.01元，总价款为97.39万元。甲方倪卫东收到全部土地使用权转让金后，为乙方出具收到凭证，并按照乙方史合金的要求，到国有土地资源管理部门办理所转让土地使用权的相关手续、合同、土地使用证等有关资料，倪卫东所持《国有建设用地使用权出让合同》项下规定的倪卫东原有的权利和义务均相应转移至史合金。2010年3月26日，倪卫东向史合金出具收到上述土地转让金97.39万元的收据。

坐落于林州市其林台沙岗村原城郊乡槐树池信用社旧址的国有土地使用权，是2005年通过对林州市槐树池农村信用合作社房产的拍卖，由倪卫东买受房产取得。2009年10月19日，林州市国土资源局与倪卫东签订《国有建设用地使用权出让合同》。2011年4月22日，林州市人民政府向倪卫东颁发林国用（2011）第083号国有土地使用证。

上述事实，有原告提供的国有土地使用权转让协议、倪卫东向原告出具的收到土地转让金的收据，被告提供的交付销售不动产发票，补交土地价款发票、拍卖成交确认书、国有土地使用权出让合同、国有土地使用证予以证实。

本院认为，出让方林州市国土资源局与受让方倪卫东以合同形式合意创设了对林州市城郊乡槐树池信用社旧址的国有土地的占有、使用、处分、收益的用益物权，倪卫东转让该土地使用权，即是该用益物权的变动。被告倪卫东和原告史合金以签订国有土地使用权转让协议的方式，欲转让上述国有土地使用权，我国民事立法对物权变动采取的是债权形式主义的模式，土地使用权转让的登记行为，只是作为标的物所有权转移的表征，其作用是将物权变动的时间界限确定在标的物登记之时，属于债权合同的履行问题，不是债权合同的生效要件，双方尚需践行土地使用权变更登记的法定方式后，方发生物权变动的效力。而原被告签订的国有土地使用权转让协议的生效，应当具备三个条件：1、行为人具有相应的民事行为能力；2、意思表示真实；3、不违反法律或者社会公共利益。原被告签订国有土地使用权转让协议时，是符合上述条件的。此外，根据《城市房地产管理法》、《土地管理法》相关规定，以出让方式取得土地使用权的，转让房地产时，不仅应当取得土地使用权证书，还应达到一定的投资开发条件。本案中，转让方倪卫东于本案起诉前的2011年4月22日取得土地使用权证书，双方签订的转让协议，符合上述法律和最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，一审起诉前倪卫东办理了国有土地使用证，讼争土地具备了进入市场进行依法转让的条件；但被告转让上述土地使用权时，没有完成《城市房地产管理法》第三十八条规定的25%的投资总额。

转让土地使用权时没有完成《城市房地产管理法》第三十八条规定的关于土地转让时投资应达到投资开发总额25%，属于合同标的物的瑕疵，并不直接影响土地使用权转让合同的效力，《城市房地产管理法》第三十八条中的该项规定不是认定土地使用权转让合同效力的法律强制性规定，故原被告签订的国有土地使用权转让协议有效。原告要求被告将讼争国有土地使用权转让给原告，并协助原告办理土地使用权转让变更登记的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条，第六十条，第一百零七条，《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条的规定，判决如下：

被告倪卫东于本判决生效后十日内将座落于林州市其林台沙岗村原城郊乡槐树池信用社旧址国有地使用权交付给原告史合金，并协助原告办理土地使用权变更登记。

案件受理费50元，由被告倪卫东负担。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省安阳市中级人民法院。

                                                  审  判  长  粱晓建

                                                  代理审判员  李存林

                                                  人民陪审员  杨海平

                                                  二0一一年八月三十日

                                                  书  记  员  秦学凤