上诉人祁东县城镇建设综合开发公司为与被上诉人谭双桥建设用地使用权转让合同纠纷一案

湖南省衡阳市中级人民法院

民事判决书

        (2011)衡中法民一终字第401号

上诉人（原审被告）祁东县城镇建设综合开发公司，住所地湖南省祁东县洪桥镇县正西路95 号。

法定代表人龙振华，经理。

委托代理人曾雪琴，女，1974年11月3日出生。

委托代理人赵勇平，湖南恒诚律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）谭双桥，男，1968 年4 月14 日出生。

委托代理人陈增元，湖南真诚律师事务所律师。

上诉人祁东县城镇建设综合开发公司为与被上诉人谭双桥建设用地使用权转让合同纠纷一案，不服湖南省祁东县人民法院（2011）祁民一初字第306号民事判决，向本院提起上诉。本院2011年8月23日立案受理后，依法组成合议庭，于同年9月14日组织庭前证据交换，同年9月15日公开开庭审理了本案。上诉人祁东县城镇建设综合开发公司的委托代理人曾雪琴、赵勇平，被上诉人谭双桥及其委托代理人陈增元到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审查明：被告原在祁东县鼎山公园西侧万福寺西面有一宗开发用地，为支持县政府筹建万福寺，服从县政府的安排，将该宗地置换给万福寺。县政府在祁东县洪桥镇祁丰大道南侧另行安排一宗地给被告，并于2004年2月6日向被告颁发了《国有土地使用权证》，土地使用权类型为划拨，用途为住宅用地。2006年4月18日，被告在没有依法向有关部门报批的情况下，与原告谭双桥、张芙蓉夫妇签订了《土地出让合同》，主要内容有：一、乙方自愿购买祁丰新区曙光村自东向西第5 壕出让地，面积为柒拾贰平方米，其中建房使用面积为柒拾贰平方米…… ，三、乙方购地后，办理规划许可证、建房许可证、地产证、房产证等所有费用由甲方包干代办以上手续；四、室外水管、供电主线由甲方接通，但其水表、电表及室内材料安装费等由乙方负责；五、乙方自愿购买第5 壕出让地时，乙方应一次性交清购地款壹拾万零伍仟伍佰元整……。合同签订后，原告依约向被告支付了105 500元。2008年7月，中共祁东县纪律检查委员会、县国土局对被告未经过招、拍、挂程序进行转让土地的行为进行了查处，作了罚款处理，并责令当事人重新订立土地转让合同。2008 年7月9日，当事人双方重新签订了《土地转让合同》，该合同除将合同名称“土地出让合同”改为“土地转让合同”，将序言中的“门面出让地”改为“门面转让地”, 另在合同第三条中增加了“乙方只交1000 元由甲方包干代办以上手续”，其他内容未变，并将签订的时间填写为2004年6 月8日。2009年4月21日，原告之妻张芙蓉因病去世。2010年5月4 日，被告为原告夫妇办理了祁国用（2010）第1446 号《国有土地使用证》，使用权类型为划拨。同年6月21日，原告领取该证。随后，被告为原告办理了《规划许可证》。2011年4月20日，原告将祁国用（2010）第1446 号《国有土地使用权证》的土地使用权人谭双桥、张芙蓉变更为谭双桥，将划拨用地变更为出让用地，并为此交纳了土地出让金及相关费用12 040元。2010年11月6日，原告与他人签订建房合同开始在该地建筑房屋。2011年4月29日，原告为办证的费用与被告协商不成，而诉至法院。

原审认为，被告未经县级以上人民政府土地管理部门批准，违法将划拨土地使用权转让给原告夫妇，并与原告签订《土地出让合同》，该合同属无效合同。被告在转让土地的行为被县纪检监察部门查处后，经县政府同意，将土地转让给原告夫妇，双方签订了《土地转让合同》，该合同属有效合同。该合同第一条、第五条明确约定被告转让给原告的第5壕72平方米土地是出让地，办证费用原告出1000 元由被告包干。被告理应为原告办理出让《国有土地使用权证》而非划拨地《国有土地使用权证》；再者，依照《中华人民共和国国土管理法》第五十四条的规定，公民个人不属划拨用地的主体，被告为原告办理划拨地《国有土地使用权证》不符合法律规定和合同约定。原告自行办理出让地《国有土地使用权证》所产生的土地出让金费用理应由被告负担，原告请求被告承担该费用符合约定，应予以支持。原告请求被告支付场地平整费3090元及工程款税费4643.98元，土地是否需平整及平整费用多少，原告的证据不足，工程款税费不属办证费用，对该请求不予支持。原告请求被告在合理期限内接通原告房屋处电力主线，被告辩称已设立了电力主线，原告未有证据证明该主线未设立，故该请求亦不予支持。被告辩称，原告自行办理出让地使用权证的费用应由原告自行交纳的观点不符合合同约定，且被告未有证据证明原告拒交1000元代办费，故该辩论观点不予采纳。案经调解不成，根据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第六十条、第一百零七条之规定，判决：一、被告祁东县城镇建设综合开发公司在本判决生效之日起五日内给付原告谭双桥办理《国有土地使用权证》的费用12 040元，扣除应由原告承担的包干费用1000 元，被告还应支付11 040元。逾期不履行，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，按中国人民银行同期同类贷款利率，加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原告谭双桥的其他诉讼请求。案件受理费294 元，减半收取147 元，由原告负担47 元，被告负担100元。

宣判后，原审被告祁东县城镇建设综合开发公司不服上述判决，向本院提出上诉称：一、该公司与被上诉人签订的《土地转让合同》第一条、第五条中关于转让出让地的约定，是在重大误解下订立的，自始无法律约束力；二、根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条、《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款等相关法律的规定，祁东县人民政府将涉案土地使用权变更登记并向被上诉人颁证的行为，应视为批准其转让划拨用地，故原审判决认为转让划拨用地系违法的理由不能成立；三、被上诉人明知双方签订的是划拨土地使用权转受让关系，其自行变更该土地使用权的性质，为此支付的土地出让金及相关费用，不属于双方合同约定的范围，应由其自行负担。综上，请求二审驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人谭双桥答辩称：原审认定事实清楚，适用法律正确，判决公正，上诉人提出的上诉理由不能成立，请求二审依法驳回上诉人的上诉，维持原判。

在本院组织的证据交换期间，双方当事人均未向本院提供新的证据。

经审理查明，原判认定事实清楚，本院予以确认。

本院认为，土地使用权出让是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。土地使用权转让是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换和赠与。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得转让。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第四十五条规定：“符合下列条件的，经市、县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，其划拨土地使用权和地上建筑物、其他附着物所有权可以转让、出租、抵押：（一）土地使用者为公司、企业、其他经济组织和个人；（二）领有国有土地使用证；（三）具有地上建筑物、其他附着物合法的产权证明；（四）依照本条例第二章的规定签订土地使用权出让合同，向当地市、县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。转让、出租、抵押前款划拨土地使用权的，分别依照本条例第三章、第四章和第五章的规定办理。”本案中，上诉人于2004年通过行政划拨方式取得位于祁东县祁丰新区曙光村地段的9542平方米土地使用权，按照上述规定，其将该土地转让应取得该县人民政府土地管理部门和房产管理部门批准，并依法签订土地使用权出让合同，向该县人民政府补交土地使用权出让金或者以转让、出租、抵押所获效益抵交土地使用权出让金。2006年4月18日，上诉人在没有依法向有关部门报批的情况下，未通过招、拍、挂程序，就涉案土地使用权与谭双桥、张芙蓉夫妇签订了《土地出让合同》。上诉人的上述违法行为经祁东县相关职能部门查处后，于2008 年7月9日，又与被上诉人重新签订了一份《土地转让合同》，在该合同的序言部分明确载明：“经上级有关部门同意，甲方现将祁丰新区曙光村门面转让地面向社会公开出售……”。同时，该合同第三条还约定“乙方（即被上诉人）购地后，办理规划许可证、建房许可证、地产证、房产证等所有费用，乙方只交1000元由甲方（即上诉人）包干代办以上手续”。根据双方在合同中的约定及《中华人民共和国国土管理法》第五十四条规定，上诉人系对出让土地使用权进行转让，其应依约定及法律规定为被上诉人办理国有土地使用权证，而其只为被上诉人办理了行政划拨性质的土地所有权证，违反了合同的约定及法律的相关规定，因此，被上诉人自行办理土地性质为出让地的《国有土地使用权证》所缴纳的土地出让金等相关费用理应由上诉人负担，上诉人认为该公司与被上诉人签订的《土地转让合同》第一条、第五条中关于转让出让地的约定，是在重大误解下订立的，自始无法律约束力的主张与事实不符，认为本案所涉及的土地出让金及相关费用应由被上诉人自行负担的主张于法无据，本院不予支持。综上，原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

本案二审案件受理费294元，由上诉人祁东县城镇建设综合开发公司负担。

本判决为终审判决。　

审　判　长　　何  利  国

　　　　　　　　　　　　　                审　判　员　　蒋  立  新

　　　　　　　　　　　　　                审  判  员　　罗  国  潮

二0一一年九月二十九日

　　　　　　　　　　　　　              书　记　员　　王  易  薇

本案适用的法律条文

《中华人民共和国民事诉讼法》

第一百五十三条　第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

　　（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

　　（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

　　（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

　　（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。