上诉人罗发洪、罗凤程与被上诉人黄淡云建设用地使用权转让纠纷一案

上诉人（原审被告）罗发洪，男，1972年8月 15日出生。

上诉人（原审被告）罗凤程（系罗发洪之父），男，1943年4月21日出生。

两上诉人的共同委托代理人郭兆时，男，1963年4月7日出生。

被上诉人（原审原告）黄淡云，男，1949年9月4日出生。

委托代理人万义生，男，1966年2月22日出生。

上诉人罗发洪、罗凤程因与被上诉人黄淡云建设用地使用权转让纠纷一案，不服湖南省桂东县人民法院（2010）桂民一初字第168号民事判决，向本院提起上诉，本院依法组成合议庭，于2011年12月20日公开开庭审理了本案，上诉人罗发洪及其委托代理人郭兆时、被上诉人黄淡云及其委托代理人万义生到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。

原审法院查明：2009年10月23日，以罗发洪为甲方，黄淡云为乙方，双方签订了《土地使用权转让协议》，协议约定：罗发洪将其名下位于东城区的国有安置土地（面积约117.36平方米）的使用权转让给黄淡云；黄淡云向罗发洪按1368元/平方米的价格支付土地转让金，并预付2.8万元定金；罗发洪协助黄淡云办好土地使用证，办证费用由黄淡云承担；黄淡云在办好证的15日内付清剩余地价款。协议签订的当日，黄淡云依约向罗发洪支付定金2.8万元。后罗发洪、罗凤程分七次以借款的形式向黄淡云借得现金7.54万元用于建房。罗发洪的新房建好后，认为与黄淡云协商转让的安置土地的地价低了，为此双方发生纠纷。虽经桂东县城关镇人民政府调解无果，黄淡云向法院起诉，请求判令罗发洪、罗凤程履行转让协议，为黄淡云办理土地使用证；赔偿因迟延办证给黄淡云造成的损失并承担诉讼费用。

另查明，罗发洪、罗凤程父子虽户口已分别立户，但吃、住、耕地一直没有分开；与黄淡云协商安置土地转让事宜，罗发洪、罗凤程父子自始至终一直参与其中。2009年12月20日桂东县国土局、桂东县城关镇人民政府《关于县城东城区留地安置土地基准地价执行标准及土地出让金收取有关问题的请示》就留地安置面积流转及基准地价、土地出让金收取进行了请示，获得允许留地安置面积流转，基准地价为600元/平方米，土地出让金按40%即240元/平方米由相关职能部门收取的批示。2010年8月5日桂东县政府常务会议纪要（第8期）决定：鼓励留地安置农民对安置用地依法、合理、有序流转，实行集中开发建设；安置用地的土地出让金根据相关政策规定，按土地评估机构评估价格的40%收取，其他税费按相关法律法规和政策收取。2011年6月底，罗凤程已将诉争的国有安置土地使用权以本人的名义申请办证。

原审法院认为，本案双方签订的《土地使用权转让协议》，除双方约定的违约条款部分无效外，其他条款仍然是合法、有效的协议，双方均应按照该约定履行自己的义务。虽然甲方签名是罗发洪，但罗凤程也在“甲方见证人处”签了名，整个安置土地转让协商过程，两父子一直参与其中，且均为完全民事行为能力人，具有完全民事行为能力。协商的内容没有违反法律或者社会公共利益。充分说明罗凤程是愿意签订该协议的，是其真实意思表示。协议签订后，黄淡云已依约履行了预付定金2.8万元的义务，且分七次以借的名义实为支付罗凤程、罗发洪土地转让金7.54万元。协议第5条约定甲方协助乙方办好土地使用证，乙方在土地使用证办好后15日内付清剩余地价款。罗发洪、罗凤程见物价上涨，要求黄淡云加价的行为，违反了诚实信用原则。且在黄淡云起诉后把土地使用证办在自己名下，没有履行该协议，已构成违约。因此，黄淡云请求判令罗发洪、罗凤程继续履行合同，为自己办理土地使用证并承担诉讼费用的主张，依法应予支持；但请求判令罗发洪、罗凤程赔偿经济损失的主张，没有提供相关证据，依法不予采纳；罗发洪、罗凤程认为与黄淡云签订的协议无效，要求解除转让协议，返还收取的定金及借款按贷款利息计算还本付息的主张，缺乏事实根据和法律依据，依法不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十四条、第五十五条、第五十七条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条及《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条之规定，判决：一、罗发洪、罗凤程2009年10月23日签订的《土地使用权转让协议》合法、有效，继续履行，由罗发洪协助黄淡云办好土地使用证；二、驳回黄淡云要求罗发洪、罗凤程赔偿经济损失的诉讼请求。案件受理费3583元，由罗发洪、罗凤程承担。

罗发洪、罗凤程不服一审判决，向本院提起上诉称：诉争安置土地上诉人未办理土地使用权证，双方签订的转让协议违反了《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的相关规定，属无效协议，故请求二审撤销原判。

黄淡云辩称：1、《城市房地产管理法》并没有规定土地使用权转让必须要领有国有土地使用证，最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》规定，转让方未取得出让土地使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得出让土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意的，应当认定合同有效。《城市房地产管理法》的效力高于《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的效力，应予适用。2、双方签订的转让协议符合桂东县政府常务会议纪要的意见，合法有效，故请求二审驳回上诉，维持原判。

二审中，罗发洪提交了下列证据：1、安置面积情况表，拟证明家庭成员中四人有责任田安置了100平方米，另四人没有责任田安置了17平方米。2、四份声明，拟证明没有分责任田的四人不同意转让土地使用权。黄淡云质证认为：第一份证据来源不明，证人未到庭作证，对本案没有证明力。第二份证据是上诉人的家人出具的声明也没有证明效力。本院认为，上述证据与本案转让是否有效缺乏关联性，本院不予认定。黄淡云在二审亦提交了罗凤程取得的桂东县人民政府城乡建设用地许可证，拟证明罗凤程、罗发洪已邓得了土地使用权证。罗发洪质证认为，用地许可证是在一审起诉后才取得的，起诉前不具备签订转让合同的条件。本院认为，该证据符合客观真实性，本院予以认定。

本院二审审理查明：罗凤程于2010年12月30日将本案诉争用地办理了城市个人建设用地许可证。黄淡云承诺在“转让协议”基础上，自愿补偿罗凤程、罗发洪10,000元。其它事实与一审法院查明的事实一致。

本院认为：本案双方争议的焦点是双方签订的《土地使用权转让协议》的效力问题。《中华人民共和国合同法》第八条规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不能擅自变更或解除合同。本案中，上诉人罗发洪、罗凤程将自家安置用地转让给被上诉人黄淡云。双方签订了《土地使用权转让协议书》，该协议是双方真实意思的表示，协议内容不违反法律的强制性规定，合法有效。罗发洪、罗凤程上诉提出本案诉争土地没有领取土地使用权证，依照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》之规定，不得转让，双方签订的《转让协议》无效，本院认为，上述规定是行政管理部门对土地转让行为作出的行政管理性质的规定，而非对转让合同效力的强制性规定。2010年8月5日桂东县政府常务会议纪要决定，鼓励留地安置农民对安置用地依法、合理、有序流转，实行集中开发建设。表明桂东县政府对上诉人等的留地安置用地是同意和鼓励转让的。根据《最高人民法院关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》第九条规定，转让方未取得使用权证书与受让方订立合同转让土地使用权，起诉前转让方已经取得土地使用权证书或者有批准权的人民政府同意转让的，应当认定合同有效。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持，上诉人罗发洪、罗凤程的上诉理由不能成立，本院不予采纳。黄淡云自愿补偿罗凤程、罗发洪10,000元，不违反法律规定，本院予以准许。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：

一、驳回上诉，维持原判；

二、黄淡云自愿补偿罗凤程、罗发洪10,000元，本院依法准许。

二审案件受理费3583元，由上诉人罗发洪、罗凤程负担。

本判决为终审判决。

审  判  长    胡  桐  辉

审  判  员    许  永  通

审  判  员    欧  泽  毅

二○一二年二月二十一日

代理书记员    何  伦  康

附相关法律条文：

《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条　当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。

第一百五十三条  第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：

（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；

（二）原判决适用法律错误的，依法改判；

（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；

（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。

当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。