北京城建集团总公司海南综合开发公司与恒通集团股份有限公司、海南恒通发展有限公司、海南宁辉物业公司土地使用权转让合同纠纷案

中　华　人　民　共　和　国　最　高　人　民　法　院
民　事　判　决　书

(1998)民终字第4号

　　上诉人(原审被告)：北京城建集团总公司海南综合开发公司。住所地：海南省海口市和平北路新桥大厦103室。
　　法定代表人：董宝莲，总经理。
　　委托代理人：刘守豹，北京市普华律师事务所律师。
　　被上诉人(原审原告)：恒通集团股份有限公司。住所地：广东省珠海市拱北中建大厦10层。
　　法定代表人：杨博，董事长。
　　委托代理人：罗安义，海南恒通发展有限公司总经理。
　　委托代理人：周建华，海南恒通发展有限公司副总经理。
　　被上诉人(原审原告)：海南恒通发展有限公司。住所地：海南省海口市国贸大道港澳大厦20楼。
　　法定代表人：罗安义，总经理。
　　委托代理人：周建华，该公司副总经理。
　　被上诉人(原审被告)：海南宁辉物业公司。住所地：海南省海口市海甸岛海达公寓首层。
　　法定代表人：肖家祥，董事长。
　　上诉人北京城建集团总公司海南综合开发公司(以下简称北京城建海南公司)为与被上诉人恒通集团股份有限公司(以下简称恒通集团)、海南恒通发展有限公司(以下简称海南恒通公司)和海南物业宁辉公司(以下简称宁辉公司)土地使用权转让合同纠纷一案，不服海南省高级人民法院(1994)琼民初字第17号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　经本院审理查明：1988年7月4日，北京城建海南公司与案外人海口市城市建设开发总公司(以下简称海口城建公司)订立合同约定，北京城建海南公司从海口城建公司受让位于海南省海口市金融贸易区A5—1座595525平方米土地的使用权。1992年1月26日，双方又签订《土地使用权转让决算书》约定，上述土地总地价为23821万元(不含城建增容费及转让手续费)。同年5月，北京城建海南公司根据海口城建公司的付款通知书，向海口城建公司支付地价款及城建增容费等共计2653664万元。
　　1992年3月20日，北京城建海南公司与海南(香港)宁辉冷气工程公司(宁辉公司的前身，以下统称宁辉公司)签订《联合开发协议书》和《补充协议书》约定，由北京城建海南公司出土地、宁辉公司出资金，双方在上述土地上合建“京海大厦”，总投资额估算为5000万元。同年3月28日，宁辉公司依协议向北京城建海南公司支付投资款260万元。同年5月30日，双方签订《合作建房合同》，明确由北京城建海南公司提供海口市金融贸易区A5—1座土地作为“京海大厦”的全部建设用地(征用面积为595525平方米)，宁辉公司提供全部建设资金；建设项目折成股份，北京城建海南公司占总股份的19%，宁辉公司占总股份的81%。同年6月5日，双方又签订《股权转让合同》约定，北京城建海南公司将其所占19%股份中的3%折合400万元，转让给宁辉公司，双方所占比例变更为北京城建海南公司占16%，宁辉公司占84%。同年6月18日，宁辉公司向北京城建海南公司支付上述400万元。
　　1992年6月10日，宁辉公司与珠海经济特区恒通置业股份有限公司(恒通集团的前身，以下统称恒通集团)签订《共同投资建设海南“恒通大厦”项目协议书》约定，根据宁辉公司与北京城建海南公司之间的《合作建房合同》，双方决定对“京海大厦”共同投资、经营，共担风险，共享利益；预计总投资额为9500万元，其中恒通集团投资70%，宁辉公司投资30%，并按该比例分配利润；根据宁辉公司与北京城建海南公司之间《股权转让合同》中“投资方一次性支付400万元权益转让金后，投资方股份由81%增加至84%”的约定，恒通集团同意先行支付该款。同日，恒通集团向宁辉公司支付400万元。同年6月18日，双方签订《联合投资“京海大厦”项目协议书》约定，“京海大厦”更名为“恒通大厦”，总投资额初定为9500万元，全部由恒通集团负责投入(不含地价)；建成房屋的分成比例为，恒通集团分成79%，宁辉公司分成21%(含北京城建海南公司的16%)，宁辉公司将其21%中的5%折合700万元，转让给恒通集团，款项分4期支付，恒通集团付款后，双方分成比例调整为84%和16%。但在合同上签名盖章者是海南恒通公司(恒通集团的全资子公司)。同年11月14日、1993年2月9日，恒通集团分两次共向宁辉公司支付300万元。
　　1993年5月6日，北京城建海南公司与海南恒通公司签订《股份转让协议书》约定，北京城建海南公司将其在恒通大厦中所占的16%股份折合4000万元，转让给海南恒通公司，海南恒通公司保证在1993年10月31日前分4期付清该款；海南恒通公司付款后，北京城建海南公司即不再持有恒通大厦的股份，双方共同办理产权转让手续，费用由海南恒通公司承担；北京城建海南公司转让股份后，受海南恒通公司的委托，继续协助恒通大厦的施工，海南恒通公司按工程总投资额的15%向其支付管理费。同日，双方还签订《合作建房合同》(时间倒签为1992年5月23日)，该合同的主要内容与北京城建海南公司、宁辉公司之间的《合作建房合同》相比，除权利义务的主体变更为北京城建海南公司和海南恒通公司、建设项目的名称变更为恒通大厦外，其余内容相同。该合同还约定，海南恒通公司须在合同生效后一个月内，向北京城建海南公司支付工程款4400万元，其余工程款按工程进度计划支付。自1993年5月18日至12月18日，海南恒通公司按《股份转让协议书》向北京城建海南公司支付本金1500万元及迟延支付的2500万元的利息1 053 47152元，共计16 053 47152元。
　　1993年5月14日，宁辉公司与恒通集团签订合同约定，解除双方之间的《共同投资建设海南“恒通大厦”项目协议书》及相关合同。同年5月30日，宁辉公司又与北京城建海南公司签订合同约定，解除双方之间的《合作建房合同》，明确宁辉公司对恒通大厦不再持有股份，其原有股份及相关的权利和义务，有偿转让给海南恒通公司。
　　根据以上合同及其履行情况，恒通集团已向宁辉公司支付股份转让款700万元，海南恒通公司已向北京城建海南公司支付股份转让款16 053 47152元，两公司在恒通大厦建设项目中支出的股份转让款共计23 053 47152元。另据一审法院委托的海南省审计师事务所的审计结果确认，恒通集团和海南恒通公司在恒通大厦建设项目中的投资(除借款利息外)为28 692 37631元。宁辉公司向北京城建海南公司支付的款项为660万元。
　　北京城建海南公司依据合同从海口城建公司受让位于海南省海口市金融贸易区A5—1座595525平方米土地的使用权后，海口市计划局于1992年5月14日下达(1992)138号文件，批准北京城建海南公司申报的商品房建设计划。同年8月30日，海口市土地管理局下达市土字(1992)1030号文件，批复同意海口城建公司将上述地段533626平方米(即8004亩)所属用地转让给北京城建海南公司。同年9月，北京城建海南公司取得该土地的红线图、《土地使用证》和《建设用地规划许可证》。同年12月12日，北京城建海南公司申报的《建设用地规划审批表》获得批准，据此可在上述地段的523180平方米(约785亩)土地上建设恒通大厦(包括28层写字楼1栋，18层公寓楼1栋，4层裙楼1栋)，建筑面积共39 982平方米。此后，北京城建海南公司于同年12月30日取得《建设工程规划临时许可证》，于1993年1月11日取得《施工任务通知书》。1994年5月9日，北京城建海南公司取得《海口市房产预售许可证》。依据北京城建海南公司与宁辉公司之间的《合作建房合同》约定，恒通大厦的用地面积为595525平方米，退道路红线后净面积为552525平方米。《建设用地规划审批表》确定的用地面积为523180平方米，比原合同约定减少29345平方米。1995年6月16日，海口市金融贸易区监察中队根据琼建城(1993)221号文件，通知要求北京城建海南公司和海南恒通公司“在金贸区玉沙路围墙自原位置后退7米”。同年8月31日，海口市环境综合整治办公室又通知上述两公司，“因玉沙路需拓宽，限其在9月4日前，退让出32米到红线”。两次退让使恒通大厦的用地面积又减少约450平方米。因而，恒通大厦的用地面积实为约478280平方米，比原合同约定减少约743平方米。恒通大厦由恒通集团和海南恒通公司投资建设和管理，于1992年底开工，1993年5月停工至今。停工时，工程已完成地下两层土建施工，面积约7000平方米，达到地面正负零。
　　1994年11月4日，恒通集团和海南恒通公司共同向一审法院起诉称，北京城建海南公司和宁辉公司分别与其签订的合同，系非法转让土地使用权的无效民事行为，请求判令北京城建海南公司返还其土地转让费及利息，返还其投入恒通大厦的建设资金，其将该建设项目退还给北京城建海南公司；判令宁辉公司退还其土地转让费300万元及利息。
　　以上事实，有北京城建海南公司与海口城建公司之间的合同和决算书，各方当事人之间的合同，有关各方的收、付款凭证和来往函件，审计报告，政府有关部门的批准文件及手续，土地使用证，现场勘验笔录和当事人的陈述等经过庭审质证的证据证明。
　　一审法院认为：北京城建海南公司在尚未取得土地使用权、项目报建审批手续和未对该土地投资开发，即与其他当事人签订土地使用权和项目转让合同的行为，本应认定无效。鉴于北京城建海南公司在签约后，以受让方的资金逐步完善了土地使用权和项目报建审批手续；合同已部分履行，恒通集团和海南恒通公司已付出转让款23 053 47152元，并向恒通大厦投入建设资金(不含借款利息)28 692 37631元，且曾表示愿在合理条件下继续建设恒通大厦等实际情况，为体现公平、合理，可认定各方当事人签订的合同有效。由于北京城建海南公司的转让行为具有不合法的情形，在转让中已获巨额利润，且恒通大厦的实际用地面积在签约后又有减少，因此，根据当前房地产市场的行情，适用公平原则，将转让价格合理调整为恒通集团和海南恒通公司已付出的款额23 053 47152元。宁辉公司在转让中取得的40万元视为劳务中介费，不再退还。恒通大厦的土地使用权和全部项目手续应办理到海南恒通公司名下。据此判决：一、确认恒通集团、海南恒通公司、北京城建海南公司、宁辉公司就“恒通大厦”项目转让签订的合同，除价格条款外，均为有效；二、北京城建海南公司在本判决书发生法律效力之日起一个月内，为海南恒通公司办理“恒通大厦”的土地使用权及全部项目的过户和变更登记手续，海南恒通公司应予以协助，有关税费由双方按国家规定分别承担；三、驳回恒通集团、海南恒通公司的其他诉讼请求。案件受理费391 445元，由北京城建海南公司负担195 87250元，恒通集团、海南恒通公司负担195 87250元；审计费11 000元，由海南恒通公司负担。
　　北京城建海南公司不服一审判决，向本院提起上诉称：其与恒通集团、海南恒通公司所签合同，是双方真实意思表示，一审判决既认定有效，即应判令恒通集团、海南恒通公司全面履行，并承担相应的违约责任；其共收宁辉公司股权转让费400万元(含260万元定金)，一审判决认定为660万元有误。故一审判决认定事实、适用法律错误，请求撤销原判，依法改判。一审、二审案件受理费及审计费均应由恒通集团、海南恒通公司负担。恒通集团和海南恒通公司答辩称：北京城建海南公司在对建设项目未投入分文的情况下实施的转让行为，是非法炒卖批文的无效民事行为。一审判决考虑本案的实际情况，认定合同有效，已经对北京城建海南公司的利益作了照顾。故北京城建海南公司的上诉理由不能成立，应予驳回。宁辉公司下落不明，经本院公告送达诉讼文书，未出庭参加诉讼，也未作答辩。
　　本院认为：北京城建海南公司、宁辉公司、恒通集团、海南恒通公司分别签订的股份转让合同、合作建房合同，实为土地使用权和项目转让行为。合同系当事人的真实意思表示，北京城建海南公司在签订合同后、一审诉讼前已取得土地使用权，并全部完善了恒通大厦建设项目的审批手续，各方当事人亦部分履行了合同，一审判决认定合同有效是正确的。但恒通大厦的建设投资总额为9500万元，而合同约定北京城建海南公司向海南恒通公司转让其剩余的16%股份的价格高达4000万元，且合同履行期间，北京城建海南公司所转让土地的实际使用面积又减少约743平方米。如继续履行合同，恒通集团和海南恒通公司除已向北京城建海南公司支付转让款2300余万元和向恒通大厦投入建设资金2800余万元外，还将要支付转让款本金2500万元和投入建设资金6600余万元。对此，根据公平原则，并参照宏观调控后海南省房地产市场的实际情况，一审判决适用情势变更将项目转让金由4000万元调整为23 053 47152元，并无不妥，应予维持。一审判决认定宁辉公司所获40万元为中介劳务费不妥，该款应认定为转让款。宁辉公司出证已向北京城建海南公司付转让款660万元，北京城建海南公司主张只收到宁辉公司400万元转让款的证据不足，本院不予认定。依照《中华人民共和国民法通则》第四条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：
　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费391 445元，由北京城建海南公司负担。
　　本判决为终审判决。

审　判　长　王文芳  
审　判　员　何　抒  
代理审判员　金民珍  

一九九八年七月二十四日

书　记　员　辛正郁