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刘碧玲、杨旭娟宅基地使用权纠纷二审民事判决书

时间:2020年05月07日 来源: 作者: 浏览次数:220   收藏[0]
浙江省金华市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2020)浙07民终463号
上诉人(原审被告、反诉原告):刘碧玲,女,1964年2月29日出生,汉族,住义乌市。
委托诉讼代理人:陈临建,江苏圣典(义乌)律师事务所律师。
委托诉讼代理人:杨关雄,系刘碧玲丈夫。
被上诉人(原审原告、反诉被告):杨旭娟,女,1971年5月13日出生,汉族,住义乌市。
委托诉讼代理人:楼英飞,浙江云衢律师事务所律师。
上诉人刘碧玲因与被上诉人杨旭娟宅基地使用权纠纷一案,不服浙江省义乌市人民法院(2019)浙0782民初20499号民事判决,向本院提起上诉。本院受理后,依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
刘碧玲的上诉请求:撤销原审判决第三项,并依法改判。事实与理由:一审法院认定事实错误。1、双方签订《房地产转让协议书》的第二条明确约定,转让款总价37万元。据此,该书证充分证明了涉案宅基地使用权的转让价款为37万元。杨旭娟认为转让价款不是37万元,即主张合同约定的价款己经发生变更,则应当由其提供约定发生变更的相应证据予以证明。杨旭娟仅以风俗习惯为由陈述约定转让价款己经发生变化不足为据。因此一审法院仅以风俗习惯以及刘碧玲不提出异议为由认定转让价款发生变化是错误的。2、双方签订的《房地产转让协议书》中第一条明确约定该处房地产旧村改造所产生的土地平整费用、建房费用等一切费用由乙方(杨旭娟)承担,足以证明涉案土地平整费用由杨旭娟承担。一审法院却以《房地产转让协议书》中第二条明确规定约定,转让价款为37万元,甲方不得再以任何理由向乙方收取费用为由,断章取义,错误地理解为刘碧玲不应当向杨旭娟收取包括本协议第一条规定的任何费用,从而导致一审法院错误认定建房配套费由刘碧玲承担。
杨旭娟辩称:一、本案中刘碧玲定金部分让利符合客观事实。按照《房地产转让协议书》约定,签约时支付的定金共计34万元,因当地方言中“4”与“死”谐音,所以在实际支付时,刘碧玲让利2000元,总共支付33.8万元,“8”给交易各方取个吉利,因此,收条载明收取定金总金额也为33.8万元。二、刘碧玲要求杨旭娟承担建房配套费无事实与法律依据。从刘碧玲向一审法院提交的《现金缴款单》可以看出,其向村集体缴纳建房配套费的时间是2013年7月19日,双方签订《房地产转让协议》的时间是2013年8月15日,因此建房配套费已作为实际交易成本包括在转让总价之内,不应另计。《房地产转让协议》约定的是建房产生的土地平整费和建房费用,解决的是内部自建区域费用承担问题。刘碧玲以建房配套费等同于其中的土地平整费用,显然是指鹿为马,且该协议第二条明确约定,除了协议约定的转让款,转让方不得再以任何理由向受让方收取费用。
杨旭娟向一审法院起诉请求判令:刘碧玲协助杨旭娟办理位于义乌市房屋刘碧玲按份共有份额的不动产过户登记手续。后杨旭娟变更诉讼请求为:1、确认杨旭娟、刘碧玲于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》合法有效;2、刘碧玲协助将位于义乌市房屋由其享有18平米土地使用权的不动产权属转移登记到杨旭娟名下。
刘碧玲提起反诉,请求判决:一、杨旭娟支付刘碧玲旧村改造配套费12600元、未付定金2000元并赔偿刘碧玲利息损失(自2013年8月16日起按中国人民银行同期同类贷款利率计付至实际履行完毕之日止,暂算至刘碧玲起诉之日为5224.29元);二、杨旭娟支付刘碧玲违约金110400元。
一审法院认定事实:2012年4月6日,刘碧玲户审批取得义乌市北苑街道柳一村90平方米的建房用地。2013年7月19日,刘碧玲向村集体缴纳建房配套费共54820元。2013年8月15日,杨旭娟(乙方)与刘碧玲(甲方)签订《房地产转让协议书》一份,该《房地产转让协议书》载明:“……一、甲方自愿将坐落于义乌市柳一的宅基地使用权18平方米转让给乙方,甲方就该宅基地享受旧村改造的相关权利义务(包括垂直房安置或1:6高层套房安置)归乙方享受和承担。建成房屋所有权及相应范围土地使用权、建筑相邻权、因建成房屋拆迁等政策性原因导致的安置权利等均由乙方享有,该处房地产旧村改造所产生的土地平整费用、建房费用等一切费用由乙方承担。二、转让款总价为叁拾柒万元。签订本协议时乙方支付定金人民币壹拾柒万元(另有收据),待旧村改造安置地块定位手续完成当日乙方付清余款人民币贰拾万元(另有收据)。此后甲方不得再以任何理由向乙方收取费用,建房工程施工由乙方自行安排,与甲方无关……五、双方转让房地产过户条件具备时,甲方承诺无条件在第一时间配合乙方办理房地产过户手续,因过户而产生的任何费用均由乙方承担……六、违约责任:甲乙双方应各严格遵守以上条款,若乙方违约,甲方有权没收乙方已付款项;若甲方违约,甲方应将收取的转让款返还乙方,并赔偿乙方建房款、装修款及旧村改造乙方缴纳的费用,同时按照纠纷发生时房地产整体市场价格三倍的标准支付违约金……”。同日,刘碧玲出具收条一份,该收条载明:“今收到杨旭娟人民币叁拾叁万捌仟元整(338000.00)。2014年8月6日,刘碧玲出具收条一份,表明收到杨旭娟40万元。后杨旭娟出资在涉案建设用地上建造了房屋并占有使用至今,该房屋现坐落于义乌市并已办理不动产的初始登记。刘碧玲至今尚未协助杨旭娟办理转移变更登记手续。另查明,杨旭娟系义乌市北苑街道柳一村股份经济合作社成员。
一审法院认为:本案的争议焦点是:1、本案的宅基地转让款是否已付清?即本案的转让价款为多少?2、建房配套费由谁承担?1、本案的转让价款为多少?杨旭娟与其胞兄共向刘碧玲支付宅基地转让款738000元。刘碧玲认为本案的转让款为37万元,杨旭娟仅支付了368000元,杨旭娟的胞兄支付了370000元。杨旭娟认为本案的转让款为369000元,其胞兄亦支付了369000元,4在义乌风俗中不吉利,当时是刘碧玲给其与其胞兄每人让利1000元。法院认为:在义乌本地习俗,“4”与“死”同音、“8”与“发”同音,为讨彩头,确有把靠近4的交易价格写低一些靠近8的情况。结合法院给杨旭娟胞兄杨基平所作的笔录,本案杨旭娟及其胞兄总给付刘碧玲转让款738000元更符合当时当地的该种风俗习惯。本案宅基地转让款近40万元,杨旭娟仅不支付其中的2000元亦不合常理。在没有证据证明事后刘碧玲对此有异议,故应认定双方实际交易的价格为379000元。经综合分析,杨旭娟、刘碧玲双方真实的绝卖(购房)款价格认定为379000元更符合本案实际,杨旭娟已将转让款付清。2、旧村改造建房配套费由谁承担?法院认为:刘碧玲在转让本案宅基地前已将该建房配套费付清。在义乌本地的宅基地使用权转让交易中,卖方承担建房配套费的情况亦不少。杨旭娟、刘碧玲双方签订的《房地产转让协议书》第二条已明确约定,转让款总价为37万元,甲方不得再以任何理由向乙方收取费用。刘碧玲在签订合同时未就建房配套费单独向杨旭娟主张,且没有证据证明其事后对该费用提出异议。综上,法院认为本案的建房配套费应由刘碧玲承担。刘碧玲要求杨旭娟支付违约金的请求没有依据。综上,刘碧玲的诉讼请求不予支持。杨旭娟与刘碧玲于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》,系双方真实意思表示,不违反法律、行政法规的强制性规定,应认定有效。杨旭娟已付清价款,履行了合同义务,且涉案土地上的房屋已由杨旭娟出资建造并居住使用。刘碧玲作为转让方按双方《房地产转让协议书》约定负有协助杨旭娟办理过户手续的义务。综上,依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条,《中华人民共和国物权法》第十五条、第一百五十三条的规定,判决:一、杨旭娟与刘碧玲于2013年8月15日签订的《房地产转让协议书》合法有效。二、刘碧玲于判决生效后十五日内协助杨旭娟办理将坐落于义乌市房屋中占地18平方米不动产过户到杨旭娟名下的转移登记手续。三、驳回刘碧玲的诉讼请求。案件受理费3425元,由刘碧玲负担;反诉案件受理费1452.3元,由刘碧玲负担。
本院二审期间,双方当事人均未提供证据。
本院对一审法院认定的事实予以确认。
本院认为,本案的争议焦点为杨旭娟未向刘碧玲支付2000元及建房配套费是否构成违约。虽然双方协议约定的定金金额,杨旭娟及其胞弟共计应向刘碧玲支付定金34万元,余款40万元,从刘碧玲出具的收条来看,上半部分载明收到的款项为33.8万元,时间为2013年8月15日,即签订协议之日,下半部分载明收到的款项为40万元,即余款,时间为2014年8月6日,如果是杨旭娟没有履行定金的尾款2000元,则刘碧玲完全可以在收取余款40万元时提出主张,或者不再继续配合杨旭娟办理相关的手续,而杨旭娟主张未付该2000元是因为“4”与“死”在方言中谐音,而“8”谐音“发”更为吉利,而由刘碧玲让利2000元的解释更为客观;至于建房配套费,依据刘碧玲向一审提交的证据,其向所在村缴纳该笔费用的时间是2013年7月19日,而双方签订协议的时间是2013年8月15日,协议中也没有明确该笔费用应由杨旭娟承担,因此,杨旭娟没有支付2000元及建房配套费并未构成违约。综上,刘碧玲提出的上诉请求,于法无据,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费2904.6元,由上诉人刘碧玲负担。
本判决为终审判决。
审 判 长  徐 晋
审 判 员  金 莹
审 判 员  张淑英
二〇二〇年三月二十七日
代书记员  周思明