张国良与虎银莲、张百顺房屋宅基地使用权转让纠纷一案

上诉人（原审被告）张国良，男，1941年1月27日出生。

委托代理人曹春霞，河南晟大律师事务所律师。

被上诉人（原审原告）虎银莲，女，1927年9月12日出生。

委托代理人牛江斌，郑州市中原区桐柏路法律服务所法律工作者。

被上诉人（原审被告）张百顺，男，1952年9月20日出生。

上诉人张国良与被上诉人虎银莲、张百顺房屋宅基地使用权转让纠纷一案，虎银莲于2008年6月3日向郑州市中原区人民法院提起诉讼，请求依法判定张国良与张百顺所签的住宅房屋使用权转让协议书无效。郑州市中原区人民法院于2008年8月19日作出（2008）中民一初字第2029号民事判决。张国良不服原判，向本院提起上诉。本院于2008年12月5日受理后，依法组成合议庭审理了本案,现已审理终结。

原审法院查明，张百顺系虎银莲之子，张国良与虎银莲的丈夫张宗仁系堂兄弟。2001年3月22日作为协议甲方的张百顺与作为协议乙方的张国良签订住宅房屋使用权转让协议书一份，约定张百顺转让给张国良土地0.25亩、房屋8间；张国良一次性付给张百顺永久性使用费37000元；付款后双方永远不得反悔。张遂安、李新爱作为证明人也在该协议书签名按手印。2004年1月8日，郑州市中原区须水镇刁沟村民委员会在该协议书签署“同意”并加盖了村委会公章。协议签订当日张国良一次性付给张百顺37000元，当时虎银莲及其家人都在场，张遂安和李新爱证明付款的全过程。

另查明，郑中原集用2000字第1053号集体土地使用证登记的土地使用者为张宗仁，土地所有者须水镇刁沟村委会，座落须水镇刁沟村七组，用途住宅，使用面积168.7平方米，发证日期2000年1月6日。

根据张国良提供的身份证明，张国良原户籍地是郑州市管城回族区北顺城街49号2号楼29号。2008年7月14日其户籍迁入郑州市中原区须水镇前刘沟村35号，作为居住在郑州市中原区须水镇前刘沟村35号的户主张宗仁的其他亲属入户，该户籍登记张国良的服务处所郑州第二砂轮厂，职业管理员，出生地河南省开封市，籍贯河南省开封市。张国良之妻海荣花的户籍是在2004年5月28日作为居住在郑州市中原区须水镇前刘沟村35号的户主张宗仁的其他亲属入户的。

原审法院认为，我国法律规定，农村宅基地属于农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村村民，农村的住宅不得向城市居民出售，农村村民转让农村房屋和宅基地使用权的不得向本集体经济组织以外的农村村民转让，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖住房后，再申请宅基地的，不予批准。虎银莲与其丈夫张宗仁生前一直与其子张百顺共同居住生活，在张宗仁拥有一处宅基地的情况下，张百顺又取得另外一处宅基地使用权，不符合一户只能拥有一处宅基地的原则，在此种情况下张百顺又与张国良签订住宅房屋使用权转让协议书，出卖住房和宅基地使用权获取利益，且在出卖宅基地使用权时出卖给尚不具有本村村民身份的张国良，违反了国家法律的规定，是无效的民事行为。因虎银莲一直与其子张百顺共同生活，张百顺出卖的住房和宅基地属家庭共同使用，且在张百顺与张国良协商转让房屋和宅基地使用权时在场，协议书是虎银莲的女婿书写，宅基地使用权证原件又交给了张国良，张国良接受转让后即对该宅基地占有使用，占有使用已近八年，张百顺出卖住房和宅基地的行为应视为虎银莲认可和同意，虎银莲称对此不明知的主张该院不予采信。虽然张国良在签订住宅房屋使用权转让协议书后，于2004年1月8日取得郑州市中原区须水镇刁沟村民委员会同意认可，但在此之前张国良和其妻海荣花均不是该村村民，且张国良在诉讼中才将其户籍迁入郑州市中原区须水镇前刘沟村35号，但其户籍记载并不显示张国良已经变更身份成为该村村民，其妻海荣花的户籍记载也不显示其已经变更身份成为该村村民，张国良也没有证据证明其符合在该村分配宅基地使用权的条件，因此，张国良仅户籍迁入该村也并不能阻却双方协议无效的性质。

原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、第六十二条和《中华人民共和国物权法》第一百五十三条及《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项之规定，判决如下：被告张百顺与被告张国良于2001年3月22日签订的住宅房屋使用权转让协议书无效。案件受理费100元，减半收取50元，由被告张百顺负担。

上诉人张国良上诉称：1、张百顺与张国良的住宅房屋使用权转让书是双方的真实意思表示，是在得到虎银莲的认可和同意的基础上签订的，此协议应受到法律的保护。2、张百顺是代表房屋所有人与张国良签订的的协议，此协议是对该宅基地上的房产的处分，并非是对宅基地本身的处分。3、中原区须水镇刁沟村民委员会作为村民集体组织，有权对其所有土地进行使用处分。中原区须水镇刁沟村民委员会同意认可了张百顺与张国良签订的协议，故此协议是合法有效的。请求二审法院撤销原审判决，依法予以改判。

被上诉人虎银莲答辩称，张百顺与张国良签订的房屋宅基地使用权转让协议书违反法律规定，协议无效。原审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。

被上诉人张百顺答辩称，自己原来不懂法，现在知道买卖宅基地是错误的，原审判决正确。

在二审期间，张国良提供署名张玉顺、虎银莲等五人的证明一份，该证明加盖有郑州市中原区须水镇刁沟村民委员会的印章，拟证明张百顺现在所取得的宅基地，是张国良申请批给张国良的，双方进行了调换，张宗仁宅基地上的房子卖给了张国良。虎银莲、张百顺经质证，认为该证明系复印件，没有证明效力。

本院经审理查明的事实同原审一致。

本院认为，张百顺与张国良于2001年3月22日签订的住宅房屋转让协议，违反我国法律、行政性法规的强制性规定，系无效协议。根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国物权法》的相关规定，宅基地的所有权归农民集体所有，宅基地使用权的主体是特定的农村居民，每户只能拥有一处宅基地。农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。以上规定，均反映出不允许宅基地使用权向本集体组织以外的人转让。张百顺与张国良在签订住宅房屋使用权转让协议书时，张国良与其妻海荣花均不是涉案宅基地所在地前刘沟村的村民，张国良也没有证据证明其符合在该村拥有宅基地使用权的条件。故张国良请求二审改判的上诉主张不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)项之规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

案件受理费100元，由上诉人张国良负担。

本判决为终审判决。

                                                  审  判  长  王献斌

                                                  审  判  员  周  金

                                                  审  判  员  马增军

                                                  二ＯＯ九年三月三日

                                                  书  记  员  邓先理