上诉人张烨、何桂香与被上诉人张红茹、刘克祥宅基地使用权纠纷一案

　　湖南省岳阳市中级人民法院民事判决书

　　（2009）岳中民一终字第516号

　　上诉人（原审原告）张晔（又名张烨），男，1971年8月23日出生，汉族，居民，住xxxxx。

　　上诉人（原审原告）何桂香，女，1944年8月18日出生，汉族，居民，住xxx。系张烨及张红茹之母。

　　上述二上诉人的委托代理人李治，男，1972年2月20日出生，汉族，住xxxx。

　　被上诉人（原审被告）张红茹，男，1969年9月12日出生，汉族，居民，住xxx，系何桂香之子，张烨之兄。

　　被上诉人（原审被告）刘克祥，男，1972年12月3日出生，汉族，居民，住xxxx。

　　上诉人张烨、何桂香因宅基地使用权纠纷一案，不服湖南省华容县人民法院（2008）华民初字第639号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

　　原审查明，何桂香与张烨、张红茹是母子关系，1993年何桂香将其位于华容县城关镇陵园新村南路172号的面积198平方米的宅基地及上面的三间平房平均分配给张烨和张红茹。张烨为其分到的宅基地办理了集体土地建设用地使用证，证号为“华集建（93）字第260495号”。1997年7月12日，张烨因工作调动将户口迁往四川省巴中市巴州区巴州镇新市街。1999年何桂香亦前往四川随张烨共同生活至今。2003年10月26日张红茹与刘克祥签订土地转让协议，将整块宅基地一并转让给刘克祥，同日刘克祥向张红茹支付了价款8800元，向华容县城关镇陵园街居民委员会交纳了过户费1000元。华容县城关镇陵园街居民委员会时任主任陈昌彬以证明人的身份在协议书上签名。2005年刘克祥拆掉宅基地上原有的三间平房后建起了新房。张烨、何桂香在得知后于2008年7月25日向原审法院提起诉讼。

　　原判认为，宅基地使用权是集体经济组织成员享有的权利，与特定的身份关系相联系，且宅基地一般是分配到户。何桂香将原家庭成员共有的宅基地及上面的三间平房平均分配给张烨和张红茹后，丧失对原宅基地使用权及上面房屋的所有权，故对何桂香的诉讼请求，不予支持。原宅基地及上面的房屋由张烨和张红茹按份共有，各占一半的份额。张烨将户口迁往四川后，对宅基地上的三间平房享有一半的所有权，所以，仍对原宅基地的一半享有使用权，二被告签订土地转让协议时，未取得张烨的同意，合同签订后也未取得张烨的追认，合同中约定对张烨享有权益的宅基地和房屋的转让无效，对张烨要求确认二被告之间所签订土地转让协议中关于张烨享有使用权的宅基地的转让无效，予以支持。由于2003年10月26日二被告签订土地转让协议时，张红茹未将其家庭成员内部对宅基地和房屋的分割情况告知刘克祥，且何桂香于1999年前往四川张烨处生活后，二原告一直未回华容，原宅基地及其上面的平房一直由张红茹使用，刘克祥有理由相信宅基地的使用权和房屋的所有权系张红茹享有。刘克祥受让宅基地及上面的房屋时是善意，且当时支付了合理的价款，并取得了华容县城关镇陵园街居民委员会同意，构成善意取得，刘克祥已依法取得了受让宅基地的使用权和宅基地上房屋的所有权，对原告张烨要求被告刘克祥返还其享有使用权的宅基地的诉讼请求，不予支持。刘克祥辩称张红茹隐瞒事实真相，其取得宅基地经过华容县城关镇陵园街居民委员会同意，张烨的损失只能由张红茹负责的意见，予以采纳。张烨有权向无处分权人张红茹负责的意见，予以采纳。张烨有权向无处分权人张红茹请求赔偿损失。据此，原审法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十六条之规定，判决如下：一、驳回何桂香的全部诉讼请求；二、张红茹与刘克祥所签订的土地转让协议中对张烨享有使用权的宅基地的转让无效；三、驳回张烨的其它诉讼请求。本案受理费500元，由张红茹负担300元，张烨和何桂香各负担100元。

　　宣判后，张烨、何桂香均不服，向本院提起上诉称：1、华容县城关镇陵园街居委会在二被上诉人土地转让协议上签字同意转让，侵害了上诉人的财产，系共同侵权人，应作为被告，一审法院未追加，遗漏了诉讼主体；2、刘克祥购买房屋后没有办理过户手续，价格也显失公正，故一审认定善意取得错误；3、一审既认定刘克祥能善意取得房屋又认定张红茹出卖上诉人的房产无效，自相矛盾；4、一审没有判决返还上诉人的财产错误。综上，请求二审法院依法改判。

　　被上诉人刘克祥、张红茹均未提供答辩意见。

　　上诉人张烨、何桂香，被上诉人张红茹、刘克祥二审期间均未提供新的证据。

　　一审查明的事实属实，本院予以确认。

　　本案二审争议的焦点是：1、刘克祥取得张烨的宅基地及房屋是否符合善意取得条件；2、是否应当追加华容县城关镇陵园街居民委员会为本案的被告。

　　关于焦点1,善意取得是指无权处分他人财产的财产占有人，在不法将其占有财产转让给第三人以后，如果受让人取得该财产时系出于善意，即依法取得该财产的所有权，原财产所有人不得要求受让人返还财产的制度。其基本构成要件是： 1、转移占有的财产须是法律允许流通的财产；2、处分财产的出让人必须是非所有权人或无转让权人；3、以合理的价格转让；4、受让人取得财产时须出于善意；5、转让的不动或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。

　　因宅基地属集体经济组织所有，只有集体经济组织的成员才享有宅基地使用权，我国法律并不禁止转让宅基地上所建的住宅。本案张红茹在未经张烨准许时将原属于张烨所有的房屋及使用的宅基地出售给同一集体经济组织成员的刘克祥，刘克祥也支付了8800元的合理价格，而且转让时双方所属的居委会也同意并作了见证；况且张红茹与张烨系兄弟，张烨也迁居四川十多年，转让的房屋在张烨迁居后系由张红茹居住，加之刘克祥受让房屋后已经将房屋拆除，不需要登记, 故刘克祥受让房屋具备了善意取得的构成要件。

　　关于焦点2,华容县城关镇陵园街居民委员会虽然在张红茹与刘克祥签订的土地转让书上盖章，但仅仅是作为见证，其并不知道张红茹隐瞒了无权处分张烨房屋的事实，主观上无侵权的故意，在本案中无需承担责任，故可不追加为本案的被告。

　　另外，刘克祥受让房屋后已经将房屋拆除，张烨上诉要求返还房屋已无可能，又依“地随房走”的原则，刘克祥受让张烨房屋后原归张烨使用的宅基地也应归刘克祥使用。况且，张烨已将户口迁至四川，不再是华容县城关镇陵园街居民委员会的成员，鉴于诉争房屋已经拆除,张烨再单独要求返还并使用华容县城关镇陵园街居民委员会的宅基地的上诉请求，没有法律依据，本院不予支持。至于张烨上诉称刘克祥支付转让价款8800元不符合对价，因未提供依据，其理由不能成立，本院不予采纳。

　　综上，刘克祥的行为构成善意取得,已依法取得了受让宅基地的使用权和宅基地上房屋的所有权, 张烨只能依法向不法处分人张红茹主张赔偿损失的权利。原判认定事实清楚, 但确认张红茹与刘克祥之间所签订土地转让协议中关于张烨享有使用权的宅基地的转让无效,属适用法律不当，本院予以纠正。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（二）项之规定，判决如下：

　　一、维持湖南省华容县人民法院（2008）华民初字第639号民事判决主文的第一项；

　　二、合并湖南省华容县人民法院（2008）华民初字第639号民事判决主文的第二项、第三项变更为：驳回张烨的诉讼请求。

　　一审案件受理费500元,二审案件受理费500元，合计1000元,由张烨、何桂香各负担350元,由张红茹负担300元。

　　本判决系终审判决。

　　审  判  长   陈    军

　　审  判  员   邵 莉 茜

　　代理审判员   蒋 立 春

　　二○一○年一月二十一日

　　书  记  员   胡    娜