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大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司、王松昇租赁合同纠纷二审民事判决书

时间:2021年06月24日 来源: 作者: 浏览次数:193   收藏[0]
河北省廊坊市中级人民法院
民 事 判 决 书
(2019)冀10民终1572号
上诉人(原审被告):大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司。住所地:大厂回族自治县陈府镇侯官屯村南。
法定代表人:杨广庆,总经理。
被上诉人(原审原告):王松昇,男,1957年1月25日出生,汉族,住北京市朝阳区。
上诉人大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司因与被上诉人王松昇租赁合同纠纷一案,不服河北省大厂回族自治县人民法院(2018)冀1028民初1963号民事判决,向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭进行了审理。上诉人大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的法定代表人杨广庆、被上诉人王松昇到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司上诉请求:撤销原审判决,依法改判驳回被上诉人的诉讼请求。事实与理由:一审法院认定事实不清,适用法律错误,程序违法。上诉人与被上诉人签订的合同系双方当事人的真实意思表示,并不违反法律强制性规定,应当有效。1、一审法院未审先判,程序违法。一审法院在开庭前和庭审中均表述了其认为上诉人与被上诉人签订的合同无效的观点,属于未审先判,失去了庭审意义。2、根据上诉人与大厂回族自治县现代农业科技示范园区管委会于2013年4月20日签订的《土地流转协议》约定,上诉人出租的土地来源合法,其中第五条第6款约定上诉人有权建设农业配套设施,上诉人据此建设的种植大棚即农业配套设施,上诉人与被上诉人签订的合同中亦明确约定,被上诉人的承包目的是为了种植,故合同并不违反法律强制性规定,仍可继续履行。3、上诉人开设的薰衣草庄园,系大厂县域内知名农业种植、旅游示范点,已加入旅游协会,亦曾多次参加大厂全域旅游专题培训班,这些均证明了“薰衣草庄园”项目是合法的。2018年因政策原因,政府要求拆除,应属于不可抗力因素,而并非合同无效。4、一审法院认定大棚房的建设、出租及使用改变了土地用途,系依据其调取的大厂国土资源局于2018年7月1日出具的大国土资罚【2018】012号行政处罚决定书,没有听取上诉人的陈述申辩,没有告知上诉人听证的权利、救济途径,没有向上诉人送达,且存在处罚决定书下发前进行违法强拆的事实,严重违反法定程序,不能作为证据使用。事实上,大棚房的建设并没有破坏耕地,没有改变土地的种植用途,被要求拆除是因为被上诉人擅自多建、装修、硬化地面所导致。
被上诉人王松昇辩称,上诉人所述土地来源合法我们不知道,我们买房时候没有给我们出示,我们买这个院子的时候,上诉人说可以正常居住。上诉人说我们是以种地为目的而买的,我不是以种地的目的买的,房屋我们装修了,地面也硬化了,但是院墙跟马路不是我们修的,上诉人不应当把责任推到了业主身上,40多米的配房不是我们盖的,我们装修也得到了公司物业批准的,而且收取了我们押金,还有验收单,那就证明公司同意装修,上诉人建筑材料要求我们在物业买,没有人买的房屋配房也被拆了,所以不是我们的原因,上诉人所盖是违章建筑。
原审原告王松昇向一审法院诉称,2017年9月30日,原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》,约定原告租赁被告开办的位于大厂回族自治县“薰衣草庄园”基地种植大棚房一个,总占地面积380平方米,地上建有大棚和卫生间、厨房等配套房屋,房屋内部配有上、下水管道,院里有自来水井、污水井等三口井。原告租赁的种植单:C36,租赁期共26年,自2017年9月30日至2042年5月30日,租金163000元。合同签订后,原告按约向被告给付了租金,被告将大棚房交付原告使用。后因大棚房占用农用耕地,被案外人拆除,原告无法实现合同目的,故原告诉至法院,请求依法判令:1、确认原、被告签订的合同无效。2、被告退还原告租赁费158298.25元。3、被告承担诉讼费用。原审被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司向一审法院辩称,其与原告王松昇签订的《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》合法有效,其已经按照合同约定履行了出租义务,所涉土地并未被案外人收回,合同可以继续履行。大棚长25米,宽7.5米,大棚旁边配房长7.5米,宽5.5米。大棚房被拆除是因为原告非法装修所致,原告应自行承担损失,按照合同约定,变动大棚结构或改变合同约定用途,被告有权解除合同,且不向原告退还承包费。故不同意原告诉请。
一审法院认定事实:2017年9月30日,原告与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订《乡土丰华薰衣草庄园承包合同》,合同约定:原告王松昇承包被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司开办的位于大厂回族自治县“薰衣草庄园”基地种植大棚一个,大棚占地面积380平方米。种植单:C36。租赁期限自2017年9月30日至2042年5月30日,租赁费为每年6269元,共计163000元。合同签订后,原告王松昇按合同约定向被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司支付了租赁费163000元,被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司向原告交付了大棚及房屋。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司开设的“薰衣草庄园”位于大厂回族自治县,占地面积139048.71平方米(合208.57亩),上述土地系耕地。被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司在租赁该土地后,统一建设大棚房,统一以“种植大棚”名义对外出租。原告在被告处租赁的“种植大棚”,实质即为大棚房,即大棚旁边盖有房屋,房屋结构为砖墙配彩钢顶,砖墙上预留了窗户安装洞口和门安装洞口,房屋内部配有上、下水管道。原告王松昇承租后对该大棚房进行了内部装修。2018年6月26日,原告租赁的大棚房被拆除。2018年7月1日,大厂回族自治县国土资源局对被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司下达了大国土资罚字[2018]第012号行政处罚决定书,内容如下:经查,你(单位)未经县级人民政府批准,于2013年占用陈府镇侯官屯村139048.71平方米(合208.57亩)集体土地施工建大棚房的行为,违法了《中华人民共和国土地管理法》第四十三条、四十四条的规定。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十六条的规定,决定处罚如下:1、责令你户退还非法占用土地;2、限期三日内自行拆除在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施,恢复土地原状。上述事实,有原告提交的租赁合同、收据、银行凭证、装修管理服务协议书,被告提交的租赁合同、照片、录像、大棚房结构图,法院从大厂回族自治县国土资源管理局调取的行政处罚决定书及原、被告当庭陈述在案为凭。
一审法院认为,涉案大棚房的建设、出租及使用改变了所使用土地用途、对农用耕地造成了破坏,违反了《中华人民共和国土地管理法》第三十六条“非农业建设必须节约使用土地,可以利用荒地的,不得占用耕地;可以利用劣地的,不得占用好地。禁止占用耕地建窑、建坟或者擅自在耕地上建房、挖砂、采石、采矿、取土等。禁止占用基本农田发展林果业和挖塘养鱼”、第四十三条“任何单位和个人进行建设,需要使用土地的,必须依法申请使用国有土地;但是,兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地的,或者乡(镇)村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地的除外。前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地”、第六十三条“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是,符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外”的强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项“有下列情形之一的,合同无效:……(五)违反法律、行政法规的强制性规定”,法院依法确认原、被告所签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还……”,被告应向原告退还合同未履行部分的利益,即退还原告自大棚房拆除之日(2018年6月26日)至租赁期满费(2042年5月30日)期间的租赁费,原告已向被告缴纳2017年9月30日至2042年5月30日期间的租金163000元,故对原告要求被告退还租赁费158298.25元的诉讼请求,法院予以支持。综上,依照《中华人民共和国土地管理法》第三十六条、第四十三条、第六十三条,《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条之规定,判决:一、原告王松昇与被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司签订的租赁合同无效。二、被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司于判决生效之日起七日内退还原告王松昇租赁费158298.25元。案件受理费3466元,由被告大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司负担。
二审中,当事人没有提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院认为,当事人订立、履行合同,应当遵守法律、行政法规,尊重社会公德,不得扰乱社会经济秩序,损害社会公共利益。本案从大厂回族自治县国土资源管理局的行政处罚决定书、租赁合同、收据、照片、录像及当事人的陈述等证据,足以证明涉案大棚房的建设、出租及使用改变了所使用土地用途、对农用耕地造成了破坏,违反了《中华人民共和国土地管理法》的相关强制性规定,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定,应依法确认双方当事人所签订的租赁合同无效。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还”的规定,上诉人大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司应向被上诉人退还合同未履行部分的利益,即退还被上诉人自大棚房拆除之日(2018年6月26日)至租赁期满费(2042年5月30日)期间的租赁费,被上诉人已向上诉人缴纳2017年9月30日至2042年5月30日期间的租金163000元,故对被上诉人要求上诉人退还租赁费158298.25元的诉讼请求,法院应予以支持。
综上所述,大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司的上诉请求不能成立,应予驳回;一审判决认定事实清楚,适用法律正确,应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定,判决如下:
驳回上诉,维持原判。
二审案件受理费3466元,由上诉人大厂回族自治县乡土丰华农业开发有限公司负担。
本判决为终审判决。
审判长  樊清维
审判员  韩静威
审判员  史纪红
二0一九年五月六日
法官助理丁宗发
书记员孙帅