最高院：案外人明知房屋可能无法过户而购买不属于《执行异议和复议规定》第28条规定的“非因买受人自身原因”之情形​

【裁判要旨】1.提出执行异议之诉的案外人如果有一项不符合《执行异议和复议规定》第28条规定的四种情形，即无权排除强制执行。2.在购买案涉房屋时，案外人对该房屋的权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，故其在明知房屋可能无法办理过户的情况下仍然购买，系自愿承担该房屋上可能存在的权利风险的行为，基于此，不能认为房屋未办理过户登记“非因买受人自身原因”。

　　中华人民共和国最高人民法院

　　民 事 裁 定 书

　　（2021）最高法民申3185号

　　再审申请人（一审被告、执行案外人，二审被上诉人）：于辉，男，汉族，住河北省石家庄市桥西区。

　　委托诉讼代理人：王锋，国浩律师（石家庄）事务所律师。

　　委托诉讼代理人：李坤，国浩律师（石家庄）事务所律师。

　　被申请人（一审原告、申请执行人，二审上诉人）：江苏南通三建集团股份有限公司，住所地江苏省海门市狮山路131号。

　　法定代表人：黄裕辉，该公司董事长。

　　委托诉讼代理人：吴银银，河北雪梅律师事务所律师。

　　委托诉讼代理人：赵倩倩，河北雪梅律师事务所律师。

　　二审被上诉人（一审被告、被执行人）：河北晞骜房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市裕华区翟营南大街339号。

　　法定代表人：牟道忠，该公司执行董事。

　　委托诉讼代理人：张志卫，男，该公司工作人员。

　　再审申请人于辉与被申请人江苏南通三建集团股份有限公司（以下简称南通三建）及二审被上诉人河北晞骜房地产开发有限公司（以下简称晞骜公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服河北省高级人民法院（2020）冀民终564号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭进行了审查，现已审查终结。

　　于辉申请再审称，（一）案涉被查封房屋的物权人是案外人，本案遗漏应当参加诉讼的当事人。案涉房产并未登记在晞骜公司名下，而是登记在石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司名下，系经济适用房。上述三家单位属于民事诉讼法规定的应当参加诉讼的第三人，二审未追加其参与诉讼，遗漏当事人。（二）二审判决认定的基本事实缺乏证据证明。案涉房屋不是商品房，而是石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司联合建设的经济适用住房项目组成部分。二审判决认定案涉房屋是登记在晞骜公司名下的不动产，认定事实错误。于辉与晞骜公司签订合同时也特别约定，“买受人在购买上述房屋时已明知该房屋的房屋所有权证书中记载的或将记载的所有权为集体所有权，该房屋或将不能独立办理所有权证书。但出卖人及房屋集体所有权人一致认可申请人是该房屋的实际所有权人，拥有该房屋的实际所有权及使用权等相关权益”，充分说明晞骜公司不是房产的所有权人，将来房产也不会登记在其名下。晞骜公司只是以代建人的身份帮助石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司进行销售。案涉房屋不是被执行人晞骜公司开发的商品房，签订合同时不需要办理商品房预售许可证，只要合同是双方真实意思表示，且不违反法律强制性规定即为有效。二审判决忽视本案具体实际，以商品房标准来衡量属于经济适用住房性质的案涉房产，导致认定事实错误。（三）二审判决适用法律错误。案涉房屋不是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条规定的不动产，也不是第二十九条规定的商品房，而是单位自建的经济适用住房，有其特殊性，应当适用《经济适用住房管理办法》来定性和处理。（四）晞骜公司不是案涉房屋权利人，案涉房屋与晞骜公司无关，于辉的权利可以排除强制执行。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项之规定，请求：1.撤销二审判决；2.改判驳回南通三建全部诉讼请求。

　　南通三建提交意见称，（一）本案一、二审程序合法，不存在遗漏应当参加诉讼当事人的问题。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条规定，本案作为执行异议之诉，主要审查案外人就执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益，与其他第三人无关。晞骜公司是案涉被查封商铺的实际利益所有人，晞骜公司与石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司签订的协议约定了案涉房屋销售所得全部归晞骜公司所有，晞骜公司在一、二审中均未对案涉房屋权利及利益归属提出异议，且对销售案涉房屋并收取全部购房款及相关证件正由其办理的事实予以认可。根据《执行异议和复议规定》第二十五条规定，综合本案证据，可以确定晞骜公司是案涉房屋实际利益所有人。（二）案涉房屋是商铺，不是经济适用房，不适用《经济适用住房管理办法》，二审判决适用法律正确。（三）于辉的权利不能排除执行，二审判决认定事实清楚。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十三条和《执行异议和复议规定》第二十八条规定，于辉应当对其享有排除强制执行的权利提供证据证明，其证据不足以证明其享有排除强制执行的权利。其一，案涉房屋实际利益所有人是晞骜公司，对此于辉明知，在一、二审中从未提出异议。其二，于辉未在人民法院查封前与晞骜公司签订合法有效的书面买卖合同，案涉房屋作为商铺，属于商品房，依法需要办理商品房预售许可证。晞骜公司未提交《单位自建经济适用房住房销售备案登记汇总表》附件证明案涉房屋是否有销售许可。晞骜公司认可案涉房屋没有预售或销售许可证。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，于辉与晞骜公司签订的合同无效。其三，于辉不能提供充分证据证明其已支付全部购房款并实际占有。于辉付款的收款人是个人，而非晞骜公司，且付款数额并非房款数额。仅凭晞骜公司出具的收据，不能证明于辉已支付购房款。二审判决基于于辉等人和潘玉琳间的复杂关系和密切经济往来，对于辉支付购房款和占有使用的事实未认定正确。其四，于辉提交的购房协议中明确表明了该土地为集体土地，将来无法办理房产证，于辉对案涉房屋无法办理过户登记有明显过错。

　　晞骜公司提交意见称，晞骜公司与石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司是代建代售关系，绿家小区正在由晞骜公司代为办理房产证，住宅部分已在大批量办理，即将办完；政府落实土地出让金税费等政策后即将办理案涉房屋产权证。晞骜公司不清楚为何将案涉房屋认定为晞骜公司名下财产并查封拍卖，晞骜公司在代售阶段与包括住宅、商业在内的业主签订购房合同，但办理房产证时将由石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司、石家庄第一五金交电化工总公司三家产权单位重新与业主签订购房合同，并由其将大产权证分割转移登记至业主名下。

　　本院经审查认为，本案系于辉作为案外人提起的执行异议之诉，审理范围应为于辉对执行标的享有的民事权益能否足以排除强制执行，与其他案外人对案涉房屋是否享有权利无关。石家庄明日糖酒物流中心、石家庄饮食有限责任公司和石家庄第一五金交电化工总公司不属于本案必须参加诉讼的当事人，一、二审不存在遗漏当事人的程序错误。《执行异议和复议规定》第二十八条规定，金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。参照上述规定，案外人应当举证证明其已全部满足上述四种情形，如果有一项不符合规定，即无权排除强制执行。本案中，二审判决根据各方提交证据情况，综合全部案件事实，认定于辉与晞骜公司未签订合法有效的书面买卖合同，其提交的证据不足以证明已经支付全款并实际占有案涉房产，该认定并无明显不当。于辉再审未能提供充分的证据推翻二审判决认定的事实。而且，于辉在申请再审中明确提出，其与晞骜公司签订的《绿家小区商业用房买卖协议》第七条约定，“买受人在购买上述房屋时已明知该房屋的房屋所有权证书中记载的或将记载的所有权为集体所有权，该房屋或将不能办理独立所有权证书”。可知于辉在购买房屋时，对案涉房屋权利情况和日后可能无法办理过户登记的事实是明知并接受的，其明知可能无法办理过户但仍然购买，自愿承担房屋上可能存在的权利风险，不能认为案涉房屋未办理过户登记“非因买受人自身原因”。

　　综上，于辉的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第二项、第六项、第八项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款规定，裁定如下：

　　驳回于辉的再审申请。

　　审   判   长　 汪治平

　　审   判   员　 王　丹

　　审   判   员　 肖　峰

　　二〇二一年六月二十九日

　　法 官 助 理　 徐　上

　　书   记   员　 乔禹博